Convocatorias, juntas de propietarios y Órganos de gobierno
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador Derecho Civil UB |
| Páginas | 113-128 |
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El Presidente convoca las Juntas de Propietarios que han de remitirse al domicilio que cada propietario designó para notificaciones (artº 21) en el momento de adquisición del piso o local (artº 37).
Una novedad muy celebrada será la obligatoriedad de la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios de la finca o en lugar visible.
La convocatoria la realiza el Presidente o, en su defecto y por su inactividad u oposición, por una cuarta parte de propietarios que, a su vez, representen una cuarta parte de las cuotas de participación. Esta forma de convocatoria por la cuarta parte de los propietarios se contempla como forma subsidia- Page 114ria al hecho que el Presidente no convoque la reunión. Es una fórmula que proviene del pasado y que ya es conocida por las Comunidades de Propietarios.
Pero ello viene a recordar que el Administrador no puede convocar una reunión si no lo hace el Presidente o no obtiene las firmas de una cuarta parte de la Comunidad de Propietarios. Se considera que, si bien los trámites de la convocatoria los realiza el Administrador, éste no tiene la facultad originaria de la convocatoria, que está reservada al Presidente o a una cuarta parte de los propietarios. 1
Una regulación cuanto menos contradictoria es la facultad del vicepresidente o secretario para convocar una reunión en caso de inactividad o negativa. Recordemos que la inactividad o negativa permitía la convocatoria por una cuarta parte de los propietarios. Ahora la inactividad puede permitir que el vicepresidente, el secretario o una cuarta parte convoquen reunión para un asunto de interés general.
Nos parecen demasiadas legitimaciones derivadas de una inactividad que no se precisa que sea manifiesta o reiterada.
El plazo de las convocatorias es de ocho días naturales. El plazo de la LPH de 1.999 era de seis días pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo la había interpretado de tal manera que eran ocho días ya que consideraba que en los seis días no debía contar el de la convocatoria ni el de la reunión; es decir que los seis días debían mediar entre el día de la convocatoria y el día de la reunión; y, finalmente, en esos seis días no contaban los festivos. Ahora, con el plazo de ocho días debe interpretarse que son todos, es decir desde el día Page 115de la convocatoria al de la reunión, deben contar ocho días (y no mediar).
Esa antelación tan sólo se exige, como en la regulación anterior, para las reuniones ordinarias, las que deben celebrarse una vez al año, pero no para las extraordinarias que pueden convocarse con una antelación suficiente para que sea posible que llegue a conocimiento de todos los interesados, e incluso podría llegar a convocarse el día anterior.2
Recuérdese que la concurrencia de la totalidad de los propietarios puede dar lugar a una junta válidamente constituida y discutir cualquier asunto del orden del día. Ello es perfectamente posible en Comunidades de Propietarios de escaso número de entidades.
La actual regulación en el Código Civil de Catalunya prevé la convocatoria especial para subcomunidades (parking) o para una parte de propietarios (piscina).
Las citaciones deben contener una primera y segunda convocatoria, con un intervalo de treinta minutos como mínimo, pudiendo incluso aceptarse que ya se indique en nota aparte que, ante la previsión de asistencia a la junta, ésta se celebre en segunda convocatoria3. El autor de esta obra no encuentra utilidad práctica a las dos convocatorias separadas por 30 minutos, que acaban siendo una única convocatoria en el segundo tiempo previsto y que sólo perjudica a las personas que siempre llegan puntuales a las citas y que, en cumplimiento de esa virtud, llegan siempre a la primera convocatoria y deben esperar los 30 minutos para la segunda. Ciertamente, si se suprimiera la doble convocatoria y se unificara en Page 116 una única, que fuera válida con cualquier asistencia, no nos parece que los efectos fueran tan diferentes a los actuales de las dos convocatorias.
En la convocatoria se expresará, la fecha, lugar y hora de la reunión, como se ha referido, y el orden del día. El orden del día ha sido un motivo de constante conflicto relativo a si éste debe contener todos los aspectos de los que pueden derivarse acuerdos. Cabe decir al respecto que, como tiene señalado la jurisprudencia, el orden del día pretende cumplir con el deber de información de toda persona que asiste a una convocatoria. Se trata de cumplir con ese deber de que toda persona pueda conocer el motivo o motivos de la convocatoria y si le resulta trascendente su asistencia.
Pero ese deber de indicar los asuntos a tratar, hora y lugar de la Junta, en cumplimiento del derecho de información, sólo viene a referirse a la descripción de la materia con sus notas individualizadas de referencia a los asuntos a tratar sobre la cual habrá de versar la Junta, y, naturalmente, sin que ello exija, con rigor, la exposición previa de todos los datos o instrumentos de conocimientos precisos para poder participar o deliberar de forma decidida en dicha Junta4. Es decir, el orden del día debe contener los "asuntos" a tratar y no los "acuerdos a adoptar". Por ello, cabrá cualquier acuerdo que guarde relación con el "asunto", que es lo único que condiciona el contenido de la Junta de Propietarios.
No se precisa la inclusión en el orden del día, ni siquiera como asunto a tratar, para la remoción de los cargos de Presidente y Administrador (artº 25), algo que no gustará a los profe- Page 117sionales que tienen un cargo remunerado y que no tendrán preaviso de un hipotético cese en sus funciones.
Debe contener la convocatoria el listado de propietarios con deudas pendientes con la Comunidad. Este es un requisito que, en cualquier momento, va a suponer un enfrentamiento con los derechos de protección de datos de carácter personal y deberá instrumentarse un mecanismo que permita conocer los propietarios que adeudan cuotas a la Comunidad, a los efectos de tener privado el derecho de voto, sin que ello contravenga los derechos a la protección de datos de carácter personal.
Deberá constar en la convocatoria de...
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