El corredor como profesional

AutorPurificación Cremades García
Páginas129-175

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1. Exclusividad de los agentes de la propiedad inmobiliaria
1.1. El problema de la exclusividad

La mediación se puede dar en otros campos cuyo negocio jurídico o contrato principal por el que mediar no tengan por objeto los bienes inmuebles. Sirvan de

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ejemplo las agencias matrimoniales, agencias privadas de contratación, corredores de productos agrícolas253. Acciones a las que en gran medida nuestro trabajo y conclusiones se podrían aplicar.

Sin embargo, no podemos obviar que el eje en torno al cual giran los estudios tanto doctrinales como jurisprudenciales, por ser además los que con más frecuencia se dan en la práctica, son precisamente la intermediación en negocios onerosos con bienes inmuebles, fundamentalmente compraventa y arrendamiento.

Por dicho motivo nos vemos en la obligación, no sólo de estudiar su capacidad en cuanto a las partes intervinientes en el contrato de corretaje, que por lo demás será similar al resto de los contratos, sino a la legitimación, o más bien a la capacitación o habilitación, términos éstos que utilizamos para distinguir la necesidad de conocimientos específicos y de un título, oficial o no, como veremos, que lo acredite; todo ello añadido a la necesidad y obligación de agruparse y por tanto la adscripción a un colegio profesional, además de la posibilidad de que ejerzan la profesión de corredores en nuestro país, nacionales miembros de la Unión Europea, han hecho del tema en concreto, algo polémico, con el reclamo o la necesidad de una regulación legal al efecto.

Dicha regulación llegó con el Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes, y posteriormente con la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes. Ahora bien, para poder analizar el estado actual de la cuestión, se requiere de un repaso a la situación previa al Real Decreto-Ley 4/2000.

1.2. Panorama legislativo y doctrinal antes de la liberalización

El Decreto 3.248/1969, de 4 de diciembre de 1969, dictado por el entonces Ministerio de la Vivienda aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, regulando el ejercicio de la profesión254, modificándose el artículo 3 por Decreto de 10 de enero de 1975255que limitaba el tipo de sociedades y los requisitos que debían cumplir las que se dedicasen a la mediación inmobiliaria.

Por Real Decreto 1.613/1981, de 19 de junio, se aprueban los Estatutos Generales de la profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria256que derogaba las ante

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riormente citadas disposiciones reglamentarias, pero dicho Real Decreto fue anulado por la Sentencia de la Sala Cuarta del TS de 22 de diciembre de 1982257. En el fallo de la referida Sentencia el Tribunal Supremo se determinó la retroacción de las actuaciones al momento inmediatamente anterior a la aprobación por el Consejo de Ministros del señalado Real Decreto anulado. Por tanto se dispone la renovada vigencia del Decreto de 1969 y reforma de 1975 ya citados.

Debemos tener en cuenta el Real Decreto 1.464/1988, 2 de diciembre de 1988, por el que se transpone al Derecho Español la Directiva 67/43/CEE del Consejo, de 12 de enero relativa a la realización de la libertad de establecimiento y de la libre prestación de servicios para las actividades no asalariadas incluidas en: 1. El sector de los negocios inmobiliarios, 2. El sector de determinados servicios prestados por las empresas no clasificadas en otro lugar.

La Directiva 64/224/CEE del Consejo, de 25 de febrero, suprimió las restricciones a la libertad de establecimiento y a la libre prestación de servicios para las actividades de los intermediarios de comercio, pero excluyendo a los negocios inmobiliarios. Fue la Directiva de 12 de enero de 1967 relativa a la realización de la libertad de establecimiento y libre prestación de servicios en las actividades no asalariadas la que se ocupó de la intermediación en el sector de los negocios inmobiliarios. Tanto en la Directiva 67/43 como su reflejo en el Real Decreto de 2 diciembre de 1988, el objetivo es la eliminación de trato discriminatorio basado en la nacionalidad en materia de establecimiento y prestación de servicios en el sector de los negocios inmobiliarios. También hemos de atender al Real Decreto 1665/1991, de 25 de octubre, por el que se regula el reconocimiento de títulos de enseñanza superior de los Estados miembros de la Comunidad Económica Europea, y que exige una formación mínima de 3 años.

En el artículo 2 del RD 1.464/1988 se considera la profesión de API como colegiada. Y en el RD 1.665/1991 en su art. 1.b) se desprende que la profesión de API es titulada como profesión regulada. Confirma la referida titulación el RD 1.754/1998, de 31 de julio que incorpora al Derecho Español las Directivas 95/43/CE y 97/38/CE.

Y este era el panorama legislativo antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 4/2000 de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y de Transportes. La cuestión era si la escasa legislación existente, en concreto el Decreto de 1969, suponía la exclusividad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), colegiados como tales, para mediar en los negocios, ya que existían otros profesionales, que desarrollaban las mismas tareas, pertenecientes a colectivos con diferen-

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tes denominaciones, que en principio suponían una competencia clara para los Agentes colegiados de la Propiedad Inmobiliaria.

Determinadas actividades, decía Sanspons Salgado258, no podrán ser ejercidas por persona que no esté autorizada, bastando para ello la inscripción previa en el Colegio Oficial de la Provincia donde tenga su domicilio habitual o el centro de operaciones tal como dispone el artículo 1 del Decreto 6 de abril 1951 referente a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria259.

También F. Javier García-Valdecasas y Alex260decía que actualmente la mediación es de todos, sin que la regulación existente lo justifique de forma concluyente, para hacerse a continuación la siguiente pregunta: «"de la ley se desprende que la mediación se ejerce en exclusiva o resulta más claro que la mediación es libre? Los planteamientos sobre la exclusividad son claros, pero no tienen respuesta. La solución a este conflicto debería ser arbitrada, definitivamente por quien corresponda».

La mayoría de opiniones doctrinales se decantaban por la exclusividad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, no ocurriendo lo mismo en la jurisprudencia. Luis Pozo y Diego L.Lozano Romeral261mantenían que son varios los derechos y bienes jurídicos que la actividad inmobiliaria puede llegar a afectar, así el de propiedad (art. 33 de la Constitución Española), derecho a la vivienda digna y adecuada (art. 47 Constitución Española) y el de defensa de consumidores y usuarios (art. 51 Constitución Española). Los fines principales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria recogidos en el artículo 35 de su Reglamento eran, velar porque los colegiados observen buena conducta y adecuada competencia en el ejercicio de su profesión, evitando la competencia desleal entre los agentes del Colegio, evitar que los particulares sufran perjuicio al confiar sus asuntos a los colegiados, los cuales deberán considerarse siempre defensores de los intereses de los clientes, informándoles y asesorándoles con toda lealtad y diligencia, e informar a los Organismos Oficiales de todas aquellas cuestiones que sean de competencia profesional.

Para poderse colegiar como Agente de la Propiedad Inmobiliaria en el Colegio Oficial correspondiente, siempre antes del Real Decreto-Ley 4/2000, era requisito poseer el preceptivo título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria para cuya obtención se habrían de superar unas pruebas o exámenes convocados al efecto por el Ministerio de Vivienda y sin que a aquellas pruebas pudieran tener acceso los que a su vez no poseyeran previamente el título de licenciados o diplomados. El agente debía

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tener capacidad general para...

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