Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: obligaciones
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
El contenido del derecho de propiedad del suelo en situación urbanizado lo forman el conjunto de obligaciones que conforman lo que puede hacer el propietario de un determinado suelo urbanizado (suelo en situación de urbanizado).
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Contenido
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El Texto Refundido de la Ley del Suelo impone al propietario el deber de conservación que, en el caso del suelo urbanizado, el artículo 17.1 concreta en:
- El deber de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación
- El deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable, cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas .
Téngase en cuenta que este segundo deber establecido en el artículo 17.1 del texto refundido de la Ley del Suelo supone un ligero cambio respecto a la sistemática de la ordenación anterior que separaba en dos preceptos ( apartados 5 y 6 del artículo 9 de la Ley del Suelo de 2008 ) estas previsiones. Aunque la redacción del artículo 17.1 del texto refundido de la Ley del Suelo puede llevar a la duda de si el inciso final “cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas” afecta, o no, a ambos deberes, las redacciones previas y el hecho de que el deber de completar la urbanización se configura como inherente a la ordenación urbanística, por lo que, en todo caso, ha de estar previsto expresamente, hacen que sea preciso entender que ese último inciso (como posibilidad de previsión en la ordenación urbanística) esta referido al deber de edificar en los plazos establecidos.
En el caso de actuaciones sobre el medio urbano impuestas por la Administración el Texto Refundido de la ley del Suelo impone al propietario el deber de participar en su ejecución en el régimen de distribución de beneficios y cargas que corresponda.
Que, conforme a lo dispuesto en el artículo 14.1 c) del propio Texto Refundido de la Ley del Suelo supone:
Deber de conservación Contenido del deber de conservación“participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación”.
El Texto Refundido de la Ley del Suelo refiere el deber de conservación en el suelo urbanizado a las edificaciones.
Así, el artículo 17.3 del texto refundido de la Ley del Suelo señala:
“en particular, cuando se trate de edificaciones…”.
Téngase en cuenta, en este sentido, que el artículo 16.1 del mismo texto legal regula el deber de conservación del suelo en situación rural o vacante de edificación.
Deber de conservación en suelo urbanizable (siempre que no esté vacante de edificación) que, además de los deberes generales ( artículo 15 ) impone al propietario la realización de los trabajos y las obras necesarios para:
- Satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación.
La Disposición Final duodécima incluye una importante modificación del Texto Refundido de la Ley de Suelo , aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio . En primer lugar, se completa la regulación del deber legal de conservación, para sistematizar los tres niveles que ya, de conformidad con la legislación vigente, lo configuran: un primer nivel básico o estricto, en el que el deber de conservación conlleva, con carácter general, el destino a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística y la necesidad de garantizar la seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles. Además, con carácter particular, el deber legal de conservación también contiene la necesidad de satisfacer los requisitos básicos de la edificación, establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , con lo que se dota de mayor coherencia a la tradicional referencia de este deber a la seguridad y a la salubridad, sin que el cumplimiento de estos requisitos signifique, con carácter general, la aplicación retroactiva del Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo , a la edificación construida con anterioridad a la entrada en vigor del mismo (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 4 de diciembre de 2017, recurso 285/2017) [j 1].Con expresa referencia a los establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación .
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.
a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protección del medioambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energía y...
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