La cuestionada pervivencia de los contratos de alquiler social obligatorio tras la sentencia del Tribunal Constitucional que ha declarado inconstitucionales y nulos los preceptos del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, que les daban cobertura
| Autor | Pablo Feu Fontaiña |
| Cargo | Abogado. Miembro del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona |
| Páginas | 1-6 |
El Tribunal Constitucional, mediante su sentencia 16/2021, de 28 de enero (BOE de 23 de febrero de 2021), ha declarado nulos, entre otros, los artículos 4.2, 5.6, 5.7 y 6.6 del Decreto ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda (en lo sucesivo DL 17/2019). Todos esos preceptos anulados regulaban la obligatoriedad del ofrecimiento de un alquiler social en determinados casos.
Así, el art. 4.2 del DL 17/2019, modificó el art. 5.2 d) de la Ley del Derecho a la vivienda, que tipifica como supuesto de incumplimiento de la función social de la propiedad, el incumplimiento del deber de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial en los términos previstos a la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética (en lo sucesivo Ley 24/2015). Los arts. 5.6 y 5.7 del DL 17/2019 añadieron a la mencionada Ley 24/1015, respectivamente, el art. 10, que introdujo la obligación de renovar los contratos de alquiler social obligatorio y la Disposición adicional primera que, entre otras cosas, vino a ampliar los supuestos de suscripción de dichos contratos, por un lado, a los ocupantes sin título (en los casos tasados en la propia Disposición) y, por otro lado, antes del inicio de las acciones de desahucio por expiración del plazo contractual. Finalmente, el art. 6.6 del DL 17/2019 modificó el art. 16.3 de la Ley 4/2016 del 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, para adaptar la duración mínima del alquiler forzoso al mínimo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El pronunciamiento anulatorio del Tribunal Constitucional tiene una repercusión muy notable en la realidad del tráfico jurídico cotidiano, porque los preceptos y la Disposición adicional que el Alto Tribunal ha declarado inconstitucionales y nulos, se han aplicado durante el tiempo en el que han estado vigentes y esto ha provocado que a su amparo se hayan perfeccionado muchos contratos de arrendamiento con carácter obligatorio, que han establecido una renta de alquiler social, también con carácter obligatorio, que de otra manera no se hubieran tenido que suscribir.
Es muy necesario, por lo tanto, saber de qué modo afecta el pronunciamiento sobre los contratos de arrendamiento obligatorios. Determinar si subsisten hasta el final de su vigencia, teniendo que soportar las personas arrendadoras (físicas o jurídicas) los efectos de unas obligaciones declaradas ya nulas, hasta que los contratos de arrendamiento suscritos finalicen, o bien, si estos contratos quedan anulados de forma sobrevenida y, en tal caso, si el efecto anulatorio comporta la necesidad de retornar a las personas arrendadoras la diferencia de rentas, entre la social que han percibido y la de mercado que han dejado de percibir y, además, si comporta la obligación de las personas arrendatarias de retornar la posesión de las viviendas arrendadas.
Pues bien, en mi opinión, la declaración de nulidad de los preceptos anulados, no debe comportar, de forma automática, la de los contratos de arrendamiento perfeccionados a su amparo, porque no llega a afectar a los requisitos esenciales de su validez, previstos en el art. 1261 del Código Civil. Los elementos intrínsecos de los contratos de arrendamiento se mantienen inalterados, porque la declaración de nulidad de los preceptos normativos que obligaban a suscribirlos no revela la existencia de un vicio en el consentimiento ni...
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