STS 1174/2008, 9 de Diciembre de 2008

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de don Pedro Miguel contra la compañía mercantil Zara España, S.A.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte sentencia por la que se declare la validez y vigencia del contrato de renuncia de derechos que vincula a la demandada con mi poderdante y, en consecuencia, que aquélla adeuda a éste las siguientes cantidades: noventa millones de pesetas como resto de la indemnización estipulada por la renuncia a los derechos a que se refiere dicho contrato; dieciséis millones de pesetas por el impuesto sobre el valor añadido que grava dicha operación y la cantidad que resulte de multiplicar la suma de trescientas mil pesetas por el número de días que transcurra desde el 27 de noviembre de 2000 hasta aquél en que se satisfagan las anteriores cantidades; finalmente que se condene a la demandada al pago de dichas cantidades y de las costas del proceso."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la sociedad Zara España, S.A. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia por la que, con entera desestimación de la demanda presentada por la actora, absuelva a mi representada de todos y cada uno de los pedimentos contenidos en el suplico de la misma, haciendo expresa imposición a D. Pedro Miguel de las costas causadas en este juicio." Al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado "... dicte en su día sentencia en la que, estimando íntegramente la demanda reconvencional, se contengan los siguientes pronunciamientos: a) Se condene a D. Pedro Miguel a la devolución a mi representada de la cantidad de diez (10.000.000) millones de pesetas, más el interés legal de dicha suma desde el 18 de diciembre de 2000.- b) Se condene a D. Pedro Miguel al pago de las costas causadas."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado "... se dicte sentencia desestimatoria de la misma, en la que se haga expresa imposición de las costas a la parte reconviniente."

4. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 10 de octubre de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue:"FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador/a D. FRANCISCO PAULLADA ALCANTARA, en nombre y representación de D. Pedro Miguel contra la Entidad ZARA ESPAÑA S.A., y desestimando la demanda reconvencional formulada por esta última, debo declarar y declaro la validez y vigencia del contrado de "Renuncia de Derechos Arrendaticios" que vincula a ambas partes y suscrito con fecha de 26 de octure de 2.000, y en su consecuencia que aquella adeuda al primero la cantidad de (NOVENTA MILLONES DE PTAS. -90 millones-) en su EQUIVALENTE EN EUROS, como resto de la indemnización estipulada en el mismo, más (DIECISEIS MILLONES DE PTAS - 16 millones-) en su EQUIVALENTE EN EUROS, por el I.V.A. que grava dicha operación, -sin que haya lugar a los pedimentos en cuanto a la cuantía de penalización por demora estipulada e interesada por el actor-, condenando a la parte demandada al abono de dichas cantidades a la referida parte actora; todo ello, sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación don Pedro Miguel, y Zara España, S.A., y sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, dictó sentencia con fecha 10 de abril de 2003, cuyo Fallo es como sigue: "ESTIMAMOS íntegramente el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Paullada Alcántara en nombre y representación de Pedro Miguel contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez en sustitución del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Jerez de la Fra. y en consecuencia, REVOCAMOS PARCIALMENTE la sentencia apelada, en el sentido de declarar haber lugar a aplicar la cláusula penal y por tanto condenamos a Zara España S.A. a abonar al Sr. Pedro Miguel la cantidad equivalente en euros que resulte de multiplicar la cantidad de trescientas mil pesetas por el número de días que transcurran entre el día 27 de noviembre de 2000 hasta aquél otro en que se satisfaga el precio de la renuncia de derechos, con imposición a la entidad demandada Zara España S.A. de las costas procesales de la primera instancia y sin realizar pronunciamiento en relación a las costas procesales de la alzada.- DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Estrade Pando en nombre y representación de Zara España S.A. contra la sentencia antes referida y en consecuencia, CONFIRMAMOS la sentencia apelada, con imposición de las costas procesales de la alzada a la parte apelante."

El Procurador don Manuel Estrade Pando, en nombre y representación de la sociedad Zara España S.A., interpuso recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Cádiz, al amparo de lo dispuesto en el artículo 477 1 y 2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundando en los siguientes motivos: 1) Por infracción del párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ; 2) Por infracción del párrafo segundo del artículo 1281 del Código Civil en relación con el artículo 1282 del mismo código ; 3) Por infracción del artículo 1284 del Código Civil ; 4) Por infracción del artículo 1285 del Código Civil ; 5) Por vulneración de los artículos 1113 y 1114 del mismo código ; 6) Por infracción del artículo 1117 del Código Civil ; 7) Por vulneración del artículo 1152, párrafo segundo, del Código Civil, en relación con los artículos 1101 y 1105 del mismo código ; 8) Por infracción del artículo 1281, párrafo primero, en relación con el artículo 1152, párrafo primero, ambos del Código Civil ; 9) Por infracción del artículo 1154 del mismo código ; y 10) Por infracción del artículo 1103 del Código Civil.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 22 de mayo de 2007 por el que se acordó la admisión del referido recurso, salvo su motivo segundo, y dar traslado del mismo a la parte recurrida personada para que pudiera oponerse, lo que efectivamente hizo el actor don Pedro Miguel, bajo la representación del Procurador don Francisco Fernández Rosa.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 25 de noviembre de 2008, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER

Don Pedro Miguel y don Octavio, este último en representación de Zara España S.A. suscribieron en fecha 26 de octubre de 2000 un contrato que denominaron de "renuncia de derechos arrendaticios" en el cual se exponía: 1º) Que don Pedro Miguel ocupa el local comercial que se describe como "una superficie de 146,80 m² de la planta baja del edificio señalado con el número 40 de la calle Larga en la ciudad de Jerez de la Frontera" en virtud de contrato de arrendamiento celebrado con la propiedad, Casino Jerezano, de fecha 18 de noviembre de 1996; y 2º) Que los propietarios han llegado a un acuerdo con la mercantil Zara España S.A. para la adquisición del inmueble en el que se ubica el local arrendado el día 27 de noviembre de 2000, siempre que el mismo estuviese completamente libre de arrendatarios y ocupantes, estando dispuesto don Pedro Miguel a abandonar su condición de arrendatario. En dicho contrato se establecieron, en síntesis, las siguientes estipulaciones: 1ª) D. Pedro Miguel renuncia a los derechos de arrendamiento del local. La renuncia será efectiva desde el día 27 de noviembre de 2000, fecha en la cual abandonará el local, dejándolo completamente libre, vacuo y expedito y si no procediera así, su permanencia en el mismo se consideraría como precario; 2ª) La presente renuncia queda condicionada a que la totalidad del edificio pueda ser destinada a la actividad de venta al detalle de artículos de vestir, calzado y complementos, según la normativa urbanística vigente, para lo cual Zara España S.A. solicitará del Ayuntamiento de Jerez de la Frontera el informe pertinente. Queda igualmente sometida la renuncia a la condición suspensiva de la previa compra del inmueble en el que se integra el local por parte de Zara España S.A. Ambas condiciones deberán cumplirse como fecha límite el día 27 de noviembre del año 2000; 3ª) Como contrapartida a tal renuncia y en concepto de indemnización se pacta la cantidad de cien millones de pesetas (100.000.000 ptas.) que serán satisfechas de la siguiente manera: a) La cantidad de diez millones de pesetas (10.000.000 ptas.) son abonadas en el acto por la entidad Zara España S.A. a don Pedro Miguel mediante cheque; y b) Los noventa millones de pesetas (90.000.000 ptas.) restantes, más el IVA sobre dicha cantidad, serán entregados por Zara España S.A. en el momento en que se produzca el efectivo abandono del local por el Sr. Pedro Miguel ; 4ª) Si el Sr. Pedro Miguel incumpliese su obligación el día reseñado, abonará a Zara España S.A. como cláusula penal, no sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de trescientas mil pesetas (300.000 ptas.) por cada día natural de demora hasta que el abandono efectivo tenga lugar, quedando facultada la entidad Zara España S.A. para deducir el importe de esta penalización de la parte del precio de indemnización que queda aplazado; y 5ª) De igual modo, si la entidad Zara España S.A. incumpliere su obligación de pago de la parte del precio de la indemnización aplazado, vendrá obligada a abonar al Sr. Pedro Miguel, como cláusula penal, no sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de trescientas mil pesetas (300.000 ptas.) por cada día natural de demora hasta el completo pago de aquél.

A partir del día 7 de noviembre de 2000, Zara España S.A. recibió diversas comunicaciones de los socios del Casino Jerezano para que no procediera "a otorgar la escritura pública de compraventa de dicho edificio" por razón de la oposición que mantenían respecto de la venta efectuada por su presidente don Jesús Carlos y las condiciones de la misma, lo que incluso le comunicaron mediante requerimiento notarial de fecha 15 de noviembre. Tales actuaciones de los socios culminaron en la celebración de una Junta Extraordinaria de fecha 20 de noviembre de 2000 en la que se acordó por mayoría no otorgar la escritura de venta del edificio e impugnar judicialmente los acuerdos adoptados el 16 de octubre anterior, entre los que se encontraba el apoderamiento al presidente para suscribir el contrato de compraventa de que se trata, que se había materializado en documento privado de 26 de octubre de 2000.

El día 27 de noviembre de 2000, fecha fijada para el otorgamiento de la tan repetida escritura, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jerez de la Frontera, que tramitaba los autos nº 403/2000 en los que varios socios impugnaban los acuerdos adoptados en fecha 16 de octubre, dictó auto por el que acordó la suspensión del acuerdo del Casino que había autorizado la venta, así como la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad.

No obstante, don Pedro Miguel, que a su vez era socio de la institución y, como tal, había asistido a la Junta Extraordinaria de 20 de noviembre de 2000, en esa misma fecha -siete días antes de la prevista para la efectividad de la renuncia a sus derechos arrendaticios- procedió a desalojar el local arrendado y a depositar ante notario las llaves del mismo.

Zara España S.A. remitió al Sr. Pedro Miguel por vía notarial una carta con fecha 11 de diciembre de 2000, recibida el día 18 siguiente, por la que le comunicaba que, habiendo transcurrido el plazo previsto para el cumplimiento de la condición suspensiva sin que ésta hubiera tenido lugar, y dado que no existía por parte del Sr. Pedro Miguel voluntad alguna de prorrogar el plazo referido, el contrato de renuncia de derechos arrendaticios debía considerarse ineficaz y, en consecuencia, el Sr. Pedro Miguel debía restituir a Zara España S.A. los diez millones de pesetas percibidos a cuenta de la indemnización pactada, sin que el interesado aceptara dicha pretensión.

Don Pedro Miguel presentó demanda de juicio declarativo de menor cuantía ante los Juzgados de Jerez de la Frontera interesando que se dictara sentencia por la que se declarara la validez y vigencia del contrato de renuncia de derechos que vincula a las partes y, en consecuencia, que la demandada Zara España S.A. le adeuda las siguientes cantidades: noventa millones de pesetas como resto de la indemnización estipulada por la renuncia a los derechos a que se refiere dicho contrato; dieciséis millones de pesetas por el impuesto sobre el valor añadido que grava dicha operación y la cantidad que resulte de multiplicar la suma de trescientas mil pesetas por el número de días que transcurran desde el 27 de noviembre de 2000 hasta aquél en que se satisfagan las anteriores cantidades. Por todo ello solicitaba la condena de la demandada al pago de las mismas más las costas del proceso.

La entidad Zara España S.A. contestó a la demanda oponiéndose a la misma y formuló reconvención interesando la condena de don Pedro Miguel a reintegrarle los diez millones de pesetas recibidos en el momento de la firma del contrato de 26 de octubre de 2000, más los intereses legales correspondientes desde el día 18 de diciembre del mismo año y las costas causadas. Dado traslado de la reconvención, el actor-reconvenido se opuso a la misma interesando su absolución.

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Jerez de la Frontera dictó sentencia de fecha 10 de octubre de 2002 estimado parcialmente la demanda y desestimado la pretensión reconvencional, declaró la validez y vigencia del contrato de "renuncia de derechos arrendaticios" suscrito con fecha 26 de octubre de 2000 y condenó a Zara España S.A. a satisfacer a don Pedro Miguel la cantidad de noventa millones de pesetas más la de dieciséis millones de pesetas por IVA de la operación, en su equivalente en euros, sin acoger la pretensión de penalización por demora y sin especial pronunciamiento sobre costas.

Ambas partes recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 8ª) dictó nueva sentencia de fecha 10 de abril de 2003 por la que desestimó el recurso interpuesto por Zara España S.A., con imposición de costas causadas por el mismo, y acogió el deducido por don Pedro Miguel revocando parcialmente la sentencia impugnada a efectos de declarar haber lugar a aplicar la cláusula penal, condenando a Zara España S.A. a abonar al Orvalle la cantidad equivalente en euros que resulte de multiplicar la cantidad de trescientas mil pesetas por el número de días que transcurran entre el día 27 de noviembre de 2000 hasta aquél otro en que se satisfaga el precio de la renuncia de derechos, con imposición a Zara España S.A. de las costas de primera instancia sin especial declaración sobre las del recurso de la parte actora.

Contra dicha sentencia ha recurrido en casación Zara España S.A.

La sentencia dictada por la Audiencia Provincial, hoy recurrida, se apoya en los siguientes razonamientos: 1) El contrato de renuncia de derechos aparecía sometido al cumplimiento de dos condiciones suspensivas que habían de quedar cumplidas para el día 27 de noviembre de 2000: la obtención de informes favorables para la utilización del edificio como comercio minorista de ropa y la previa compra del inmueble en el que se integra el local por parte de Zara España S.A., de modo que en la fecha pactada -27 de noviembre de 2000- las partes compradora y vendedora.Zara España S.A. y Casino Jerezano- sabrían si el edificio en cuestión podría ser dedicado al negocio de venta de ropa al por menor, cumplida esta condición el contrato de compraventa quedaría perfeccionado con plena validez y eficacia y el siguiente paso sería que, una vez perfeccionada la compraventa, quedaría cumplida la segunda condición suspensiva del contrato de renuncia de derechos y por consiguiente perfeccionado el citado contrato, quedando el arrendatario obligado a abandonar el local y por tanto Zara y Casino Jerezano en situación idónea para consumar el contrato de compraventa (fundamento de derecho segundo); 2) De la cláusula 2ª del contrato de renuncia de derechos se desprende que el cumplimiento de la obligación asumida por parte del Sr. Pedro Miguel podía llevarse a cabo en cualquier fecha anterior al día 27 de noviembre de 2000, no necesariamente en dicho día, lo que a su vez daría lugar a que Zara pagara el resto del precio de la renuncia pendiente de abonar (fundamento de derecho segundo); 3) La expresión "la previa compra del inmueble" que se contiene en el contrato sobre renuncia de derechos no es equivalente al otorgamiento de escritura pública de compraventa, sino que se refiere a la celebración del contrato de compraventa entre Zara y Casino Jerezano en relación al edificio propiedad de este último, contrato que quedó perfeccionado desde el momento en que comprador y vendedor prestaron su consentimiento sobre la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hubieren entregado (artículos 1450, 1258, 1261 y 1278 del Código Civil ), sin que la falta de formalidad rituaria desvirtúe los contratos debidamente perfeccionados (fundamento de derecho segundo); 4) El evento opuesto como condición en el contrato de renuncia de derechos quedó cumplido al quedar perfeccionada la compraventa del inmueble y a partir de ese momento el contrato de renuncia de derechos devino plenamente válido y eficaz y su cumplimiento no podía quedar al arbitrio de una de las partes contratantes (fundamento de derecho segundo); 5) Como conclusión, en la fecha en que se celebró el contrato de renuncia de derechos el evento opuesto como condición, la previa compra por parte de Zara del inmueble, aún no se había producido, dicho contrato no se había perfeccionado en aquel momento, tenía pues la condición de hecho futuro e incierto, en cuanto quedaba supeditado al informe sobre el destino que se podía dar al inmueble (fundamento de derecho tercero); pero, autorizada la finalidad pretendida, se produjo una actitud totalmente rebelde de Zara en orden a dar cumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de renuncia de derechos (fundamento de derecho cuarto); y 6) Es evidente que Zara no podía hacer depender el cumplimiento de obligaciones propias asumidas en el contrato litigioso de las vicisitudes, acontecimientos y avatares por los que atravesó el contrato de compraventa; y, por su incumplimiento, la aplicación de la cláusula penal pactada deviene de forma automática ( fundamento de derecho quinto ).

Los motivos primero, tercero y cuarto del recurso -el segundo no fue admitido- denuncian la infracción por dicha sentencia recurrida de las normas sobre interpretación de los contratos en referencia al suscrito por las partes litigantes en fecha 26 de octubre de 2000 cuya finalidad era la renuncia por el actor, mediante precio, a determinados derechos arrendaticios, y en concreto de lo dispuesto en los artículos 1281, párrafo primero, 1284 y 1285 del Código Civil ; mientras que el motivo quinto alude a la vulneración de lo establecido en los artículos 1113 y 1114 del mismo código sobre las obligaciones condicionales.

Debe recordarse que esta Sala, en línea uniforme, ha mantenido que la interpretación de los contratos es función atribuida al Tribunal de instancia, cuyas ponderaciones deben ser mantenidas en casación frente al criterio particular e interesado de la parte recurrente, salvo que se trate de una valoración manifiestamente equivocada o errónea, en pugna como tal con las reglas de la lógica, o vulneradora de las normas legales establecidas sobre la materia ( Sentencias de 20 de enero de 2000, 23 de diciembre de 2003, 30 de diciembre de 2003, 25 de marzo de 2004, 16 de noviembre de 2005, 2 de febrero y 13 de diciembre de 2007 ). En consecuencia corresponde ahora examinar si la interpretación del contrato efectuada en la instancia se acomoda a dichos parámetros impuestos por la lógica o si, en definitiva, ha conculcado las normas del Código Civil sobre hermenéutica contractual que cita como infringidas la parte recurrente.

De la lectura del contrato celebrado entre las partes con fecha 26 de octubre de 2000 (documento nº 2 de los acompañados con la demanda) se desprende con toda claridad que su finalidad era posibilitar que la adquisición de la propiedad por parte de Zara España S.A. sobre el inmueble en el que pretendía asentar un establecimiento comercial se hiciera libre de arrendatarios. Para ello la citada mercantil concertaba con el arrendatario la renuncia por éste a sus derechos arrendaticios y el efectivo abandono del local a cambio de un precio fijado en cien millones de pesetas. Para ello se estableció en el "exponendo III" que habiendo llegado a un acuerdo los propietarios con la mercantil Zara España S.A. para la adquisición del inmueble en el que se ubica el local arrendado, el día 27 de noviembre de 2000... y estando dispuesto D. Pedro Miguel a abandonar su condición de arrendatario... han decidido suscribir el presente contrato de renuncia de derechos arrendaticios; y en las estipulaciones consignadas a continuación se decía: 1º) Que la renuncia será efectiva desde el día 27 de noviembre de 2000, fecha en la cual abandonará (el arrendatario) el local, dejándolo completamente libre, vacuo y expedito; y 2º) La renuncia queda condicionada: a) A que la totalidad del edificio en que se integra el inmueble pueda ser destinada a la actividad de venta al detalle de artículos de vestir, calzado y complementos, según la normativa urbanística vigente, para lo cual Zara España S.A. solicitará del Ayuntamiento de Jerez de la Frontera el informe pertinente; y b) Al cumplimiento de una condición suspensiva consistente en la previa compra del inmueble por Zara España S.A.; debiendo quedar cumplidas ambas condiciones como fecha límite el día 27 de noviembre del año 2000.

Pues bien, de ello se deduce que fueron ambas partes las que partieron, como presupuesto del convenio que celebraban, del hecho de que la adquisición del inmueble por parte de Zara España S.A. a sus propietarios iba a tener efecto el día 27 de noviembre de 2000 sin perjuicio, claro está, de que existiese un acuerdo previo para ello, lo que motivaba que la mercantil compradora hiciera entrega previa al arrendatario de la cantidad de diez millones de pesetas, como parte de la total prestación pactada, en fecha 26 de octubre de 2000. Sentado lo anterior no cabe interpretar el contenido del contrato en el sentido en que lo hace la Audiencia confundiendo en una sola ambas condiciones para dar absoluta prevalencia a la primera y prescindir de la segunda bajo el argumento de que, existiendo acuerdo entre propietarios y compradora, la venta ya estaba realizada.

Como ya se ha expuesto, las dificultades que para la realización de la venta oponían los miembros del Casino Jerezano culminaron incluso en el dictado de una resolución judicial de fecha 27 de noviembre de 2000 por la que el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Jerez de la Frontera dejó en suspenso el acuerdo del Casino Jerezano por el que quedaba autorizado su presidente a llevar a cabo la venta y ordenó la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad.

De lo anterior se deduce que la sentencia impugnada ha infringido lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil, sobre la interpretación literal de los contratos; y, como consecuencia, también el artículo 1114 del mismo código, sobre los efectos de las obligaciones sujetas a condición suspensiva. En definitiva ha obtenido unas conclusiones que evidentemente resultan contrarias a lo pactado y a los parámetros lógicos que han de presidir la función interpretativa.

Esta Sala tiene declarado con reiteración que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, debiendo atender al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes ( sentencias de 30 mayo 2000, 28 junio 2004, 30 marzo, 9 julio y 13 diciembre 2007, entre otras muchas). Pues bien, si la regla primordial o directriz en la hermenéutica contractual exige atenerse al inequívoco sentido de las palabras por cuanto los vocablos son la expresión del pensamiento, es manifiesto que lo convenido por las partes en el repetido contrato de 26 de octubre de 2000 partía expresamente de la consideración de que Zara España S.A., en el momento de su celebración, había llegado a un acuerdo con los propietarios del inmueble para su adquisición pero la misma se había de producir el día 27 de noviembre de 2000, que era la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura pública, la cual había de comportar la entrega del inmueble a la parte compradora de conformidad con lo establecido en el artículo 1462 del Código Civil ; de modo que la efectividad del contrato de renuncia de derechos arrendaticios quedaba supeditada al cumplimiento de la condición suspensiva consistente en que en tal fecha se hubiera llevado a cabo efectivamente la adquisición; y resulta claro que tal circunstancia no se produjo por causas ajenas a la propia actuación de Zara S.A., según se puso de manifiesto anteriormente. De ahí que el día fijado -27 de noviembre de 2000- quedando incumplida la condición, al no haberse producido el acontecimiento en que consistía, no podía alcanzar efecto alguno lo pactado acerca de la renuncia de derechos arrendaticios.

Como afirman, entre otras, las sentencias de esta Sala de 6 de mayo de 1991 y de 15 de junio de 2004, la condición de carácter suspensivo «conforme al artículo 1113 y siguientes del Código Civil impone un aplazamiento del negocio convenido; en tanto no se cumpla la misma, aquél queda técnica y objetivamente sujeto a un evento futuro, más o menos incierto, del que depende el nacimiento o la resolución de la relación jurídica que abarca derechos y obligaciones para los sometidos a su ámbito, presentando, a su vez, un aspecto subjetivo, consistente en la voluntaria subordinación pactada, de la eficacia del contrato al acontecimiento esperado». La condición no quedó cumplida en el caso presente, habiéndose establecido por las partes como límite temporal para ello el día 27 de noviembre de 2000, por lo cual no llegaron a surgir las obligaciones de ambas partes sujetas a ella.

Se impone así la estimación de los motivos primero y quinto del recurso y, en consecuencia, que deba ser casada la sentencia recurrida (artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) resolviendo la cuestión litigiosa en atención a lo ya razonado, de modo que procede la desestimación de la demanda interpuesta por don Pedro Miguel y la estimación de la reconvención formulada por Zara España S.A. en cuanto no puede considerarse que, llegada la fecha señalada sin que se cumpliera la condición, subsistieran las obligaciones de ambas partes, las cuales quedaron sin efecto con la lógica consecuencia de que la citada entidad no estaba obligada a satisfacer el precio estipulado por la renuncia de derechos ni el arrendatario a abandonar el local, con independencia de los actos de abandono que unilateralmente asumió el mismo a propio riesgo cuando la condición aún no se había cumplido.

En definitiva, procede la absolución de Zara España S.A. respecto de las pretensiones contenidas en la demanda y, con estimación de la reconvención, la condena a don Pedro Miguel a reintegrar a aquélla la parte de precio recibida por adelantado más los intereses legales correspondientes desde la fecha en que fue requerido notarialmente para ello -18 de diciembre de 2000- de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100 y 1108 del Código Civil.

En cuanto al pronunciamiento sobre costas, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede condena respecto de las causadas en el presente recurso al resultar estimado. Por lo que se refiere a las correspondientes a la primera instancia y a la apelación, tampoco procede hacer especial pronunciamiento de conformidad con lo establecido en el citado artículo y el 394 de la misma Ley, dadas las serias dudas de hecho generadas por una circunstancia imputable a ambas partes, cual es la fijación en el contrato de una fecha -27 de noviembre de 2000- hasta la cual no podía conocerse la efectividad de las obligaciones contraídas, mientras que en el mismo contrato se contemplaba la necesidad de abandono del local por el arrendatario en la misma fecha sin concesión de plazo alguno, con establecimiento incluso de una muy gravosa cláusula penal por cada día natural de demora en dicho abandono.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español