Defensa del derecho de propiedad

AutorDra. Verónica San Julián Puig
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Navarra
Páginas87-114

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Actividad práctica 1ª

(El modelo de demanda lo encontrará en el Anexo I)

Para redactar la demanda tenga en cuenta los siguientes datos:

  1. D. Ángel T. es propietario de un piso en Pamplona, sito en la Calle Paulino Caballero nº 97, 5º B. Con una superficie de 90 metros cuadrados, está valorado en 480.000 euros.

  2. D. Ángel vende su piso a D. Santiago M. residente en Zaragoza que, por motivos de trabajo, se va a trasladar a vivir a Pamplona dentro de dos meses. Se pacta que el precio de la compraventa será entregado en tres plazos iguales separados por un año cada uno de ellos. La venta tiene lugar el 2 de abril de 2009 en escritura pública celebrada ante el notario D. Emilio J. y se inscribe en el Registro de la Propiedad nº 2 de Pamplona.

  3. D. Ángel recibe una segunda oferta sobre el bien, en la que se le ofrece el pago íntegro del precio al momento del contrato y le parece que esto es más ventajoso para él, de modo que lleva a cabo una segunda venta sobre el mismo piso a

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    Dña. Ana Z. y D. Javier X., cónyuges, casados en régimen de gananciales. Esta venta tiene lugar el 4 de abril de 2009, se hace en documento privado y no se inscribe, pero Ana y Ja-vier se trasladan a vivir de inmediato al piso.

  4. Cuando D. Santiago llega a Pamplona, se encuentra con que el piso que ha adquirido está ocupado por quienes dicen ser los legítimos propietarios del bien.

  5. Se instala en la pensión "Dña. Manuelita" sita en la Calle Mayor nº 7, 2º A y alquila un guardamuebles donde dejar todo lo que traía para la nueva casa. Además entra en contacto con D. Estevan P., abogado conocido suyo, y la procuradora Dña. Mercedes G. con la que éste suele trabajar, con el fin de interponer una demanda contra Dña. Ana Z. y D. Javier X. ejercitando la acción reivindicatoria.

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Actividad práctica 2ª Modelo de caso práctico
  1. Juan M. con motivo del matrimonio de su hijo D. Pedro M. con Dña. Marisa T. les cede el uso de un piso de su propiedad. El matrimonio fija su domicilio conyugal en esa vivienda, sin que en ningún momento se haya dejado constancia en documento alguno del tipo de relación jurídica que se ha establecido, ni de las condiciones o plazos para el disfrute del inmueble.

    Pasados unos años, el matrimonio entra en crisis y se separa. En el convenio regulador de la separación, ratificado por la sentencia de separación, se establece la atribución del uso exclusivo de la vivienda conyugal en favor de Dña. Marisa.

    En estas circunstancias D. Juan M. quiere recuperar su vivienda y, para ello, interpone la acción real reivindicatoria frente a su ya exnuera, a lo que esta responde alegando que, en virtud de ese convenio, tiene título que legitima su posesión y, por tanto, el seguir en el uso de la vivienda. El título de comodataria.

    Cuestiones

    1) ¿Cómo calificaría ese acto por el que D. Juan cede un piso de su propiedad a su hijo y nuera: comodato, precario, derecho de uso y habitación

    2) ¿Puede considerarse a Dña. Marisa, tras su separación, comodataria del inmueble ¿Tiene título que le legitime a seguir poseyendo el inmueble

    3) ¿Qué valor tiene un convenio regulador o una sentencia de separación con relación al propietario del bien

    4) ¿Cree ud. que prosperará la acción reivindicatoria interpuesta por D. Juan

    5) ¿Podía D. Juan haber interpuesto otra acción contra Dña. Marisa

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    Solución

    1) ¿Cómo calificaría ese acto por el que D. Juan cede un piso de su propiedad a su hijo y nuera: comodato, precario, derecho de uso y habitación

    El hecho de que no se haya dejado constancia del contenido de la voluntad de las partes, especialmente del propietario del bien, dificulta el conocer ante qué tipo de acto jurídico estamos. Se habla simplemente de "cesión" del bien y se hace de forma gratuita, pero no se dice ni en qué concepto, ni por cuanto tiempo, ni para qué uso, lo cual puede generar confusión. Es por ello que hay que acudir a analizar los actos propios de quienes han intervenido, así como las circunstancias coetáneas, anteriores y posteriores a la cesión para llegar a una calificación.

    En este sentido al estar ante la cesión de una vivienda sin título concreto y de forma gratuita a un hijo, con motivo de su matrimonio, para su uso como hogar conyugal o familiar, se pueden barajar hasta tres posibles calificaciones: que se haya producido un comodato o préstamo de uso del bien; que estemos ante un precario; o que se haya constituido un derecho real de habitación.

  2. Comodato o préstamo de uso: como es bien sabido, para que exista comodato es preciso que una persona entregue gratuitamente a otra una cosa -que puede ser mueble o inmueble (en el caso de los muebles es preciso que sea un bien no fungible, ni consumible)- para que la use y devuelva la misma cosa transcurrido un tiempo. El comodato se perfecciona con la entrega de la cosa; es gratuito y permite a quien la recibe, usarla a su favor; debiendo devolver la misma cosa en el estado en que encuentre, al término de la relación. La duración del comodato puede venir establecida de tres modos: por pacto entre las partes, por ser el que resulte del uso al que se destina el bien dado en comodato, o el que determine la costumbre de la tierra. Si ninguno de estos criterios sirve para determinar su duración se entiende que es un precario.

  3. Precario: el precario es "el disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella" (STS 30 octubre 1986). Al ser una posesión simplemente tolera-

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    da por la condescendencia o el beneplácito del propietario, e implicar, por tanto, la simple tenencia o disfrute del bien sin oposición de su propietario, en el momento en que medie oposición por parte del propietario, acaba la tolerancia y quien estaba poseyendo debe a devolver la cosa a su dueño.

  4. Derecho real de habitación: da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Si el titular de este derecho ocupa toda la casa, está obligado cargar con los gastos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario; si sólo ocupa parte de la casa, no deberá contribuir con nada. Se extingue por las mismas causas que el usufructo, además de por abuso grave de la cosa.

    De las tres opciones que acabamos de plasmar, hemos de desechar la última ya que los tribunales nunca han llegado a calificar así ninguna de las situaciones ante las que se han encontrado en casos similares. De hecho la STS 30 de noviembre de 1964 dice que: "aunque es normal y frecuente que los padres de familia, al casarse alguno de sus hijos, les entreguen la vivienda para que vayan a habitar en ella, lo cierto es que esa cesión del uso y disfrute, sin señalamiento y exigencia de pago de renta o merced, no puede inferirse, mientras otra cosa no conste, que se establezca un derecho real de habitación (...)".

    La jurisprudencia cuando se ha enfrentado a casos similares al presente, ha oscilado entre las otras dos opciones, si bien desde finales de 2005 se ha impuesto y se viene repitiendo un criterio que señaló la Sentencia TS de 26 de diciembre de 2005 que es: 1. Cuando exista un contrato, que debe probarse por cualquiera de los medios aceptados en derecho, se aplicarán los efectos de ese contrato; 2. Para que sea un comodato es necesario que nos encontremos ante una relación contractual en la que así conste de manera clara o que, aunque no exista relación contractual en la que se plasme, que sea eso lo que se deduzca de los actos tácitos de las partes; 3. De modo que, cuando no existe contrato -o éste no resulta probado-, estaremos ante un precario.

    Lo cierto es que de la aplicación de esta teoría se ha derivado el entender que prácticamente todos los casos en los que nos encontre-

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    mos con una cesión de vivienda a un familiar allegado, sin señalar renta o merced y sin mediar contrato, es un precario. No obstante, entiendo que si se aplica esta teoría al presente caso, podemos concluir que estamos ante un comodato dado que, a pesar de que no existió contrato alguno entre las partes, de sus actos tácitos se entiende que lo que buscaban era que el piso sirviera de habitación a la pareja y futura descendencia (si se daba), constituyendo eso el "uso preciso y determinado" que diferencia el comodato del precario. La sentencia de 2 de diciembre de 1992 refuerza esta posición señalando que "aun cuando no se haya especificado el tiempo de su duración, éste viene circunscrito y reflejado por esta necesidad familiar". Aunque también es cierto que hay sentencias que requieren que ese uso vaya "más allá del genérico de servir de morada o residencia" (STS 14 de noviembre de 2008). Entiendo que basta con que se desprenda el para qué se quiere o se cede esa vivienda y en este caso es para que sirva de vivienda familiar al matrimonio, mientras exista matrimonio.

    2) ¿Puede considerarse a Dña. Marisa, tras su separación, comodataria del inmueble ¿Tiene título que le legitime a seguir poseyendo el inmueble

    Dña. Marisa al casarse se vio beneficiada por la cesión que su suegro hizo a su marido de una vivienda de su propiedad, cesión que se hizo sin título concreto y de forma gratuita, para su uso como hogar conyugal o familiar. Como acabamos de ver en la pregunta anterior, aplicando los criterios jurisprudenciales, llegamos a la conclusión...

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