Cuestiones prácticas sobre la acreditación del carácter o condición de "vivienda habitual" a efectos de la ejecución de inmuebles: especial referencia a su prueba a la luz de la jurisprudencia
| Autor | Jaime Font de Mora Rullán |
| Cargo | Letrado de la Administración de Justicia |
Una de las principales novedades impulsadas en nuestro ordenamiento jurídico por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y concretamente a través de la disposición adicional sexta de la LEC, fue la introducción en el ámbito procesal del concepto de "vivienda habitual" a efectos de la ejecución forzosa de los bienes inmuebles de los demandados, concepto de gran tradición en el ámbito tributario. De manera que pasó así a distinguirse entre la realización de los bienes inmuebles en general, y de la vivienda habitual del demandado en particular, pues hasta entonces no existía procesalmente ninguna diferencia o especialidad cualquiera que fuese la naturaleza del bien1. Pero fue con la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, dictada en plena crisis económica para dar cumplimiento a la jurisprudencia del TJUE en materia protección de los consumidores2, cuando dicho concepto ha pasado a convertirse en un factor clave y determinante en toda ejecución judicial en la que se pretenda la realización de bienes raíces.
Y es que, a decir de la mejor doctrina3, a partir de dicha reforma se ha creado o constituido un auténtico "estatuto especial o privilegiado" para la vivienda habitual del deudor, y ello con un fin muy claro, otorgar una protección reforzada al deudor en tales casos concediéndole una serie de beneficios legales, desde el entendimiento de que con la realización de su vivienda la persona afectada puede acabar perdiendo la que constituye su morada o residencia principal, lo que puede conllevar problemas graves de acceso a un vivienda digna y adecuada en tanto derecho garantizado por el artículo 47 de la Constitución. Esta situación, ese entronque con el derecho a una vivienda digna y adecuada constitucionalmente reconocido a todos los españoles, es lo que justica en último término ese trato privilegiado a esos deudores, de manera que se permite que la enajenación forzosa se realice con unas determinadas condiciones que les benefician frente a los deudores que pierden bienes inmuebles de otra naturaleza.
Excede del objeto de este artículo estudiar pormenorizadamente y con el detalle que requeriría en qué consiste el contenido de este estatuto especial o privilegiado de la vivienda habitual, a cuyo efecto resultan de gran utilidad las aportaciones efectuadas por Moreno Trapilla, Prudencio C., y singulamrente en su minucioso estudio sobre el estatuto jurídico de la vivienda habitual citado en la bibliografía, pero sí que procede apuntar o esbozar si quiera brevemente los principales aspectos en que ha quedado plasmado esa especial protección al deudor.
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) El principal novedad es sin duda la elevación de los porcentajes para la adjudicación de la vivienda habitual en caso de subastas concluidas sin pujas, pues mientras que en el caso de la generalidad de los inmuebles el artículo 671 de la LEC permite al ejecutante solicitar la adjudicación por el 50% por cien del valor de tasación del bien, en el supuesto de la vivienda habitual "la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien."
Y por otro lado, cuando haya postores, de los artículos 670.4 y disposición adicional sexta de la LEC resulta que si la mejor postura hubiera sido inferior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiese presentado un tercero que adquiriera el bien, el ejecutante puede pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que supere la mejor postura y el 60 % del valor de tasación, porcentaje este último sólo aplicable cuando se trate de la vivienda habitual del deudor, pues en otro caso el actor puede adjudicarse el inmueble por todo lo debido con independencia de su importe con tal de que mejore la mejor postura4.
Con esta medida se pretende obtener un importe mayor por la realización forzosa del inmueble, pudiendo así cubrir una porción mayor de la deuda incrementándose las posibilidades de que se genere sobrante para el deudor.
Además, hay que tener en cuenta que sobre esta cuestión la Resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2016 (B.O.E 6 de junio) ha señalado que "la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que "si se tratara de vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por un importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad por la que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la que cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta." Criterio que se ha ratificado en otras posteriores de la DGRN, como por ejemplo la de 21 de octubre de 2016 (B.O.E 18 de noviembre)5.
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) También destaca dentro de esos privilegios la limitación del importe de las costas que debe soportar el ejecutado, pues el artículo 575.1 bis de la LEC establece que "En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva."
El principal debate que ha generado la aplicación práctica de este precepto versa sobre qué debe entenderse por "cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva", lo que ha sido interpretado en ocasiones por la cantidad prevista en el artículo 575.1 de al LEC, esto es, tanto el principal como la presupuestada para intereses y costas, y en otras como estrictamente el principal o la cantidad resultante de la liquidación de la deuda.
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) Por otro lado, el artículo 241.1.7º excluye expresamente la tasa judicial para interponer la demanda conforme a la Ley 10/2012 al señalar que: "No se incluirá en las costas del proceso el importe de la tasa abonada en los procesos de ejecución de las hipotecas constituidas para la adquisición de vivienda habitual. Tampoco se incluirá en los demás procesos de ejecución derivados de dichos préstamos o créditos hipotecarios cuando se dirijan contra el propio ejecutado o contra los avalistas."
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) La limitación de intereses del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, que dispone: "Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil."
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) La posibilidad de reducir la deuda remanente tras la adjudicación del bien en los dos supuestos previstos por el artículo 579.2 LEC: extinción o liberación de la deuda si se cubre en un 65% en los 5 años posteriores o el 80% en los 10 años siguientes; y aplicación del 50% de la plusvalía de la venta posterior del inmueble si el adjudicatario es el propio ejecutante o empresa relacionada y se produce en los 10 años siguientes, a cuyo efecto debe dejarse constancia de tal extremo en el Registro de la Propiedad.
6) El RDL 8/2011 de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios aumenta el límite exento en el caso de embargo de sueldos o pensiones consecuencia de ejecuciones hipotecarias frente al regimen general del artículo 607 LEC.
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) Las especialidades relacionadas con las Disposiciones Transitorias de la Ley 1/2013 y de la Ley 9/2015, que tuvieron una gran trascendencia práctica en su momento, con un plazo extraordinario para formular oposición e interponer recurso de apelación en el caso de existencia de cláusulas abusivas en el contrato.
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) La regla de imputación de pagos y prohibición de anatocismo, que se desprende de los artículos 114 LH y 654.3 de la LEC y que ha dado lugar a la interpretación de la DGRN de que en el decreto de adjudicación frente a vivienda habitual, para su calificación favorable e inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando no se cubra íntegramente la deuda con la adjudicación, el decreto ha de contener la certificación de deuda pendiente prevista en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Resolución de la DGRN de 28 de julio de 2015, B.O.E de 30 de septiembre)6
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) Finalmente, de gran relevancia es la posibilidad de suspender o paralizar ex lege la entrega de la posesión en los supuestos de especial vulnerabilidad que desarrolla la normativa y que actualmente está en vigor hasta el mes de mayo de 2020 en virtud de la última reforma operada por el Real Decreto-Ley 5/2017, de 17 de marzo.
Siendo así las cosas resulta evidente que la determinación de si el bien objeto de apremio y realización constituye o no la vivienda habitual de la parte demandada ha pasado a ser una cuestión de primer orden en toda ejecución, pues de ello dependerá que se le brinde o no esa...
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