El contrato de arrendamiento de habitación: la problemática de su regulación. ¿Ley de Arrendamientos Urbanos o Código Civil?
| Autor | José María Botello Hermosa |
| Cargo | Licenciado en Derecho. Asesor juridico |
| Páginas | 1000-1038 |
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Este estudio aborda la cuestión jurídica acerca de la normativa que ha de regular los contratos de arrendamiento de habitación en una vivienda (en adelante CAH): ¿Se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos o, en cambio, por lo dispuesto en el Código Civil? Para resolver esta cuestión, se plasmará la intención del legislador al redactar la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y, desde esta óptica, se interpretarán aquellos conceptos jurídicos indeterminados que originan las diversas opiniones al respecto: «finca urbana», «edificación habitable» y la «causa de los contratos». Asimismo se analizará, desde una perspectiva crítica, tanto la escasa doctrina habida hasta el momento como las corrientes jurisprudenciales que dividen a nuestros tribunales en tres posiciones diferenciadas: aquellos que consideran que los CAH se regulan a través del artículo 2 de la LAU, los que entienden que se engloba dentro de los arrendamientos del artículo 3 de la LAU, y finalmente, los que consideran que no se regula a través de la LAU y sí por el Código Civil.
La realidad social de nuestros días está teñida por la grave crisis económica que está destruyendo empleos y aumentando el número de familias que rozan los umbrales de la pobreza y de la exclusión social. Este panorama genera que cada vez más arrendadores y arrendatarios se vean abocados a formalizar un tipo de arrendamiento alternativo a los tradicionales de viviendas; el contrato de arrendamiento de habitación, mediante el cual, por un lado, el arrendador (propietario) cede el uso en exclusiva de una habitación de la vivienda con el fin de obtener unos ingresos económicos adicionales y, por otro, el arrendatario adquiere el derecho a un espacio en el interior de una vivienda de una forma más adaptada a sus necesidades económicas, reduciendo considerablemente el coste del arrendamiento de una vivienda completa. De esta forma, ambas partes encuentran una alternativa económica que les beneficia mutuamente frente a los arrendamientos completos.
Tradicionalmente, este tipo de contrato ha sido conocido por el uso habitual que hacen de él aquellos estudiantes que, forzados a desplazarse de sus hogares en aras de su formación, se ven empujados a alquilar habitaciones dentro de viviendas que, normalmente, comparten con otros en situación similar. En la actualidad este fenómeno está «in crescendo» gracias a las nuevas políticas de movilidad nacional e internacional que llevan a cabo numerosos países a través de programas de ayudas económicas (becas) fomentando el intercambio de estu-
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diantes. Estos, generalmente, satisfacen la necesidad de alojamiento mediante el alquiler de habitaciones por ser el método más «sencillo», «cómodo» y «económico». Así, a título de ejemplo, el programa «Erasmus» es uno de los más conocidos, dedicado a fomentar que los estudiantes de diferentes países de la Unión Europea puedan realizar un curso académico en universidades de otros países.
Asimismo, también viven esta situación aquellos trabajadores que deben desplazarse durante algunos periodos de tiempo a otras ciudades por motivos laborales pero que no disponen de medios económicos para arrendar una vivienda completa, o también aquellas personas divorciadas que, por sentencia judicial firme, se ven obligados a abandonar sus viviendas encontrándose sin medios materiales para disponer de una vivienda, o aquellas personas inmigrantes que llegan a nuestro país en busca de un futuro mejor y se ven constreñidos a compartir una vivienda como única medida para soportar los gastos de vivienda, etc.
Pues bien, todas estas situaciones tienen en común el mismo interrogante, ¿Qué normativa regulará el contrato de arrendamiento de la habitación? ¿Se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas o, por el contrario, por lo establecido en nuestro Código Civil? Y, en la hipótesis de que se regule por la LAU, ¿Qué tipo de arrendamiento se considera el CAH; un arrendamiento de vivienda recogido en el artículo 2 (en adelante, art.) o un arrendamiento para uso distinto del de vivienda contemplado en su artículo 3?
Dependiendo de la normativa aplicable y, en su caso, de qué tipo de arrendamiento se considere, se derivarán de la relación contractual importantes consecuencias jurídicas diferentes entre sí. Así, a modo de ejemplo, en el supuesto de un CAH celebrado por 9 meses, se podrían plantear diversas cuestiones de entre las que destacaré dos: ¿Qué tipo de fianza se ha de fijar?, ¿Qué tipo de prórroga del contrato se aplicará?
Respecto a la fianza, si entendiésemos que los CAH se rigen la LAU, esta deberá ser obligatoriamente de un mes o de dos (art. 36.1), según si consideramos que se trata de un arrendamiento regulado por el artículo 2 o por el artículo 3 respectivamente. Sin embargo, si entendiésemos que se regula por el Código Civil, la fianza será la que libremente acuerden los contratantes conforme al título XIV del Código Civil al existir libertad de pacto entre las partes.
En cuanto a la prórroga del contrato, si pensásemos que el CAH se regula por el artículo 2 de la LAU, transcurridos los 9 meses y vencido el plazo, el arrendamiento deberá prorrogarse obligatoriamente hasta que alcance una duración mínima de 3 años salvo que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo con 30 días de antelación como mínimo (art. 9.1). En cambio, esta prórroga no será aplicable si se concibe que el CAH se regula por el Código Civil o por el artículo 3 de la propia LAU ya que en ambos supuestos se aplicará lo dispuesto en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, que señalan que, si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando de la cosa arrendada durante 15 días con la aquiescencia del arrendador, se entiende que existe tácita reconducción.
Así visto, con este estudio pretendo argumentar por qué la LAU no es la normativa que debe ser aplicada a los CAH y sí, en cambio, el Código Civil. Para ello, analizaré la LAU desde el punto de vista de su preámbulo con el objetivo de argumentar por qué su articulado no lo contempla y, además, por qué tampoco deben entenderse regulados en ella, analizando para ello aquellos conceptos jurídicos indeterminados más relevantes de la normativa desde la perspectiva del
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legislador. Igualmente, para una mayor profundización del tema, se analizarán tanto la escasa postura doctrinal como las tres líneas en que se divide nuestra jurisprudencia menor (nuestro Alto tribunal aún no se ha pronunciado al respecto).
Antes de comenzar con el desarrollo del estudio considero necesario, para un progreso claro de estas ideas, delimitar el ámbito de los CAH respecto de otras figuras jurídicas afines que dan lugar a confusión, ya sea por sus nomenclaturas semejantes como por sus ámbitos de aplicación. Estas son «el derecho de habitación» y «el contrato de hospedaje».
En primer lugar, expondré una breve definición de lo que se puede entender, a grosso modo, por CAH: aquel contrato a través del cual arrendador (propietario) y arrendatario acuerdan, mediante un contrato de arrendamiento, la cesión del uso y disfrute, en exclusiva, de una habitación ubicada en el interior una vivienda, por un tiempo determinado y a cambio de un precio cierto, generalmente con un derecho adicional a utilizar de forma compartida, no en exclusiva, la cocina y el cuarto de baño de la vivienda.
Una vez aclarada la definición de lo que se entiende por un CAH, veremos la diferenciación respecto al derecho de habitación. Aunque el «contrato de arrendamiento de habitación» y el «derecho de uso de habitación», cuyos títulos pueden inducirnos al error de presuponer que se trata del mismo supuesto de hecho y que, por tanto, se regulan iguales, hay que advertir que no son la misma figura jurídica y que, por ende, tampoco se regulan de la misma forma. El derecho de habitación viene regulado expresamente en los artículos 523 a 529 del Código Civil que lo definen como un derecho real que otorga a su titular la facultad de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Esta primera declaración nos refleja la primera diferencia respecto a los CAH, ya que el objeto de estos es el uso en exclusiva de una única habitación de la vivienda, en comparación con el derecho de habitación cuyo objeto serán aquellas piezas necesarias para sí mismo y las personas de su familia. Asimismo, se dispone que este derecho...
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