Contrato de mediación o corretaje

AutorManuel Faus y Bárbara Ariño
Cargo del AutorNotario

El contrato de mediación o corretaje, pese a no estar regulado en el Código Civil (CC) , es una figura admisible en nuestro Derecho al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes, que se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos.

Contenido
  • 1 Concepto de contrato de mediación o corretaje
  • 2 Notas generales
  • 3 Distinción de figuras afines
    • 3.1 Contrato de agencia
    • 3.2 Mandato
  • 4 Retribución
  • 5 Extinción
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Concepto de contrato de mediación o corretaje

El contrato de mediación o corretaje constituye un contrato innominado en virtud del cual una de las partes (corredor) se compromete con la otra (comitente) o bien a indicarle la oportunidad de concluir el negocio jurídico con un tercero o bien a servirle de intermediario en el mismo, pero sin que el corredor intervenga en el negocio como representante ni como mandatario (véase, en este sentido, la Sentencia nº 299/2006, de la Audiencia Provincial de Madrid, de 27 de junio [j 1] y la Sentencia nº 23/2007, de la Audiencia Provincial de Almería, de 1 de febrero, [j 2] así como las sentencias que en ellas se citan).

Se trata, por tanto, de un contrato cuyo objeto consiste, esencialmente, en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, tal y como ha declarado la STS 348/2007, de 30 de marzo [j 3], concepto citado por otras posteriores como la Sentencia nº 685/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 19 de Noviembre de 2012 [j 4]

El contrato de mediación, como indica la Sentencia nº 503/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Junio de 2011 [j 5] se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario.

Notas generales

1. En cuanto al ejercicio de la capacidad para cada parte contratante se aplican las reglas generales. Puede verse el detalle de situaciones en el tema Capacidad /ejercicio de la capacidad/ para contratar en el Código Civil y leyes estatales

2. Características: como indica la citada STS 348/2007, de 30 de marzo, [j 6] las notas características del contrato de mediación son:

  • Naturaleza: Constituye un contrato atípico (consensual y bilateral, “facio ut des” -hago para que tú des-) y aleatorio, puesto que su resultado es incierto.
  • Libertad de forma: se permite su constitución de modo tácito en aplicación de las normas del mandato. Muchas veces es un contrato verbal, lo que puede plantear problemas a la hora de determinar la retribución del mediador - que luego se trata-. La Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Diciembre de 2011 [j 8] ante un contrato verbal indica que resulta muy difícil, por no decir imposible, efectuar una prueba, como han afirmado diversas sentencias de esta Sala, que según la STS 324/2009, de 14 mayo, [j 9] produce mayores problemas a la hora de fijar los términos a los efectos de determinar el contenido. Y añade:
Respecto a la cuantía de los honorarios, son diversas las sentencias de esta Sala que entienden aplicables las reglas de los colegios profesionales orientativas sobre esta cuestión y a título de ejemplo, la STS 324/2009, de 14 mayo, [j 10] aplicó las reglas del Colegio de abogados en un contrato verbal sobre prestación de servicios profesionales.
Distinción de figuras afines Contrato de agencia

Resulta especialmente relevante la Sentencia nº 477/2010, de la Audiencia Provincial de Salamanca, de 15 de diciembre [j 11] que establece las diferencias entre el contrato de corretaje y el contrato de agencia, que son:

  • La agencia es un contrato de tracto sucesivo y de ejecución continuada y permanente, mientras que el contrato de corretaje es de tracto único y ejecución instantánea.
  • El agente actúa por cuenta ajena, en nombre e interés del principal, mientras que el corredor nunca celebra el contrato por cuenta del oferente ya que no tiene su representación.
  • La relación de agencia no se puede revocar unilateralmente salvo que su duración sea indefinida y medie un preaviso (sobre el preaviso puede verse la STS 26/2019, 17 de Enero de 2019). [j 12] Sin embargo, la relación de corretaje es libremente revocable por renuncia del corredor o desistimiento del oferente.
  • El agente tiene derecho a la comisión cuando el acto u operación comercial se perfeccione, aunque el devengo queda subordinado a su ejecución (art.14 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre Contrato de Agencia). (LA) Por el contrario, el corretaje se consuma cuando se perfecciona el contrato final, aunque después no llegue a consumarse mediante su ejecución.
Mandato

La diferencia esencial entre ambas figuras jurídicas radica en la función que desempeñan el mediador y el mandatario de modo que, mientras este último celebra el negocio jurídico con el tercero por cuenta del mandante, el mediador se limita a poner en relación a los futuros contratantes sin participar en el negocio jurídico o contrato que éstos concluyan. Es decir que el mediador, a diferencia, del mandatario, no contrata.

En este sentido, véase las STS 221/92, de 10 de marzo, [j 13] Sentencia nº 187/2011, de la Audiencia Provincial de Zamora, de 19 de julio [j 14] y la Sentencia nº 493/2007, de la Audiencia Provincial de Madrid, de 24 de mayo, [j 15] entre otras muchas.

Se puede concluir, siguiendo la doctrina de la Sentencia nº 682/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Noviembre de 2012 [j 16] que el contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada...

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