Deberes de uso, conservación y rehabilitación
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
Los deberes de uso, conservación y rehabilitación son el conjunto de deberes urbanísticos de los propietarios de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones.
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Contenido
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El artículo 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , que aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, regula los deberes y cargas que forman parte del contenido del derecho de propiedad del suelo, y en el apartado primero de la disposición final segunda atribuye:
“el carácter de condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso, de bases del régimen de las Administraciones Públicas, de la planificación general de la actividad económica, de protección del medio ambiente y del régimen energético”.
El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:
El artículo 254.1 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón , hace referencia a terrenos, solares, urbanizaciones y carteles, y el artículo 122.1 de la Ley 12/2017 de 29 de diciembre , de Urbanismo de las Illes Balears, a terrenos, construcciones, instalaciones y otros bienes inmuebles.
- Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística (así como a conservarlos y rehabilitarlos ).
Con previsiones como la establecida en el artículo 253.6 de la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, conforme a la que:
“el incumplimiento de los deberes de uso y conservación habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de edificación o venta forzosa”.
- Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
El artículo 254.1 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón , emplea, además, los términos calidad ambiental, cultural y turística Aragón, el artículo 142 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril , Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias, hace uso de la expresión usos que resulten compatibles con el planeamiento urbanístico y las exigencias medioambientales, y el artículo 86 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio , Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra, que “todos los usos del suelo y especialmente las construcciones habrán de adaptarse al ambiente natural y cultural en que estuvieran situadas”.
El artículo 190.2 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, dispone que:
“Las actuaciones sobre las edificaciones en suelos urbanizables sin programación y en suelos no urbanizables a que se refiere el apartado anterior, deberán incorporar las medidas de integración paisajística necesarias para cumplir con lo preceptuado en el artículo 20.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana , aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y en los artículos 8 y 210 de este texto refundido. Esta obligación también puede incluir actuaciones sobre elementos ornamentales y secundarios del inmueble, pretender la restitución de su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.”.
“Con arreglo a lo dispuesto en el apartado 1º del citado artículo 197 del Decreto Legislativo 1/2010 , los propietarios de la parcela tienen la obligación de conservarla y rehabilitarla para seguridad de las personas, recayendo sobre los Ayuntamientos el deber de ordenar las obras necesarias para conservar los terrenos en condiciones de seguridad, por lo que, hallándonos ante una plataforma de tierras sin que le conste sistema constructivo alguno de contención de tierras que impida un nuevo derrumbe de tierras o de la piscina que ha quedado al descubierto sobre la zona verde, procede a este respecto, sin perjuicio del deber del Ayuntamiento de reparar las deficiencias del colector, tal y como así lo ha ordenado la sentencia apelada, revocarla y desestimar el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra el Decreto de 7 de abril de 2011 y el posterior Decreto que lo confirmó en el recurso de reposición” (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 14 de marzo de 2016, recurso 184/2014 [j 1]).
- Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación.
En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas.Andalucía: Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía ( artículos 144 a 146 ).
Aragón: Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón ( artículos 254 a 260 ).
Asturias: Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril , Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Asturias ( artículos 141 a 146 ) que regula los deberes legales de uso, conservación y rehabilitación ( artículo 142 ) como reglas comunes del régimen urbanístico del suelo.
Baleares: Ley 12/2017 de 29 de diciembre , de Urbanismo de las Illes Balears ( artículos 122 a 129 ).
Canarias: Ley 4/2017, de 13 de julio , del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias ( artículos 268 y 269 ).
Cantabria: Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria ( artículos 253 y 254 ).
Castilla – La Mancha: Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de castilla-La Mancha ( artículos 137 a 142 ).
Castilla y León: Ley 5/1999, de 8 de abril , de urbanismo de Castilla y León ( artículo 106 ).
Cataluña: Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto , Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña ( artículo 197 ).
Extremadura: Ley 11/2018, de 21 de diciembre , de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura ( artículos 167 y 168 ).
Galicia: Ley 2/2016, de 10 de febrero , del suelo y urbanismo de Galicia ( artículos 135 a 140 ).
La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo , de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja ( artículos 197 y 198 ).
Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio , del Suelo de Madrid ( artículos 168 a 170 ).
Región de Murcia: Ley 13/2015, de 30 de marzo , Ordenación Territorial y Urbanística Región de Murcia ( artículos 110 a 112 y 270 ).
Navarra: Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio , Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra ( artículos 226 a 232 ).
País Vasco: Ley 2/2006, de 30 de junio , del Suelo y Urbanismo del País Vasco ( artículos 111 a 122 ), ( artículos 199 y 203 ).
Comunidad Valenciana: Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana ( artículos 189 a 193 ).
Las legislaciones autonómicas han hecho sino prolongar la línea marcada por la legislación estatal y, en ocasiones, han establecido (caso de Baleares) el deber de “mantener, conservar y rehabilitar la vivienda en los términos contemplados en la legislación vigente”, sin que ello suponga, como ha declarado el Tribunal Constitucional, exceso en las competencias autonómicas.
El Abogado del Estado plantea, además, que el inciso relativo al deber de "mantener, conservar y rehabilitar la vivienda en los términos contemplados en la legislación vigente", excedería de las competencias autonómicas, por cuanto este deber habría sido ya establecido con un mayor alcance por el legislador estatal en el artículo 9.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo . Esta queja debe ser desestimada. La referencia al deber de conservación de las viviendas se inserta con naturalidad en la competencia autonómica en materia de urbanismo y vivienda del artículo 30.1 5 del Estatuto de Autonomía de Canarias , ya que la "competencia urbanística comprende, entre otras materias, el control del estado de las edificaciones, la definición y control del deber de conservación, la rehabilitación de edificaciones, el control de los usos del suelo, y la regulación de las actuaciones urbanísticas de renovación y regeneración urbana, propias del planeamiento y ejecución urbanísticos" (STC 143/2017, de 14 de diciembre, FJ 2) [j 2]. Por lo demás, la remisión del precepto a los "términos contemplados en la legislación vigente", permite excluir la vulneración de la regulación estatal de dicho deber de conservación, establecida ahora en los artículos...
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