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El contrato de arrendamientos urbanos

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Vincent
AutorLydia Noriega Rodríguez
Páginas111-126
LECCIÓN XVII
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El contrato de
arrendamientos urbanos
SUMARIO: 1. Regulación. 2. Arrendamiento de vivienda y de local. 3.
Cesión y subarriendo. 4. Duración del contrato y prórrogas. 5. De-
sistimiento unilateral del arrendatario. 6. Venta de la nca arrendada.
7. Supuestos de nulidad, separación o divorcio. 8. Subrogación en el
arrendamiento en los casos de muerte del arrendatario. 9. La renta y
sus actualizaciones. 10. La anza. 11. Pago de los gastos generales. 12.
Los gastos de conservación de la vivienda. 13. Las obras de mejora.
14. Las obras permitidas al arrendatario. 15. Los derechos de tanteo
y retracto. 16. Incumplimiento de las obligaciones. 17. Resolución del
contrato por el arrendador y el arrendatario. 18. Extinción del contrato.
19. Formalización del contrato. Supuesto XVII.
1. Regulación
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
(en adelante L.A.U.) consta de cinco títulos, siendo el más importante el
Titulo II, referido a los arrendamientos de vivienda. Ha sido modicada,
entre otras, por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de exibiliza-
ción y fomento del mercado de alquiler de viviendas y recientemente
por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler.
NOTAS Y SUPUESTOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL: OBLIGACIONES Y CONTRATOS
LYDIA NORIEGA RODRÍGUEZ
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Su regulación es imperativa, salvo cuando la propia norma exprese
lo contrario. Especícamente, los títulos I y IV son de carácter imperativo.
Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de
vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados
por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II
de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
2. Arrendamiento de vivienda y de local
El art. 2 dispone que se considera como arrendamiento de vivienda
aquel cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario. Por otro lado, el art. 3 declara como arrenda-
miento de local aquel cuyo destino no sea la vivienda permanente.
3. Cesión y subarriendo
El art. 8 indica que el contrato no se podrá ceder por el arrendata-
rio sin el consentimiento por escrito del arrendador. En caso de cesión,
el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
Por otro lado, la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma
parcial y previo consentimiento escrito el arrendador.
4. Duración del contrato y prórrogas
La duración del contrato y sus prórrogas se regulan en los arts. 9 y
10. El primero de ellos establece que la duración del mismo será la pac-
tada por las partes. Si se pacta una duración inferior a cinco años (siete
años si el arrendador es persona jurídica), el arrendatario puede prorro-

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