Contrato de arras
| Autor | Manuel Faus y Bárbara Ariño |
| Cargo del Autor | Notario |
La figura jurídica del contrato de arras, como contrato autónomo, no existe, sino que el "pacto arral" siempre es accesorio a un contrato principal, respecto del que cumplirá alguna de las tres funciones propias de las arras.
Por ello, señala la STS, 29 de Julio de 1997 [j 1] que sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?
Como recuerda la STS de 24 de marzo de 2009, [j 2] no es posible dar un concepto unitario de las arras en nuestro derecho, por lo que la doctrina moderna, y la jurisprudencia del TS desde la STS de 31 de julio de 1992, [j 3] seguida por muchas otras, distingue modalidades de arras según las diversas funciones que pueden cumplir.
Las arras tenían históricamente una función de dar solemnidad al contrato concertado, pero más tarde cumplieron una finalidad probatoria y además era un sistema de fijar claramente los daños y perjuicios si una de las partes no cumplía su prestación.
Ello significa que las arras son, en teoría, aplicables, a todo contrato, pero en la realidad se han estudiado siempre en sede de compraventas que es donde las trata el Código Civil (CC).
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Contenido
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Como dice la Sentencia nº 581/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 26 de Septiembre de 2013 [j 4] ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:
- a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
- b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
- c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454, CC. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido....debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2013 [j 5] refiriéndose al contenido del art. 1454, CC recuerda que su contenido no tiene carácter imperativo y añade:
Para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras (SSTS de 11 de noviembre de 2010 [RC n.º 1485/2006 ,] [j 6] 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). [j 7] El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato.
Por tanto, las clases son:
Arras penitencialesSe trata de las arras que contempla el art. 1454 CC, en virtud del cual se establece que:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Como indica la Sentencia nº 3/2011 de la AP Barcelona de 17 de enero de 2011, [j 8] la jurisprudencia señala que las arras o señal del art. 1454, CC tienen carácter excepcional, exigiéndose, como precisa la STS 784 de 31 de julio de 1993 [j 9]
una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (STS de 10 de Marzo de 1986, [j 10] STS de 12 de Julio de 1986, [j 11] STS de 30 de Abril de 1988, [j 12] STS de 9 de Marzo de 1989, [j 13] entre otras muchas).
En este mismo sentido la Sentencia nº 903/2011 de TS de 1 de Diciembre de 2011, [j 14] que refiriéndose a esta clase de arras dice que:
las contempla el Código civil en el mencionado artículo 1454, desarrollado por la jurisprudencia que destaca su carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva, como dice la sentencia de 24 de octubre de 2002 [j 15] que recoge numerosa jurisprudencia anterior y añade que la cláusula que la establece, para ser considerada como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.
En línea con lo expuesto, la Sentencia nº 583/2018, de TS de 17 de octubre de 2018 [j 16] dispone que la mera mención al artículo 1454 CC no basta para entender que se trata de arras penitenciales pues ello no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes. Por el contrario, se entiende que los contratantes pactaron tales arras cuando se reconoce expresamente tal carácter en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento.
Estas arras son concedidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato. Así lo ha reconocido la STS 719/2010, de 11 de noviembre [j 17] al concebirlas como un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada (finalidad ésta reconocida en otras sentencias como las STS de 24 de octubre de 2002, [j 18] STS de 20 de mayo de 2004, [j 19] STS de 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). [j 20]
La mencionada sentencia del TS añade:
La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el art. 1454, CC, ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención (STS de 17 de octubre de 1996 RC n.º 13/1993, [j 21] STS de 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). [j 22] El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio (STS de 24 de diciembre de 1992), [j 23] y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento (STS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/2004), [j 24] pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato (STS 20 de febrero de 1996, RC n.º 2597/1992). [j 25]
Destaca la Sentencia nº 657/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Octubre de 2013 [j 26] que este desistimiento unilateral concurrente y concorde, pero no expresado en unidad de acto, no contraviene el art. 1455, CC ni supone dejar el cumplimiento de un contrato al arbitrio de una de las partes pues son ambas las que pretenden la resolución (art. 1256, CC), constituyendo un modo de extinguir el contrato, con la consiguiente restitución recíproca de las prestaciones.
Ahora bien, no debe confundirse todo lo dicho con el supuesto en que se pactan arras penitenciales pero las partes condicionan el contrato a la obtención por la parte compradora de un préstamo hipotecario de forma que, en caso de no obtenerse en un determinado plazo, se produce la resolución, devolviendo la parte vendedora las cantidades recibidas como arras; es el caso que trata la SAP Las Palmas 215/2022, 7 de Marzo de 2022 [j 27] que obliga a la parte vendedora a devolver las arras aún cuando se pacto que la parte compradora, si no obtenía financiación, tenía que acreditarlo en plazo; pese a que las certificaciones bancarias que acreditan la denegación de la financiación fueron expedidas transcurrido el plazo pactado en el contrato, el tribunal considera que no hay falta de diligencia de la compradora, no aceptando que la falta de acreditación formal en plazo faculte al vendedor a no tener que devolver el dinero entregado en su día.
Arras confirmatoriasSon índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída, y normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio como garantía del cumplimiento (STS 643/2010, de 27 de octubre). [j 28]
Como indica la citada STS 719/2010, de 11 de Noviembre, [j 29] las arras confirmatorias:
son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
Asimismo la STS 583/2018, 17 de Octubre de 2018 [j 30] define las arras confirmatorias como las entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio.
Arras penalesFuncionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1152, CC como resarcimiento en este caso anticipado, para...
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