STS 1231/2007, 13 de Noviembre de 2007

Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Chiclana de la Frontera, fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de Don Marcelino, contra Don Luis Enrique, Doña Filomena, Don Donato y Doña Lorenza, sobre acción declarativa de dominio y nulidad de títulos contradictorios.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "dicte justa sentencia por la que: A).- Se declare la validez, existencia y eficacia del contrato privado de compraventa suscrito documento de fecha en fecha 23 de septiembre de 1.992 entre Don Marcelino, en su calidad de comprador, y Don Donato y Doña Lorenza

, en su calidad de vendedores, de la finca rústica, parcela NUM000 de San Jose de Malcocinado, termino Municipal de Medina Sidonia, finca registral nº NUM001 . B).- Se declare la nulidad de la Escritura publica de compraventa de fecha 18 de noviembre de 1.993 otorgada ante el Notario Don Juan Carlos Gutiérrez Espada, bajo su numero de protocolo 1.378, entre Don Donato y Doña Lorenza, que intervinieron en su calidad de vendedores y Don Luis Enrique que intervino en su calidad de comprador para su sociedad de gananciales de la finca registral nº NUM001 . C).- Se declare y ordene la cancelación de los asiento registral de la Finca Registral numero NUM001, inscrita al Tomo NUM002, Libro NUM003 A favor de Don Luis Enrique y Doña Filomena, así como los asientos posteriores a dicha inscripción.

D).- Se condene a los demandados a que hagan entrega de la parte de la finca rústica, parcela NUM000 de, San Jose de Malcoinado, respecto de la cual el actor aún no se encuentra en la posesión de la misma. E).-Se condene a Don Donato y Doña Lorenza a otorgar la correspondiente Escritura publica de elevación a publico del documento privado de compraventa de fecha 23 de septiembre de 1.992 a favor de Don Marcelino

, con el apercibimiento de que de no hacerlo en el plazo de quince días ante Notario Publico de ésta Ciudad se otorgará de oficio por éste Juzgado. F).- Se condene a los demandados al pago de las costas que se causen en ésta instancia".

Admitida a trámite la demanda, el matrimonio codemandado formado por Don Luis Enrique y Doña Filomena, contestó alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado: "sentencia desestimatoria y absolviendo libremente a mi representado, con imposición al demandante de todas las costas causadas. Caso de estimarse la demanda, se ha de decretar la responsabilidad de don Donato y doña Lorenza, respeto a la venta efectuada a favor de don Luis Enrique, destinándose el importe que abone el Sr. Marcelino para la cancelación de la hipoteca, para lo que solicitará en tramite de ejecución de sentencia informe al B.C. Hispano. Se decretará la indemnización a favor del Sr. Luis Enrique por los perjuicios que se le ocasionan al perder la finca, que se pueden concretar en las mejoras efectuadas y en los intereses y gastos ocasionados por la compraventa, como son escritura de compraventa, pago de impuesto, inscripción, escritura de hipoteca, pago de impuesto, inscripción, intereses de amortización e importes abonados desde la constitución de la hipoteca. Y que caso no se estime procedente lo anteriormente expresado se haga reserva de las acciones civiles a favor de esta parte". Por resolución de fecha 4 de mayo de 1999, fue declarado en situación de rebeldía procesal el codemandado Don Donato, no así su esposa, que, siendo también codemandada, tampoco contestó a la demanda de adverso formulada.

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 14 de marzo de 2000, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Orduña Pereira, en nombre y representación de D. Marcelino contra D. Luis Enrique, Dª Filomena, D. Donato y Dª. Lorenza, debo declarar y declaro lo siguiente: -la validez, existencia y eficacia del contrato de compraventa suscrito el 23 de septiembre de 1992 entre D. Marcelino y D. Donato y Dª. Lorenza de la finca rústica parcela NUM000 de San José de Malcocinado, término municipal de Medina Sidonia, finca registral NUM001 . -La nulidad de la Escritura Pública de compraventa de fecha 18 de noviembre de 1993 otorgada ante el Notario

D. Juan Carlos Gutiérrez Espada, bajo su número de protocolo 1378 entre D. Donato y Dª. Lorenza, que intervinieron en su calidad de vendedores y D. Luis Enrique que intervino en su calidad de comprador para su sociedad de gananciales de la finca registral nº NUM001, acordando se proceda a la cancelación de los asientos registrales de la misma a favor de D. Luis Enrique y Dª. Filomena y los que a ella sean posteriores. -Debo condenar y condeno a los codemandados a entregar al actor la parte de la finca rústica NUM000 de Malcocinado de la que aún no se encuentra en posesión. -Debo condenar y condeno a D. Donato y Dª. Lorenza a otorgar la correspondiente escritura pública de elevación a público del documento privado de la compraventa de fecha 23 de septiembre de 1992 a favor de D. Marcelino, con el apercibimiento de que para el caso de no hacerlo en el plazo de 15 días desde la firmeza de esta sentencia se procederá a su realización de oficio a costa de los condenados. Debo condenar y condeno a los codemandados al pago de las costas procesales".

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciado éste, la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección Cuarta, dictó Sentencia con fecha 6 de octubre de 2000, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Luis Enrique, contra la sentencia de fecha 14/3/00 dictada en el juicio al que el referenciado rollo de Sala se contrae, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha sentencia, condenando al apelante al pago de las costas de esta alzada".

La Procuradora doña Elena Puig Turégano, en representación de Don Luis Enrique, formalizó recurso de casación que, bajo un enunciado común "infracción de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver el objeto del debate", por remisión conjunta al ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, funda en los siguientes motivos:

Motivo primero: por "inaplicación del artículo 1227 del Código Civil en relación a la validez de los contratos privados ante terceros ".

Motivo segundo: por "aplicación errónea de los artículos 86 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos en relación con la figura del derecho de tanteo".

Motivo tercero: por "aplicación errónea de la figura del tercero hipotecario en relación con los artículos 609 y 1473 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la doctrina de la mala fe".

Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido, la Procuradora Doña María Amparo Alonso León, en representación de Don Marcelino, presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "dicte justa sentencia por la que se desestime el recurso, con expresa imposición de las costas al recurrente".

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 6 de noviembre de 2007, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

Se discutió en estos autos la preferencia de los respectivos títulos dominicales esgrimidos, de un lado, por el actor, Don Marcelino, y, de otro, por el matrimonio codemandado formado por Don Luis Enrique y Doña Filomena, respecto de la finca rústica siguiente: "parcela número NUM000, situada en el Cortijo del Malcocinado, término municipal de Medina Sidonia, tiene una superficie de diez hectáreas, setenta y seis áreas, noventa y nueve centiáreas, y linda: Norte, finca "Las Cuarentas"; Sur, Cañada de Benalup; Este, parcela 31-A, del Lote 31 y Oeste, parcela 33-A del Lote número 33. Esta parcela está atravesada por el camino vecinal de Medina Sidonia a los Barrios (carretera hoy abandonada)" -finca registral número NUM001, inscrita al folio NUM004, Tomo NUM002, Libro NUM003 del Registro de la Propiedad de Medina Sidonia-. Señalaba el actor que su adquisición se produjo en fecha 23 de septiembre de 1992, cuando suscribió, junto con los esposos Don Donato y Doña Lorenza, también codemandados, contrato privado de compraventa de la mentada finca. Por su parte, el codemandado Don Luis Enrique, esgrimió la escritura pública de compraventa fechada a 18 de noviembre de 1993, después inscrita, en virtud de la cual adquirió la misma parcela, para su sociedad de gananciales, en ejercicio, decía, de derecho de adquisición preferente reconocido en la Ley de Arrendamientos Rústicos, dada su condición de arrendatario del inmueble que, según refería en su contestación a la demanda, ostentaba desde el año 1988.

En primera instancia se estimó íntegramente la demanda, considerando el Juzgado, tras la oportuna exposición de hechos probados, improcedente el derecho de tanteo que, al amparo de la legislación arrendaticia, reconocieron los vendedores al codemandado Don Luis Enrique, tras el requerimiento formulado por Don Francisco, en representación de sus padres, entendiendo que la enajenación de la finca litigiosa ya se había consumado a favor del aquí actor, Don Marcelino, cuyo derecho dimanaba efectivamente de contrato privado de compraventa suscrito con el matrimonio codemandado de fecha 23 de septiembre de 1992. En relación con el terreno, cuya posesión se transmitió al tiempo de la firma del contrato privado (la parte de monte bajo), se calificó como "venta de cosa ajena", contemplada en el artículo 1450 del Código Civil, y respecto del resto de la finca, cuya entrega al comprador se estipuló para julio del año 1993, se apreció la extensión de una "doble venta", prevista en el artículo 1473 del Código Civil, negándose finalmente prioridad a la primera venta que accedió al Registro, la del codemandado Don Luis Enrique, por entenderse probado en autos que el mismo ya conocía previamente que la finca estaba vendida a otra persona, por lo que su adquisición carecía del presupuesto de la buena fe.

La Sentencia de Apelación confirmó la de primera instancia, rechazando la argumentación del apelante, hoy también recurrente en casación, relativa al lícito ejercicio por su parte del derecho de adquisición preferente que, desde su pretendida condición de antiguo arrendatario, le concedía la Ley de Arrendamientos Rústicos.

Han sido declarados probados en la instancia, y resulta conveniente transcribir para la mejor ilustración de las respuestas casacionales subsiguientes, los siguientes hechos:

1. - En fecha 23 de septiembre de 1992, Don Donato y su esposa vendieron la finca rústica, antes descrita, a Don Marcelino, para su sociedad de gananciales, "libre de cargas, gravámenes, hipoteca y arrendamiento", por el precio de 7.000.000 pesetas, del cual, 1.000.000 pesetas se declararon recibidos en fecha 22 de septiembre anterior; otro millón más al tiempo de la suscripción del referido contrato; 3.000.000 pesetas habrían de abonarse el 15 de julio de 1993, coincidiendo con la toma de posesión de la finca; y los

   2.000.000 pesetas restantes, a la firma de la escritura pública, en marzo de 1994.

2. - A la fecha de la firma del referido contrato se estipuló que el comprador entraría en posesión sólo de la parte de la finca de monte bajo, respecto de la que figuraba como arrendatario en virtud de contrato de arrendamiento anterior suscrito en fecha 1 de septiembre de 1992, difiriéndose la entrega del resto de la parcela al mes de julio de 1993, mientras que el otorgamiento de la correspondiente escritura pública se haría en el mes de marzo de 1994.

3. - El comprador hizo pago de las cantidades aplazadas estipuladas en los plazos convenidos, quedando pendiente sólo el último importe.

4. - Con fecha 30 de septiembre de 1993, el hijo de Don Donato y Doña Lorenza, Don Francisco

   , en representación de aquéllos, efectuó requerimiento notarial a Don Luis Enrique, en la condición de arrendatario, que ostentaba desde el 1 de septiembre de 1993, según se refería expresamente, manifestando dicho requerido su intención de ejercer el derecho de tanteo, en relación con las fincas que los propietarios proyectaban vender a Don Marcelino .

5. - Con fecha 18 de noviembre de 1993 se otorgó escritura pública de compraventa a favor de Don Luis Enrique y esposa, inscribiéndose después la misma a su nombre en el Registro de la Propiedad de Medina Sidonia. En la misma fecha reseñada los vendedores procedieron a la devolución, vía bancaria, del importe abonado por D. Marcelino, hasta tal fecha, "por no haberse llevado a efecto la venta de la finca Malcocinado", si bien ese comprador, aquí demandante, al no estar conforme con la resolución unilateral operada, procedió al día siguiente a la retrocesión de tal importe, consignándolo, después, judicialmente ante la nueva devolución cursada por los vendedores.

6. - Se ha declarado probado que Don Luis Enrique conocía, al tiempo de su adquisición, que la finca había sido vendida anteriormente al actor.

El único recurrente en casación, Don Luis Enrique, articuló su recurso en tres motivos, todos ellos al amparo del ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bajo el mismo enunciado: "infracción de las normas del ordenamiento jurídico aplicables para resolver el objeto del debate".

En el primer motivo se denuncia la "inaplicación del artículo 1227 del Código Civil en relación a la validez de los contratos privados ante terceros ". Aduce el recurrente, tras transcribir, en su práctica totalidad, el relato fáctico que se contenía en su contestación a la demanda, que el contrato de compraventa que aportó el actor a su demanda, como documento número tres, por tratarse de un documento privado, no habría de tener efectos ni ser a él oponible sino a partir del momento en que, conforme prevé el precepto que se denuncia infringido, "hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio".

Constituye doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 9 de junio de 1997, 7 de noviembre de 2002, 21 de marzo de 2003 y 15 de febrero de 2007, entre otras muchas) la de que "la norma del artículo 1227 del Código Civil es operante sólo cuando el hecho a que se refiere el documento no se puede acreditar más que a través de él, lo que no ocurre si la realidad de la fecha se corrobora por otras pruebas practicadas", de tal suerte además, prosigue la Sentencia de 30 de diciembre de 2005, que "los supuestos del artículo 1227 CC no constituyen numerus clausus a efectos de determinar la fecha de otorgamiento de un documento, pues la autenticidad de la misma puede acreditarse por los diversos medios de prueba, como se desprende de las SSTS de 14 de octubre de 1997 y 22 de febrero de 2002 ".

Conforme a lo expuesto puede concluirse que el citado artículo 1227 del Código Civil sólo es aplicable cuando no existan otros medios justificativos de la realidad y certeza de la fecha consignada en el documento privado, sin que pueda invocarse en casación cuando el conjunto de la prueba practicada en el proceso ya sirva al Juzgador de instancia para aceptar que la celebración del contrato tuvo lugar en la fecha indicada en el documento, que es lo acaecido en los presentes autos. Ya desde la primera instancia se tuvo por cierta la suscripción del referido contrato, en fecha 23 de septiembre de 1992, habiendo reconocido en los autos el vendedor codemandado, Don Donato, la veracidad del documento así como la autenticidad de la firma que allí estampó. Tal premisa fáctica fue luego reiterada en apelación, señalándose en el fundamento de derecho primero de la Sentencia de la Audiencia que "no existe lugar a duda alguna, acerca del contrato privado de compraventa, que con fecha 23 de septiembre de 1992, llevaron a cabo D. Donato y su esposa Lorenza como vendedores y D. Marcelino y su mujer como adquirentes".

El motivo, en consecuencia fenece.

En el enunciado del segundo motivo del recurso se denuncia la "aplicación errónea de los artículos 86 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos en relación con la figura del derecho de tanteo", si bien luego, al tiempo de argumentar tal infracción, se contrae al instituto de la cosa juzgada, con referencia a un pleito anterior, el juicio de cognición número 500/95, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Chiclana de la Frontera, en el que el ahora recurrente ejercitó, frente a Don Marcelino acción reivindicatoria de dominio sobre la finca, pretensión ésta que fue desestimada tanto en primera instancia como en apelación (rollo 324/1998).

El mismo enunciado del motivo adolece de notable imprecisión, siendo doctrina reiterada de esta Sala (Sentencia de 18 de octubre de 2006, entre otras muchas) que "no es admisible en casación la denuncia de la infracción normativa que integra el motivo de impugnación mediante el empleo de la fórmula "y siguientes" (...) pues no permite conocer con precisión sobre qué precepto recae la denuncia casacional y cuál es, por tanto, la norma sobre la que se ha de proyectar la función nomofiláctica propia del recurso de casación. No se ajusta, pues, semejante planteamiento a las exigencias de claridad impuestas por el artículo 1707 de la ley de Enjuiciamiento Civil y que son consustanciales al carácter especialmente restrictivo y exigente de este recurso, coherentemente con su específica función y finalidad -así las Sentencias del Tribunal Constitucional 7/89 y 29/93 -". En cualquier caso, este motivo debe sufrir la misma suerte desestimatoria que el anterior, por cuanto parte de una circunstancia (que el derecho del recurrente como arrendatario data de 1988), que contraviene el sustrato probatorio tomado en consideración por la resolución impugnada, basándose en conclusiones fácticas distintas de las alcanzadas por el Tribunal de apelación, y eludiendo otras que son desfavorables al recurrente, exponiendo su propia, parcial e interesada valoración probatoria. Incurre, el motivo, en el defecto casacional de la petición de principio, que consiste en partir de un supuesto fáctico contrario al proclamado por la sentencia recurrida, o, lo que es lo mismo, no respetar los hechos probados y las determinaciones de carácter eminentemente fáctico que pertenecen al ámbito sentenciador de la instancia o, también, soslayar los hechos probados para, a partir de una construcción propia y unilateral, extraer consecuencias jurídicas en oposición a lo resuelto de conformidad con aquellos, todo ello sin haber desvirtuado previamente la base fáctica de la sentencia recurrida por la vía casacional adecuada, pues si la parte actora no estaba conforme con la valoración de la prueba efectuada por la sentencia recurrida debió articular uno o varios motivos de casación, al amparo del ordinal 4º del art. 1692 de la LEC, con cita además de norma de valoración de prueba que contenga regla legal tasada, que se considere como infringida con exposición de la nueva resultancia probatoria.

Al objeto de justificar su pretensión impugnatoria, pretende el recurrente que la premisa en que se quiere amparar, atinente a su anterior derecho como arrendatario, fue acogida por la Sentencia de primera instancia. Pues bien, tal extremo no es cierto, pues lo único que se dio entonces por probado -fundamentos de derecho primero- fue la existencia de "contratos en los que los codemandados conciertan la cesión para aprovechamiento agrícola de la misma desde 1988 hasta 1994, vigentes por tanto en el momento en que se firmó el contrato privado de compraventa cuyo incumplimiento da origen a la formación de la presente litis"; debiendo significarse, en todo caso, como señala la Sentencia de esta Sala de 22 de marzo de 2006, que "no constituye objeto del recurso de casación hacer un examen comparativo de las sentencias de primera y segunda instancia, que es lo integrado en el contenido del motivo, pues esta Sala tiene declarado que no cabe redargüir las conclusiones de la sentencia de apelación con los razonamientos de las del Juzgado, que no es materia del recurso".

Por todo cuanto se ha expuesto, el presente motivo tampoco puede prosperar.

En el tercer motivo en que se articula el presente recurso de casación se denuncia la "aplicación errónea de la figura del tercero hipotecario en relación con los artículos 609 y 1473 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria, en relación con la doctrina de la mala fe".

Sobre el concepto de la buena fe en materia de propiedad y derechos reales, para la aplicación de la protección de la fe pública registral que reconoce el artículo 34 de la Ley Hipotecaria al titular, ha reiterado la jurisprudencia, por todas Sentencia de 18 de febrero de 2005, que, "necesitándose para desvirtuar la presunción legal de buena fe probanzas auténticas y fehacientes (SS., entre otras, 29 enero 1.989, 14 febrero

2.000, 25 junio 2.002 ), -como decía la S. de 31 de enero de 1.975 (citada en la de 14 de febrero 2.000 ) una prueba plena, cumplida y manifiesta que no deje lugar a dudas-, tal apreciación constituye una cuestión de hecho de incumbencia de los juzgadores de instancia, la cual debe ser mantenida en casación siempre que no sea desvirtuada por el cauce procesal adecuado del error de derecho en la valoración de la prueba (SS. 29 diciembre 2.000, 28 junio 2.002 y 17 febrero 2.004, entre otras)", no obstante lo cual, se añade, "cabría la posibilidad de verificación casacional dentro de la "questio iuris" cuando lo que se somete a revisión no son los datos fácticos valorados, sino la significación jurídica de los mismos en orden a determinar o configurar el concepto jurídico indeterminado (SS. 5 junio 1.999, 28 junio 2.002, 12 marzo 2.004 )".

Ahora bien, este tercer motivo discurre como un relato de contenido netamente alegatorio, tratando que esta Sala aprecie la buena fe del recurrente, que no se le reconoció en las instancias, al considerarse que tuvo conocimiento anterior del perfeccionamiento de la venta previa, y, además, la mala fe del demandante, todo ello desde una parcial e interesada valoración de los hechos probados. Se limita el motivo a cuestionar la veracidad de las afirmaciones fácticas de la resolución recurrida, sin haber planteado la impugnación procedente (error en la valoración de la prueba con indicación de la norma legal de prueba que se estima infringida). Incide nuevamente el recurrente en el defecto casacional de la petición de principio, haciendo supuesto de la cuestión, lo que, sin duda, aboca indefectiblemente a la desestimación también de este motivo, por cuanto el éxito de lo pretendido conllevaría la conversión de la casación en una tercera instancia, lo que es inadmisible, pues la función de la casación es velar por la aplicación del derecho, revisar el juicio emitido sobre el fondo del asunto y comprobar que la ley adjetiva y material se ha aplicado correctamente, de lo que deriva que no es una tercera instancia.

También éste motivo sucumbe. SEXTO: Conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede la imposición del pago de costas causadas en este recurso al recurrente, con pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su constitución