Demolición de Edificios y declaración de ruina
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 329-334 |
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Llegados a este momento, conviene hacer una reflexión respecto a la cancelación registral de la obra nueva. La Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, sujeta a licencia "la demolición de construcciones". Esto nos lleva a la conclusión que en la escritura de anulación de obra nueva voluntaria735, instada por las partes por querer efectuar otra edificación, tal vez más moderna o con diferente utilidad, será preciso acompañar a dicha escritura la licencia de demolición junto con certificación expedida por técnico competente acreditativa de que la misma se ha producido736.
Otra posibilidad distinta es que pese a tener licencia de edificación la construcción nunca llegara a iniciarse, en cuyo caso solamente se exigiría acreditar tal extremo, siendo suficiente en tal supuesto, el levantamiento de un acta notarial de presencia737, tal vez acompañado con un reportaje fotográfico que deje constancia fehaciente de la situación real. Pero si la obra nueva, en construcción o terminada, estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad se precisa la extinción o cancelación del inmueble en los libros del mismo de conformidad con lo prevenido en el art. 79.1 de la Ley Hipotecaria
Caso distinto es el de la desaparición de la edificación por diversas causas, como por ejemplo incendio, hundimiento motivado por la antigüedad de la casa o derribo voluntario de sus propietarios. En dichos supuestos, únicamente se exigiría la declaración de los interesados y además, la acreditación documental de la desaparición del edificio, extremo éste que podría documentarse
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por certificación técnica o por acta notarial. Pero existe, la duda y por tanto la práctica aconseja la obtención de la pertinente licencia, que la desaparición del edificio haya sido efectuada con infracción del ordenamiento jurídico, y por esta razón, nunca está demás, en prevención de daños y perjuicios -incluidos los de prevención de riesgos laborales- someter la desaparición de edificios a los mismos principios y exigencias que para las declaraciones de obra nueva, entre los que está la sujeción a licencia de demolición de las construcciones738.
En este aspecto coincidimos con ARNAIZ RAMOS en cuanto a que la cancelación de la declaración de obra nueva no es una operación registral regulada específicamente, ni por la legislación hipotecaria ni por la normativa urbanística739.
Dentro del deber de conservación de todo propietario, se encuentra implícito el rehabilitar las edificaciones para que no sean declaradas en ruina. Por las implicaciones que conllevan este tipo de declaraciones, para catalogar de "ruinosa" una casa, es necesario un pronunciamiento respecto a si la situación ha podido derivarse o no de un incumplimiento previo del deber de conservación del edificio. Además, si la ruina es declarada por incumplimiento del deber de conservación, como regulan algunas normativas autonómicas se deberá incoar el expediente sancionador pertinente, y si persiste el propietario en no rehabilitar la edificación740 podrá ser incluido en los Registros municipales de solares sin edificar creados al efecto con las graves consecuencias legales aplicables.
Llegados a este punto, debemos traer a colación la responsabilidad que puede derivarse para las partes como consecuencia de lo preceptuado en el art. 1591 del Código Civil, que consigna: "El contratista de un edificio que se arrui-
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nase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta de contratista, la acción de indemnización durará quince años".
El texto transcrito es claro, pero vamos a tratar de explicar someramente algunos aspectos que nos atañen para una mejor comprensión de los conceptos de ruina, las acciones que asisten a las partes y el plazo para ejercitar las reclamaciones judiciales oportunas.
Primeramente, podemos considerar como ruina potencial o funcional todos aquellos defectos que conjuntamente hacen inútil o profundamente molesto el uso de las viviendas741. Actualmente la jurisprudencia asigna una significación más flexible al término o concepto de ruina, no limitándolo únicamente a la ruina real del edificio, con su total derrumbamiento, sino que alcanza además a la grave amenaza o peligro de ruina, por signos visibles y aparentes de peligro. Por otra parte, podemos afirmar que el citado art. 1591 del Código Civil no precisa si la ruina tiene que ser total o parcial, bastando con que la construcción resulte impropia para el uso al cual estaba destinada742.
Por otra parte, se suele utilizar el término de ruina progresiva que los edificios experimentan con el paso del tiempo, padeciendo diversas imperfecciones y deficiencias en partes vitales del edificio como pueden ser...
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