STS 627/1993, 18 de Junio de 1993

El Juzgado de Primera Instancia núm.3 de Madrid, dicta Sentencia en 3 de mayo de 1989, por lo que estima la demanda formulada por el actor contra los codemandados en donde se ejercita acción a los fines de que, por éstos se otorgue la escritura pública de compraventa de la industria del BAR DIRECCION000, en la C/ CALLE000NUM000de esta Capital, en virtud del derecho de opción intercalado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debiendo abonar al actor la suma de TRECE MILLONES DE PESETAS (13.000000 de pesetas), tras haber abonado los TRES MILLONES DE PESETAS (3.000.000 de pesetas) iniciales, frente a cuya demanda se opone por los codemandados, esto es, los causahabientes del arrendador que suscribió ese contrato con el actor, esto es, su esposa e hijos, que dicho contrato de arrendamiento con opción de compra, de 1 de abril de 1986, no se había suscrito por la citada esposa; y se razona por el Juzgado que "tal motivo" de oposición no puede prosperar en virtud de lo dispuesto en el art. 1322, en relación con el antiguo 1413 del C.c., en el sentido de que, en todo caso, ese contrato hubiera sido anulable; y que la acción de la anulabilidad, no se ejercitó adecuadamente por la esposa; que de la prueba obrante en autos se desprende, asimismo, que la esposa demandada tuvo conocimiento y dio su consentimiento al contenido del contrato objeto de ésta litis; que, igualmente, es evidente que en la cláusula 14 de tal contrato de arrendamiento, se intercaló la correspondiente opción, fijándose el plazo de 2 años, y el precio de DIECISEIS MILLONES DE PESETAS (16.000.000 ptas.), por lo que se configura con todos los requisitos que exíge la jurisprudencia; por todo lo cual, en cuanto a la forma de pago, habiendo satisfecho los TRES MILLONES DE PESETAS (3.000.000 ptas.), iniciales en concepto de fianza que debe considerarse, por lo acontecido, parte del precio para responder del contrato de arrendamiento, procede dictar la resolución expuesta; la cual fué objeto de recurso de apelación por los codemandados, resuelto por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial, en Sentencia de 29 de junio de 1990, en la que se revocó totalmente la apelada, desestimando la demanda formulada, y todo ello tras recoger, en su F.J. 2º., los hechos que integran esta controversia, esto es, "...se demuestra sin lugar a dudas que entre el demandante y el causante de los demandados se celebró contrato de arrendamiento de industria de bar, denominada BAR DIRECCION000, sita en esta Capital, CALLE000, NUM000, y dichos contratantes celebran el contrato de arrendamiento en propio nombre y derecho con fecha 1 de abril de 1986, que en su cláusula décimo cuarta (en el contrato Catorgesima) se establece un derecho de opción a favor del arrendatario demandante de la industria arrendada por precio de DIECISEIS MILLONES DE PESETAS (16.000.000 ptas.), y plazo de dos años, sin estipularse ni existir precio por la opción, siendo el arrendatario beneficiario de la opción con carácter gratuito; tampoco existe el menor dato o indicio de que la esposa del arrendador, siendo el objeto del arrendamiento y de la opción, local con su industria de bar, de naturaleza ganancial, interviniera en dicho contrato o prestara su consentimiento expreso o tácito, ya que los hechos alegados como reveladores de dicho consentimiento no pueden ser equívocos, como lo es el hecho de concurrir el arrendador con la esposa a prestar aval al arrendatario en póliza de crédito, y que luego se destine a la prestación de fianza exigida por el contrato de arrendamiento de industria, ya que el dato conocido por la esposa es el arrendamiento de la industria, no la opción de compra, a la que no presto consentimiento, necesario por ser gratuita, ni autorizó el contrato como era requisito para la validez y eficacia del contrato de opción de compra; tampoco cabe establecer un consentimiento tácito de la firma del inventario, que se realiza a instancia de la gestoría que documentó el contrato, normal en un contrato de arrendamiento de industria, pero que no firma el contrato en que se concede gratuitamente la opción de compra, cuando el inventario se entregó por el gestor Sr. Juan Pabloa la demandada Sra. Mercedesdespués de fallecido su esposo y que carece el inventario de la firma del arrendador y del arrendatario; En consecuencia, razona la Sala en su F.J. 3º. que siendo, pues, un contrato de opción de naturaleza gratuita, y conforme a lo dispuesto en el art. 1378 C.c., y no habiendo prestado el consentimiento necesario la demandada (esposa del arrendador de la industria), es evidente que carece de validez y eficacia, por tratarse de un contrato aquejado de nulidad absoluta, el referente a dicha opción, ya que se otorgó por el causante con los demandados, en beneficio del demandado gratuitamente, y que esta excepción opuesta por aquéllos al contestar la demanda produce la ineficacia de la acción ejercitada, sin que por lo demás F.J. 4º., proceda, ni la opción ni el abono de daños y perjuicios; ante cuya decisión se interpone el presente recurso de Casación por la parte actora, con base a los siguientes motivos que son objeto de consideración por la Sala.

En el primer motivo se denuncia por la vía del antiguo numero 5. del art. 1692 L.E.C., la violación por la Sentencia, de las normas contenidas en los arts. 1285 y 1287 C.c., en relación con lo dispuesto en el art. 1543 de ese Cuerpo Legal; tras definir lo que se entiende por contrato de opción y considerarlo como un contrato preparatorio, se hace constar que en el presente caso la opción de compra aparecía en la cláusula 14 del contrato de arrendamiento, donde se intercalaba esa posibilidad de compra del bien arrendado, industria del "Bar DIRECCION000" por el precio de DIECISEIS MILLONES DE PESETAS (16.000.000 ptas.) y dentro de los 2 años; que la Sentencia que se recurre, califica dicha facultad adquisitiva o derecho de opción como gratuito; que el contrato de opción intercalado en el presente caso, ha de calificarse como oneroso, por las siguientes circunstancias: 1º) porque está incorporado en el seno de un contrato de arrendamiento, por lo cual, cuando existe tal opción acontece una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado, lo cual, aunque no se vea correspondido con una prima individualizada y pactada en su consideración, se considera incluida como incremento proporcional del canon a satisfacer por el arrendador, por lo que, "la onerosidad del contrato de arrendamiento, también embebe la onerosidad del derecho de opción en él recogido"; 2º.) que "el derecho de opción presente en un contrato del arrendamiento, sirve siempre y facilita o propicia la celebración de un contrato de compraventa, que es el paradigma de los onerosos"; que, en definitiva, la calificación como gratuito de un arrendamiento con opción de compra en que no se haya especificado la prima de la opción, sin tener en cuenta que dicha prima está embebida en la merced arrendaticia, dañará irreversiblemente el principio de seguridad en el tráfico mercantil. En el segundo motivo y por igual vía, se denuncia la infracción del art. 1738 C.c., por indebida aplicación; razonándose al respecto en igual designio, en cuanto al "juego combinado" de lo dispuesto en los arts. 1322 y 1378 C.c., que, de acuerdo con lo expuesto anteriormente, el contrato de arrendamiento con opción de compra no presenta los caracteres perjudiciales para el disponente, que son propios de los contratos gratuitos, y de ahí la sanción de nulidad que se proclama en el art. 1322 "in fine" o 1378-1º, puesto que en el contrato de arrendamiento se concertó una renta en favor del propietario de CIEN MIL PESETAS (100.000 ptas.); en definitiva, estamos en presencia de un negocio oneroso, y aunque no hubiera mediado el consentimiento tácito de la esposa, no merecía el calificativo de nulo, sino anulable. En el tercer motivo de casación se denuncia bajo idéntico amparo, la infracción de la jurisprudencia, en el sentido de que así como la nulidad puede ejercitarse tanto por la vía de acción como de excepción, la anulabilidad solo procede por la vía de acción, y que naturalmente esa acción de anulabilidad no se ha planteado por la esposa. En el cuarto motivo se denuncia la infracción del art. 1253 C.c., relativo a las presunciones "pro homine" judiciales, y que el consentimiento tácito de la esposa, se deriva de los hechos inequívocos siguientes, que se relatan acerca de la relación de la esposa con el contrato de arrendamiento con opción de compra controvertido. En el motivo quinto se insiste, y se repite la infracción de la doctrina reiterada del Supremo, por cuanto que el consentimiento uxorio exigido por el anterior art. 1413 y actual 1378, puede ser emitido de forma expresa o tácita, e incluso inferirse de las circunstancias presentes en el contrato, que naturalmente, según se establece en el desarrollo del motivo, la propia demandada prestó su consentimiento tácito al contrato de arrendamiento con opción de compra, firmado, exclusivamente, por su esposo, infiriendo dicho consentimiento tácito de actos previos, simultáneos y posteriores a la celebración del contrato.

La Sala, en principio emite un juicio de repulsa de los dos últimos motivos del recurso, en cuanto que pretende incorporar a la convicción del juzgador el que, por la propia esposa demandada, se prestó consentimiento tácito en relación con el contrato de arrendamiento con opción de compra litigioso, ya que la apoyatura de dichos motivos se basa en conductas de la misma, relativas a determinados hechos, los cuales, en rigor, debían haber sido introducidos por la vía del extinto núm.4 del art. 1692 L.E.C., como motivo revisorio, tendente a constatar la realidad fáctica acontecida; no obstante, lo anterior, y ya en torno al resto de los motivos se ha de acoger la finalidad de los mismos, que, en resumen, pretenden demostrar como, efectivamente, el derecho de opción intercalado en la claúsula 14 del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes (del bar de referencia), de 1 de abril de 1986, ha de considerarse de naturaleza onerosa, y que, por lo tanto, la sanción, por la acreditada falta de consentimiento por la esposa del arrendador al tratarse el objeto arrendado y afectado por la opción de un bien ganancial, no será la prevista en el art. 1378-1º, o en el art. 1322 "in fine" sino la del párrafo primero de este art. 1322 C.c.. Y es entonces por lo que esa falta de consentimiento por parte de uno de los esposos, determina la anulabilidad y no la nulidad, al contrario de lo que preceptúan citados art. 1378-1º. y el 1322-2º,, cuando se trata de actos o de contratos de carácter nulo; y al punto, la Sala, ha de reiterar una decantada línea jurisprudencial, en su deber de calificación del contrato en cuestión; así, en Sentencias, por todas,de 13 de noviembre de 1992, en cuanto a las características y concepto del contrato de opción de compra se decía en la misma: "Sabido es que la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el C.c., aunque tenga reconocido su aspecto registral en el art. 14 R.H., teniendo declarado esta Sala que debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva e decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra; la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima, como tiene dicho esta Sala "en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (SS. 16.4.79, 4.4. y 9.10.87, 24.10.90 y 24.1, 28.10 y 23.12.91). La relación contractual de autos no puede entenderse de una forma distinta que no sea la de calificarla como de un contrato de opción de compra, según los elementos y requisitos que jurisprudencialmente se atribuyen a esta figura y de conformidad, por otra parte, con la exigida literalidad como primera regla interpretativa..."; asimismo, en Sentencia de 8 de marzo de 1991, en un caso análogo al de autos, se establecía cuanto sigue: "...pactado en la estipulación décima del contrato de arrendamiento de 1-8-79, suscrito por los litigantes, que 'el arrendador concede al arrendatario sobre el local objeto de este contrato un derecho de opción de compra. Para su efectividad el arrendatario deberá comunicar al arrendador por carta certificada y antes de que transcurran los primeros cinco años de este contrato su interés en adquirir el local. El precio de la compraventa es de cinco millones de pesetas, pagaderas en la forma que en su día se convenga. Del precio de la compraventa no podrá deducirse las cantidades que el arrendador hubiere recibido, del arrendatario en concepto de alquiler. El silencio, por parte del arrendatario se considere como renuncia'. Tales términos literales revelan la corrección de la calificación del contrato celebrado realizada por la Sala de instancia al estimar que al arrendatario le fue concedido un derecho de opción de compra sobre los locales objeto del arrendamiento, ya que en citado pacto concurren los requisitos definidores del contrato de opción de compra de acuerdo con la constante y uniforme jurisprudencia que ha venido entendiendo la opción de compra como un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otro, bien para sí o para un tercero, un determinada cosa, siendo, en realidad, el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante..."); y ya en relación al litigio,se subraya que por las características del contrato de opción intercalado, en dicha claúsula 14 del arrendamiento del local de referencia, en donde se estipula una renta de 1000.000 ptas, y que el precio de la opción sera de 16.000.000 de pesetas a ejercitar en el plazo de 2 años, estamos en presencia de un contrato oneroso y no de uno gratuito, como lo califica la Sala "a quo", y en principio, es cierto que el contrato de opción de compra tiene un carácter unilateral en la generalidad de los supuestos, y cuando se asigna un precio a la opción se le configura como bilateral, esto es, la posibilidad de que se pueda establecer un precio individualizado, lo que se denomina prima, en cuyo caso comporta también el carácter bilateral del contrato de opción; igualmente, por lo expuesto en la anterior Sentencia de 13 de noviembre de 1992, no hay que olvidar que se trataría en todo caso de un elemento accesorio la existencia del pago de esa prima; por su parte, en Sentencia de 5 de julio de 1969 se hizo constar que la opción conferida en el caso del litigio era onerosa, puesto que se había pactado un precio específico en razón de la facultad concedida, y cuyo precio específico era independiente del precio de la compraventa, esto es, cabe la posibilidad que cuando se articula alguna prima independiente, y al margen de que sea un elemento accesorio, se entienda que el contrato en cuestión es oneroso, por lo cual, parece ser en términos generales, que no cabe calificar al contrato de opción, como de tal carácter, cuando, efectivamente al no ser tal elemento esencial del contrato, no se pacta el mismo, en cuyo caso la regla general sería de la gratuidad del precio de opción, sobre todo, teniendo en cuenta que la contraprestación que se pacte, en el caso de que se consume la venta, no equivale al concepto de onerosidad en la contraprestación pactada por la opción concedida, sino,claro es, responde al exclusivo pago del precio de repetida compraventa; por la doctrina más especializada igualmente se establece que la concesión de la opción puede ser gratuita u onerosa, y que cabe que esté la prima embebida en la renta pactada en el contrato de arrendamiento; por la Sala"a quo" se aprecia,sin más, que al no haberse especificado con sustantividad propia, la existencia de dicha prima, ello deriva en la calificación de que el contrato tenía carácter gratuito, y que, por lo tanto, acreditado el no consentimiento de la esposa, debe funcionar la sanción de nulidad derivada de lo establecido en el art. 1378-1º. C.c., sin embargo, una adecuada interpretación de lo acontecido en autos, en relación con la constatación de dicho contrato de opción intercalado, como se dice, en la claúsula 14 del contrato de arrendamiento, debe propiciar la admisibilidad de la tesis del recurso, porque, estando referida claúsula incursa dentro del contexto contractual de tal contrato de arrendamiento, es evidente pues, que, en la valoración del contenido de la prestación ofrecida por el arrendador, no sólo hay que tener en cuenta lo transferido en el objeto del arrendamiento en sí, que era prácticamente al uso de lo arrendado que trasladaba y desplazaba de su patrimonio, a favor de la parte arrendataria, sino que también se incluía como objeto de su prestación, todo lo relativo a la opción concedida, esto es, como se dice en los motivos, un plus satisfactorio del que se desprendía con su correspondiente sacrificio u onerosidad la parte arrendadora, por lo que, tratando de encontrar los principios determinantes del llamado "sinalagma" funcional, deviene inconcuso que,en esa sea idea o esa trasferencia no sólo del objeto en sí del arrendamiento, sino también de la concesión de la opción, debía funcionar, en su baremo de equivalencia o en el designio representativo por parte del arrendador, para que así lo tuviese en cuenta el arrendatario a los fines de evaluar su contraprestación por equivalente, esto es, con ello quiere decirse que la renta ofrecida por el mismo, en base de ese contrato de arrendamiento, aspiraría en ese modelo de equivalencia a compensar no solo la cesión del uso del objeto arrendado, sino también a evaluar la concesión del derecho de opción correspondiente, lo cual, naturalmente, supone concluir, que en la renta pactada, debe incluirse o embeberse la prima no individualizada, pero implícita al contrato de opción, y, de consiguiente entender que esa incorporación económica del valor de la opción, aún cuando no estuviese individualizada, debe encontrarse o coincidir como un sumando en la renta pactada, y derivar como corolario o que tenga que calificarse el contrato en cuestión de oneroso, y, en definitiva, considerar la improcedencia de aplicar la sanción de nulidad del art. 1378 C.c., y sí en cambio, la del 1322-1º, que emite un juicio de reproche a los actos dispositivos, realizados por el marido sin consentimiento de su consorte,en el sentido de que los mismos son anulables, siempre y cuando se ejercite la acción de nulidad dentro de los plazos previstos al respecto, según lo disponen los arts. 1301 y ss. del C.c.; por todo lo que y al no haberse ejercitado independientemente esa acción de anulabilidad por los codemandados en el caso del litigio(al punto se decía en Sentencia de 22 de diciembre de 1992 en supuesto litigioso análogo al presente"...si bien es cierto que los actos dispositivos de bienes gananciales requieren el consentimiento de ambos cónyuges (arts. 1375 y 1377 C.c.), también lo es que la disposición a título oneroso de alguno de dichos bienes por uno sólo de los cónyuges (sea el marido o la mujer), sin concurrir el consentimiento del otro, no es un acto radicalmente nulo, sino meramente anulable que puede ser anulado a instancia del cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido, o de sus herederos, según establece el párf. 1º. del art. 1322 C.c., por contraposición a los actos dispositivos a título gratuito, cuya nulidad radical o absoluta declaran expresamente el párrafo 2º. del citado precepto y el art. 1378 C.c., y como así lo tiene reiteradamente declarado esta Sala (Ss. 5.5.86, 20.2.88.26.6.89,7.6.90.20.6 y 25.1991), por lo que, ante un acto dispositivo a título oneroso de un bien ganancial, realizado por un sólo cónyuge, sin el consentimiento del otro, mientras éste no postule la correspondiente anulación judicial, lo que a diferencia de la nulidad radical, en la mera anulabilidad no puede hacerse por vía de excepción sino exclusivamente a través del ejercicio de la correspondiente acción (Ss.15.2.80, 25.5.87, 6.10.88, 7.6.90), el referido acto dispositivo ha de tenerse por válido y vinculante para ambos cónyuges"), procede con la admisión de los motivos, la estimación del recurso, y la casación de la Sentencia, confirmando la del Juzgado de Primera Instancia, aunque por otros razonamientos y efectos del art. 1715-3º. de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por DON Iváncontra la Sentencia dictada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 29 de junio de 1990, confirmando la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia, con imposición de costas en Primera Instancia al los demandados, sin imponer las de la Segunda, debiendo cada parte pagar las suyas causadas en este recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Luis Martínez-Calcerrada y Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.