Declaración de obra nueva en construCCión previa demolición

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se cuestiona si es inscribible una escritura de declaración de obra nueva en construcción teniendo en cuenta que se declara la modificación de la finca inscrita porque previamente se demolió la vivienda existente en la misma.

Registradora: Considera defecto subsanable la no aportación de licencia de demolición de la vivienda inscrita.

Notario: Alega que ningún precepto legal ni reglamentario ni ninguna jurisprudencia de los Tribunales o registral exigen la Licencia de Demolición para inscribir una escritura de Declaración de Obra nueva en construcción que se está llevando a cabo con la preceptiva Licencia de Edificación.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Aunque la legislación urbanística que resulte territorialmente aplicable incluya la demolición de edificaciones entre los actos que están sujetos a licencia, una interpretación finalista de la norma lleva a la conclusión de que la concesión de la licencia para construir comprende también la previa demolición de lo construido:

"… Se trata de un caso similar al resuelto recientemente por este Centro Directivo en Resolución de 4 de septiembre de 2019, en la que se señaló: « (…) Bien es cierto que artículo 180.1.e) de la Ley del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura incluye la demolición de construcciones entre los actos sujetos a licencia, pero una interpretación finalista de dicho precepto ampara, en los casos de construcciones de nueva planta en solares en los que existen construcciones previas ruinosas, los trabajos previos de demolición de las mismas. En este sentido, el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al igual que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En...

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