La dación en pago frente al mecanismo de segunda oportunidad
| Autor | Dra. Abigail Ques ada Páez |
| Cargo | Acreditada como contratada doctora. Profesora de Derecho Civil de la Universidad de Granada |
| Páginas | 3193-3207 |
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A finales de los años noventa, se generó un auge económico, denominado como «boom inmobiliario» donde casi todo el mundo se encontraba en una situación de euforia y puro consumismo que hacía que se concedieran multitud de préstamos hipotecarios a intereses muy bajos, sin la debida comprobación por parte de las entidades financieras del riesgo que podía tener el solicitante, y además se sobrevaloraban las viviendas por parte de las entidades tasadoras, para que el deudor obtuviera el 100% de la financiación e incluso un porcentaje mayor.
La primera grieta del sistema en el que se basaba la economía nacional vino a consecuencia de la crisis internacional originada en Estados Unidos y que terminó por sumergirnos en la actual crisis económica que está sufriendo España desde principio del 2008. Estas circunstancias han llevado a muchas familias de nuestro país a una situación desesperada en la que no pueden hacer
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frente al pago de recibos de suministros necesarios para vivir en condiciones dignas, como es el de agua, electricidad, gas, etc., cuanto menos no pueden pagar las cuotas mensuales de los préstamos hipotecarios contratados en su día con las entidades bancarias.
La crisis financiera ha desencadenado un gran número de problemas sociales, que obviamente se ha traducido en un incremento alarmante de las ejecuciones hipotecarias, con la consiguiente tragedia social especialmente cuando estas afectan a la vivienda habitual.
Es una realidad más que dramática en la que se encuentran estas familias en que no solo van a perder su casa sino que además debido a la devaluación que han sufrido los bienes inmuebles en nuestro país como consecuencia de la crisis del ladrillo, seguirán teniendo que pagar una cantidad determinada al banco, debido a que la entrega de su vivienda habitual no es suficiente para cancelar la deuda y tendrán que seguir abonando una cuota mensual al banco hasta que se complete la devolución íntegra de la cantidad del préstamo otorgado en su día.
Las circunstancias descritas anteriormente en la que se encontraban numerosas familias españolas, ha llevado a estas a encontrarse en una situación desesperada, de la que el legislador no podía permanecer pasivo ante la misma. Es por ello, que se ha visto obligado a intentar aliviar la situación de estas personas, para ello ha tomado una serie de medidas. Entre las que cabe destacar el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, la Ley 1/2013 de 14 de mayo, para Reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social y la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social.
Mediante el presente trabajo pretendo analizar las medidas adoptadas por el legislador, en especial la dación en pago y la ley de segunda oportunidad, para ver si realmente y hasta qué punto dichas medidas benefician al deudor hipotecario.
La dación en pago es un contrato atípico, se utiliza cuando se pretende saldar una deuda con una entidad financiera mediante la entrega del bien inmueble sobre el que recae la garantía real.
La dación en pago puede definirse como «un negocio jurídico bilateral por el que acreedor y deudor acuerdan que el pago -cumplimiento de la obligación- se realice con una prestación distinta de la que era objeto de la obligación»1;
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por su parte el TS en su sentencia de 19 de octubre de 2006 la definió como «aquel negocio jurídico por el que el deudor y el acreedor pactan que el pago se realice con una prestación distinta de la que era objeto de la obligación»2.
Esta figura no está regulada en nuestro Código Civil, aunque hace mención a la misma en el inciso final del artículo 1521 del Código Civil, y tendremos que atenernos al artículo 1255 del Código Civil, en el que queda consagrado el principio de libertad entre las partes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Por otro lado, la Ley Hipotecaria en su artículo 140, establece que «podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor», por lo tanto, dicho artículo deja una puerta abierta para que las partes a su libre arbitrio pacten que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados, y no alcanzará al resto de bienes del deudor.
En definitiva podemos decir que aunque no hay una exacta y clara definición de la dación en pago en nuestro ordenamiento jurídico, si que está aceptada por el mismo y en determinados casos reconoce el que se pueda utilizar esta figura.
Recientemente la economía española ha experimentado cierta mejoría y empieza a dar algunos signos de recuperación económica, aunque la percepción general de la sociedad no sea así. Los poderes públicos en su cometido de ofrecer mejores soluciones a la situación actual de muchas familias, sancionó en 2015, la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, que establece los controles y garantías necesarios para evitar insolvencias estratégicas o facilitar daciones en pago selectivas, y es aquí en donde podemos encontrar la regulación más actual de la dación en pago.
Así observamos que en su Exposición de Motivos señala que el título I de la mencionada Ley, contiene tres artículos de carácter modificativo a través de los que se da nueva redacción a determinados preceptos de otras tantas normas legales como la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Completan las modificaciones introducidas por el título I de la Ley 25/2015, las disposiciones adicionales primera a quinta. Aunque podemos destacar sin
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lugar a dudas, que la mayor novedad es la inclusión del Anexo del llamado «Código de Buenas Prácticas» en el Real Decreto-ley 6/20123, donde encontramos el siguiente orden de medidas previas a la ejecución hipotecaria que son:
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Medidas previas: reestructuración de deudas hipotecarias4.
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Medidas complementarias: quita en el capital pendiente de amortización5.
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Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual6.
Por lo que podemos comprobar que solo en caso de que las medidas previas y complementarias sean inviables, será cuando se pueda utilizar la dación en pago por parte del deudor, además que estas personas deben de encontrarse en el «umbral de exclusión social»7, lo que se traduce en que el ámbito de aplicación de esta norma es bastante restringido, debido a que los requisitos exigidos por la ley son muy estrictos y difíciles de cumplir. Además debemos de tener en cuenta, que la adhesión al Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades bancarias es voluntaria, tal vez en este punto el legislador ha sido un poco laxo a este respecto, aunque la mayoría se ha adherido voluntariamente8. No obstante, el legislador nos ha dejado con un vacío legal y dificultades futuras, al no prever cómo proceder frente a aquellas entidades que no se quieran adherir o que no quieran hacerlo de forma permanente9.
La dación en pago supone la cancelación definitiva de la deuda garantizada con hipoteca así como de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda10. Los efectos que tiene la dación en pago, son básicamente dos, los gastos de formalización y la cancelación de hipoteca que pasaremos a ver a continuación.
En este apartado básicamente nos estamos refiriendo a los gastos notariales y registrales. La dación en pago de la vivienda habitual ha de formalizarse en Escritura Pública y, posteriormente se tendrá que inscribir en el Registro de la propiedad. En la regulación vigente respecto a esta materia, se prevé la bonificación del 50% en los derechos arancelarios notariales y registrales, derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de un deudor hipotecario que se halle en el umbral de exclusión11. Los deudores
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comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 de la Ley 25/2015, que quieran utilizar la figura de la dación en pago prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrán la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad o tercero que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.
A través la dación en pago, la deuda garantizada por la hipoteca quedará totalmente cancelada mediante la entrega a la entidad financiera de la vivienda habitual. Por lo que el deudor no responderá ante el acreedor con sus bienes...
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