STS 840/1997, 6 de Octubre de 1997

Sin perjuicio de otras ampliaciones fácticas que más adelante serán hechas, los antecedentes previos de que ha de partirse son los siguientes: 1º Las entidades mercantiles "Inmobiliaria S.T.V., S.A." e "Hisaro, S.A." eran propietarias (en la proporción de un 75% la primera y un 25% la segunda) de veintitrés viviendas y dos sótanos, que se hallaban en fase de construcción, sitas en el Conjunto Urbanístico denominado "DIRECCION000", en la Urbanización DIRECCION001, en el término municipal de Mijas (Málaga).- 2º A D. Pedro Miguelle interesaba la adquisición de las referidas veintitrés viviendas y dos sótanos para llevar a efecto una promoción y venta de los mismos a los diversos adquirentes que pudieran estar interesados en su compra, una vez ya terminados de construir.- 3º Mediante documento privado de fecha 20 de Septiembre de 1990, las entidades mercantiles "Inmobiliaria S.T.V., S.A." e "Hisaro, S.A.", de una parte, y D. Pedro Miguel(representado por D. Jose Pedro), de otra, celebraron un contrato de compraventa, por virtud del cual las referidas entidades mercantiles (cada una en la ya dicha proporción en que eran propietarias) vendían al Sr. Pedro Miguellas expresadas veintitrés viviendas y dos sótanos (todavía en fase de construcción) por el precio de trescientos cincuenta millones de pesetas, de los cuales el comprador se subrogaba en el pago de un préstamo hipotecario por importe de doscientos millones de pesetas, y el pago de los ciento cincuenta millones de pesetas restantes se estipuló que se haría en la siguiente forma: veinte millones de pesetas que pagó a la firma del referido contrato; treinta millones de pesetas el día 1 de Noviembre de 1990; treinta millones de pesetas el día 31 de Diciembre de 1990; treinta y ocho millones de pesetas el día 1 de Febrero de 1991 y treinta y dos millones de pesetas a la terminación de obras y entrega de llaves (cláusula cuarta). Se pactó además, lo siguiente: que la terminación de obras y entrega de llaves sería el día 31 de Marzo de 1991 (cláusula séptima); que las entidades vendedoras y constructoras se obligaban a construir un piso-piloto que debería estar terminado antes del día 30 de Octubre de 1990 (cláusula decimoquinta); que, asimismo, las entidades vendedoras y constructoras se obligaban a entregar al comprador Sr. Pedro Miguel, en el plazo de treinta días a contar desde la fecha del contrato, los correspondientes folletos de información y publicidad para la venta.- 4º Las entidades vendedoras y constructoras no habían terminado de construir el piso-piloto en la fecha estipulada, ni entregado los referidos folletos de información y publicidad dentro del plazo pactado, ante lo cual el comprador Sr. Pedro Migueldejó de pagar el precio de los plazos estipulados, siendo el primero de dichos plazos, como antes se ha dicho, el del día 1 de Noviembre de 1990.- 5º Mediante acta notarial de fecha 22 de Febrero de 1991 (autorizada por el Notario de Fuengirola, D. Julio Ruiz Alonso, bajo el número 416 de su protocolo) las entidades vendedoras-constructoras requirieron al Sr. Pedro Miguelpara que les pagara la cantidad de noventa y ocho millones de pesetas, que hasta dicha fecha les adeudaba, y que, en el caso de que no hiciera dicho pago en el plazo de diez días, le anunciaban que quedaba resuelto el contrato.- 6º A dicho requerimiento, el Sr. Pedro Miguelcontestó, sustancialmente, que las que habían incumplido el contrato eran las entidades vendedoras, al no construir el piso-piloto, ni entregarle los folletos de publicidad en los plazos estipulados, a lo que agregaba que no tenía inconveniente en la resolución del contrato "siempre que a tal fin se cumplan escrupulosamente las previsiones contractuales, es decir, se le devuelva la cantidad de dieciséis millones de pesetas, así como se le indemnice de los daños y perjuicios ocasionados, que al día de hoy se cifran en diez millones de pesetas".

Con base en dichos antecedentes previos, D. Pedro Miguelpromovió contra las entidades mercantiles "Inmobiliaria S.T.V., S.A." e "Hisaro, S.A." el juicio de menor cuantía del que este recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia por la que (expuestos sintéticamente los pedimentos de su demanda): 1º Se declare resuelto el contrato y se condene a las demandadas, (y en la proporción de un 75% la primera y un 25% la segunda) al pago de la cantidad de veinte millones de pesetas, más los intereses legales y a indemnizarle daños y perjuicios en la cantidad de catorce millones de pesetas o lo que, en su caso, se determine en período probatorio o en ejecución de sentencia.- 2º Con carácter subsidiario al pedimento anterior, y para el caso que se declare que la compraventa quedó extinguida por mutuo acuerdo entre las partes, se condene a las demandadas (en la proporción ya dicha) al pago de la suma de dieciséis millones de pesetas, más los intereses legales, y a indemnizarle daños y perjuicios en la cantidad de diez millones de pesetas.- 3º Con carácter subsidiario a los dos pedimentos anteriores, y para el caso de que se declare resuelto el contrato a la fecha en que así lo interesaron las demandadas, se condene a éstas (en la proporción ya dicha), al pago de la cantidad de dieciséis millones de pesetas más los intereses legales así como se modere la cuantía de la cláusula penal hasta reducirla a la inexistencia.

Por su parte, las entidades demandadas, sin decir que formulaban reconvención, postularon en el "petitum" de su escrito de contestación a la demanda lo siguiente: "..... dicte sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda formulada por D. Pedro Miguelabsuelva de la misma a mis representadas Hisaro, S.A. e Inmobiliaria S.T.V., S.A. y se declare bien resuelto y de pleno derecho el contrato de compraventa suscrito por ambas partes el día 20 de Noviembre de 1990 con pérdida para el Sr. Pedro Miguelde la cantidad entregada de 20.000.000 Pts. en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados". De esa especie de reconvención implícita no se dió traslado al demandante principal para que pudiera contestarla.

En dicho proceso, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia, por la que, estimando la demanda formulada por D. Pedro Miguel, declaró resuelto el contrato de compraventa celebrado el día 20 de Septiembre de 1990 entre las partes litigantes y condenó a las demandadas a que abonen al actor en la proporción de un setenta y cinco por ciento Inmobiliaria S.T.V., S.A. y de un veinticinco por ciento Hisaro, S.A. la suma de veinte millones de pesetas más los intereses legales devengados desde el día 20 de Septiembre de 1990, así como a que indemnicen al actor por los daños y perjuicios que se acrediten en ejecución de sentencia.

En el correspondiente recurso de apelación, interpuesto por las entidades mercantiles demandadas, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia , por la que, revocando totalmente la de primera instancia, declara resuelto el contrato de compraventa de fecha 20 de Septiembre de 1990, celebrado entre las partes, y condena al demandante D. Pedro Miguela que indemnice a las entidades mercantiles demandadas en la suma que se determine en ejecución de sentencia.

Contra la referida sentencia de la Audiencia, el demandante D. Pedro Miguelha interpuesto el presente recurso de casación, que articula a través de cinco motivos.

Ante todo, y aunque lo que a continuación se va a decir no pueda tener trascendencia casacional alguna, al no haber el recurrente articulado ningún motivo con idoneidad impugnatoria adecuada para ello, esta Sala no puede por menos de patentizar la perplejidad que le produce el hecho de que, no obstante no haberse tramitado en el proceso ninguna reconvención, pues de esa especie de reconvención implícita que las entidades mercantiles demandadas parecen formular en el "petitum" de su escrito de contestación a la demanda (que ha sido transcrito literalmente en el Fundamento jurídico segundo de esta resolución) no se dió traslado alguno al demandante principal Sr. Pedro Miguelpara que pudiera contestarla (artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que no obstante ello, decimos, la sentencia aquí recurrida haya condenado al referido demandante (en los términos ya dichos en el aludido Fundamento jurídico segundo de esta resolución), a pesar de que lo único tramitado en el proceso ha sido su demanda principal, la cual puede ser estimada o desestimada, pero en ningún caso permite, por sí sola, llevar a un pronunciamiento condenatorio para el propio demandante, como con deficiente técnica ha hecho la sentencia recurrida.

La expresada sentencia que aquí se recurre, en diversos pasajes de la misma, declara que en el presente supuesto litigioso no nos hallamos ante un incumplimiento unilateral y pleno, ni ante un incumplimiento unilateral y parcial, sino ante un incumplimiento bilateral y recíproco de ambas partes contratantes, habiendo consistido el de las demandadas entidades vendedoras en no haber construido el piso-piloto dentro del plazo estipulado, sino dos meses después, ni haber entregado al comprador, dentro del plazo convenido, los folletos divulgativos o de publicidad de las viviendas a vender, y el incumplimiento del demandante-comprador en no haber pagado el precio de la venta en los plazos estipulados para ello, sino que solamente pagó los primeros veinte millones de pesetas, que entregó en el acto de la firma del contrato. A continuación razona que el incumplimiento de las vendedoras-demandadas no lo fué de prestaciones principales, sino accesorias (no entrega de los folletos publicitarios y no finalización del piso-piloto dentro de los plazos estipulados para ello, 20 y 30 de Octubre de 1990, respectivamente), por lo que tales incumplimientos, dice la referida sentencia, no pueden determinar la resolución del contrato a petición del demandante-comprador. En cambio, entiende que éste incurrió en el incumplimiento de su obligación principal de pagar el precio, por lo que considera que ese sí debe dar lugar a la resolución del contrato y a la condena de dicho demandante-comprador a indemnizar daños y perjuicios a las demandadas-vendedoras.

Por ser el que se refiere propiamente a la cuestión nuclear debatida en el litigio, hemos de comenzar examinando el motivo tercero, ya que si el mismo hubiera de ser estimado, devendría innecesario el examen de los restantes. En dicho motivo tercero se denuncia textualmente "infracción del artículo 1.124 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial proclamada en las sentencias de 8 de Abril de 1992, 24 de Febrero de 1.990, 20 de Diciembre de 1989, 8 de Febrero de 1989, 29 de Febrero de 1988, 22 de Marzo de 1984, 4 de Octubre de 1983, entre otras". En el alegato integrador de su desarrollo, que relaciona con el de los dos anteriores, el recurrente viene a sostener, en esencia, que el incumplimiento previo por parte de las demandadas entidades vendedoras de sus obligaciones (se está refiriendo a la finalización del piso-piloto y a la entrega de los folletos de publicidad dentro de los plazos convenidos) hizo que para él se frustrara el fin del contrato, ya que, al no poder disponer de dichos elementos, dice, no pudo realizar adecuadamente la campaña que tenía programada de promoción y venta de las veintitrés viviendas, que para eso las había comprado, lo cual le impidió, agrega, allegar los fondos necesarios para poder ir pagando a las vendedoras el precio en los plazos estipulados.

La respuesta casacional que ha de corresponder al expresado motivo es la que se desprende de las consideraciones que a continuación se exponen. Es doctrina de esta Sala (Sentencias de 21 de Septiembre de 1990 y 3 de Diciembre de 1992, por citar algunas) la de que para que el incumplimiento de un contrato pueda determinar la resolución del mismo ha de versar tal incumplimiento sobre prestaciones principales y no meramente accesorias o secundarias. En el presente supuesto litigioso, dadas las muy concretas circunstancias concurrentes en el mismo, dicho carácter de prestación principal que, desde luego, no corresponde a la obligación de entregar los folletos de publicidad, es total y afirmativamente predicable (en contra de lo que, sin razonamiento alguno al respecto, sostiene la sentencia recurrida, lo que, al integrar una "quaestio iuris", es revisable en esta vía casacional) de la obligación de finalizar el piso-piloto dentro del plazo convenido (antes del 30 de Octubre de 1990), pues si las veintitrés viviendas las compró el Sr. Pedro Miguel, en fase de construcción, para hacer una campaña de promoción y venta de las mismas, es indudable que la existencia del referido piso-piloto era indispensable y esencial, según lo pactado, para que el Sr. Pedro Miguelpudiera llevar a cabo la expresada campaña, como lo patentiza claramente el hecho de que la terminación de la construcción de las referidas veintitrés viviendas se pactó para el día 31 de Marzo de 1991 (cláusula séptima del contrato) y, sin embargo, el piso-piloto debía ser finalizado, según lo estipulado expresamente, antes del 30 de Octubre de 1990 (cláusula decimoquinta del referido contrato), lo que evidencia, repetimos, la esencialidad de dicha prestación, que las entidades demandadas-vendedoras no cumplieron dentro del plazo pactado y cuyo incumplimiento fué anterior a que, como consecuencia del mismo, el Sr. Pedro Migueldejara de pagar el precio en los plazos estipulados. Por otro lado, para que el incumplimiento por una de las partes de una de las prestaciones principales del contrato pueda desplegar la virtualidad resolutoria de dicho contrato, al amparo del artículo 1124 del Código Civil, es necesario que tal incumplimiento frustre el fin del contrato para la otra parte, frustración que en este caso se produjo indudablemente para el demandante- comprador Sr. Pedro Miguel, el cual, como consecuencia de la no construcción del piso-piloto dentro del plazo estipulado, no pudo realizar adecuadamente la programada campaña de promoción y venta de las expresadas viviendas, cuando las mismas aún se hallaban en fase de construcción y, en consecuencia, no pudo obtener los fondos necesarios para, por su parte, ir pagando los diversos plazos del precio de la compra que había hecho. Por todo lo expuesto, el motivo ha de ser estimado, con lo que, como ya se dejó anunciado al principio, deviene innecesario el examen de los restantes.

El acogimiento del motivo tercero, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación total de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que ha de hacerse en el sentido de confirmar el "fallo" de la sentencia de la primera instancia, en cuanto estimando la demanda formulada por D. Pedro Miguel, declara resuelto el contrato de compraventa de fecha 20 de Septiembre de 1990 y condena a las demandadas a que, en la proporción de un setenta y cinco por ciento "Inmobiliaria S.T.V., S.A." y de un veinticinco por ciento "Hisaro, S.A.", abonen al actor la suma de veinte millones de pesetas, más los intereses legales devengados desde el día 20 de Septiembre de 1990, así como a que indemnicen al actor por los daños y perjuicios, cuya cuantificación se hará en fase de ejecución de sentencia, a cuyo "fallo" ha de agregarse solamente que la expresada indemnización de daños y perjuicios no podrá exceder, en ningún caso, de diez millones de pesetas; dadas las peculiares características del tema litigioso, esta Sala estima que existen razones suficientes para no hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias; tampoco procede hacerla de las del presente recurso de casación y sin que haya lugar a acordar la devolución del depósito, al no haber sido constituido el mismo, por no ser las sentencias de la instancia conformes de toda conformidad.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por la Procuradora Dª María-Rosa Vidal Gil, en nombre y representación de D. Pedro Miguel, ha lugar a la total casación y anulación de la recurrida sentencia de fecha diez de Septiembre de mil novecientos noventa y tres, dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Málaga, en el proceso a que este recurso se refiere y, en sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala acuerda que (salvo en materia de costas) debemos confirmar y confirmamos el "fallo" de la sentencia de fecha veinte de Enero de mil novecientos noventa y tres, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Siete de Fuengirola en el referido proceso (autos número 202/92 de dicho Juzgado), a cuyo "fallo" solamente habrá de agregarse que la indemnización de daños y perjuicios a que el mismo se refiere (cuya cuantía habrá de acreditarse en fase de ejecución de sentencia) no podrá, en ningún caso, exceder de la suma de diez millones de pesetas; sin expresa imposición de las costas de ninguna de las instancias, ni de las del presente recurso de casación; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Alfonso Villagómez Rodil.- Francisco Morales Morales.- Pedro González Poveda. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.