La protección registral de los contratos sobre inmuebles futuros o en construcción.
| Autor | César García-Aranco y Díaz-Saavedra |
| Cargo | Registrador de la Propiedad España |
| Páginas | 303-314 |
Page 303
-
El viejo problema de la seguridad jurídica, de importancia capital para la normal convivencia ciudadana, sigue plenamente vigente, no obstante los avances de la Ciencia del Derecho, como lo demuestra el propio Temario de este Congreso, al colocar como rúbrica de apertura de las ponencias y trabajos que en el mismo han de desarrollarse el tema de «La segundad jurídica y la publicidad inmobiliaria».
Seguridad jurídica vinculada necesariamente a la Institución registral, destinada a dar publicidad, precisamente con fines de seguridad, a las relaciones jurídicas sobre inmuebles. Y es que el Registro de la Propiedad Inmueble tiene una misión que cumplir más amplia que la simple protección de intereses meramente privados: decir a cada uno lo que es suyo-y también lo que es de los demás-sobre la base real de las fincas inscritas, publicando su completo historial jurídico, no sólo proporciona a los interesados una base firme de contratación, sino que ayuda a crear la necesaria conciencia pública en orden a la seguridad y estabilidad de las relaciones inmobiliarias registradas, evitando litigios futuros y, posiblemente, graves alteraciones de la paz social.
Page 3042. Aparece así el Registro como institución dinámica y de finalidad eminentemente social, adaptada al ritmo de los tiempos, a las condiciones sociales, económicas y jurídicas en continuo cambio. Así cumplirá la misión propia que institucionalmente le corresponde, como a los demás organismos jurídicos, de dar solución y cauce, conforme a Derecho, a las necesidades y problemas sociales que se plantean en cada momento, de acuerdo con el clásico y siempre vigente aforismo da mihi factum, dabo tibi ius.
-
Un ejemplo concreto, y muy oportuno, por relacionarse directamente con el país que tan fraternalmente nos acoge, lo tenemos en la evolución legislativa experimentada por la llamada «propiedad horizontal» o «propiedad por pisos o departamento». Precisamente el primer Código civil que cronológicamente prohibió la institución fue el argentino, en su artículo 2.617. Pero bajo el empuje de las urgentes necesidades sociales, el sistema prohibitivo fue abrogado por la Ley número 13.512, promulgada el 13 de octubre de 1948, que inaugura uno de los más amplios y completos sistemas legislativos que sobre la materia existen.
-
La vitalidad del Régimen de Propiedad Horizontal, aplicado hoy en la mayoría de los países, ha venido a solucionar un grave problema social, como pusieron ya de relieve los trabajos del XII Congreso Internacional de la Propiedad Inmobiliaria Urbana, celebrado en 1952 en Valencia (España). Dicho régimen, una vez establecido, funciona, por lo general, perfectamente. Pero es necesario tener en cuenta ciertas situaciones que se plantean, antes de estar establecido y en marcha, para facilitar y asegurar el acceso al mismo.
-
Uno de los más graves problemas que en esta materia se producen, y a cuyo examen nos limitaremos en esta breve intervención, es el relativo a las garantías jurídicas de los adquirentes y futuros propietarios de pisos en construcción. Problema que creemos no sólo afecta a los países más deficitarios en materia de vivienda, sino que adquiere dimensión internacional merced, sobre todo, al auge de las corrientes turísticas.
-
En efecto, es un hecho frecuente que los pisos o departamentos de los edificios futuros sean objeto de tráfico jurídico a la vista de los simples planos, memoria y proyecto de construcción, aun antes de iniciadas las obras y, en ocasiones, aun antes que el promotor tenga plenamente legalizada la situación del solar que les ha de servir de asiento. Y la forma normal en que se producen en la práctica diaria española-y, quizá, en la de muchos otros países de similares características-las relaciones entre el promotor-constructor y la otra parte, o sea, el futuro propietario del piso, es la siguiente: El promotor enajena los pisos, haya comenzado o no la obra, percibiendo una parte del precio por adelantado y comprometiéndose a entregarlos una vez terminada la edificación. El Page 305 adquirente, a su vez, se obliga a pagar el resto del precio en el momento de la entrega, subordinándose la transmisión efectiva, con el consiguiente otorgamiento de escritura pública e inscripción en el Registro Inmobiliario, a dicho momento, quedando reservado hasta entonces el dominio del vendedor y constando mientras tanto el contrato en un simple documento privado, carente de toda homologación. Suele pactarse también una cláusula penal según la cual, si llegada la fecha fijada para el pago del precio éste no se hubiese satisfecho en su totalidad, el comprador perderá todo o una parte de lo abonado a cuenta hasta en tonces y quedará resuelto y sin ningún efecto lo pactado.
-
A primera vista destacan los inconvenientes de un contrato así estipulado, fuente de posibles litigios y, por desgracia, de algunos fraudes, que en ocasiones han saltado a las páginas de sucesos de la prensa. Inconvenientes que podemos concretar fundamentalmente en los aspectos siguientes:
-
Por lo que respecta a su forma, el cauce contractual es meramente privado, sin intervención en él de funcionario que asesore oportunamente; sin ninguna publicidad; y con las insuficiencias propias, de promoverse litigio, de todo documento privado.
2° En cuanto al objeto, en el contrato no suelen determinarse con precisión las circunstancias del futuro piso: es más, se admiten modificaciones unilaterales por el constructor, al amparo de...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba