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Delimitación de la materia inscribible. El artículo 2 de la ley hipotecaria

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

MATERIA INSCRIBIBLE

El objeto de la publicidad registral es la finca y los derechos reales que recaen sobre la misma (1).

La finca constituye la base física del modo de llevar el Registro de la Propiedad y de los efectos sustantivos del mismo; la finca abre folio o registro particular en los libros de inscripciones, pues el sistema registral español adopta el folio real, concentrándose en una serie de folios relativos a una finca, el historial jurídico de ésta.

Los derechos reales que recaen sobre la finca son objeto de publicidad registral. Sin embargo, no son objeto directo de inscripción, sino como resultado de los actos de mutación jurídico-real de los mismos. Por otra parte, tales actos tienen acceso al Registro de la Propiedad en cuanto se hallan contenidos en títulos (documentos públicos).

Así, se inscribe en el Registro de la Propiedad el título que contiene un acto (de mutación jurídico-real inscribible) que se refiere a un derecho real inmobiliario, que recae sobre la finca.

Si bien los actos de mutación jurídico-real sobre bienes inmuebles no agotan la materia inscribible. Aun por excepción, son inscribibles derechos de obligación (contratos de arrendamiento sobre inmuebles, por ejemplo) y situaciones personales relativas al titular registral (como la sentencia de incapacitación).

EL ARTÍCULO 2 L.H.: ACTOS INSCRIBIBLES

La orientación general del artículo 2 de la Ley Hipotecaria es la declaración de inscribilidad de los actos de mutación jurídico-real (de constitución, declaración, transmisión, modificación y extinción) del dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre los mismos; los cuales se inscribirán por medio de títulos. Es decir, recoge la idea expresada de que se inscriben los derechos reales inmobiliarios producidos por actos, contenidos en títulos, no sólo los derechos reales, sino también algún derecho personal y alguna circunstancia personal relativa al titular registral.

El artículo 2, en efecto, declara inscribibles:

Primero. Actos esenciales.

  1. ) Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos (núm. 1.º).

  2. ) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales (núm. 2.º): este último inciso es un argumento fundamental para mantener que nuestro Derecho sigue el sistema de numerus...

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