Contenido del derecho de propiedad del suelo: obligaciones
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
El contenido del derecho de propiedad del suelo y sus obligaciones son el conjunto de obligaciones que conforman lo que puede hacer el propietario de un determinado suelo .
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Contenido
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El artículo 15 del Texto Refundido de la Ley de Suelo establece, como dos obligaciones esenciales (como deberes y cargas) del propietario del suelo que se pueden sintetizar en:
- Deber de uso: Usarlos de forma compatible a lo establecido en la ordenación territorial y urbanística .
- Deber de conservación y adecuación: Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato legalmente establecidas y adecuarlos (hasta donde alcance ese deber de conservación)
Delimitación que no recae, estrictamente, en el suelo, en tanto que el artículo 15.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo no se refiere a la propiedad del suelo sino que, expresamente, alude a los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones, por lo que también se incluye el uso del vuelo y subsuelo.
Deber de usoTal y como contempla el artículo 12.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo al establecer que “las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público”.
La obligación de usar esos terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, se remite y pone en relación con los usos compatibles que, para cada tipo de suelo, se establece, de manera concreta, por la ordenación territorial y urbanística – artículo 15.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo –.
Sobre los cambios de uso ténganse en cuenta las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado 9145/2016, de 12 de septiembre, y 12196/2016, de 30 de noviembre.
Se trata de la directa traslación (a la posición estatutaria del propietario del suelo) de la previsión efectuada en el artículo 11.1 del propio Texto Refundido de la Ley del Suelo en el que se dispone que:
El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística .
Y la correspondiente correlación con las facultades atribuidas al propietario de ese suelo por el artículo 12.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo en el que se establece que:
El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien.
Véase, en este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2016, recurso 3080/2015 [j 1].
Deber de conservación, de naturaleza legal, que constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios ( artículo 15.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo ).
Deber de conservación Concepto de deber de conservaciónYa que, como establece ese mismo artículo 15.2. “cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general”.
La obligación de usar esos terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones, se remite y pone en relación con los usos compatibles que, para cada tipo de suelo, se establece, de manera concreta, por la ordenación urbanística .
Deber legal de conservación que el legislador estatal extiende a todo derecho de propiedad del suelo, cualquiera que sea la situación en que se encuentre, y que constituye una expresión de la función social de esta forma de propiedad.
Cfr., en este sentido, tanto al Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, F. 34 b) [j 2], como la Sentencia del Tribunal Constitucional 75/2018, de 5 de julio, F. 5 b) [j 3].
Deber que se establece en la Ley estatal y se configura en el marco de las competencias autonómicas en materia de urbanismo y vivienda.
La referencia al deber de conservación de las viviendas se inserta con naturalidad en la competencia autonómica en materia de urbanismo y vivienda del artículo 30.15 del Estatuto de Autonomía de Canarias, ya que la "competencia urbanística comprende, entre otras materias, el control del estado de las edificaciones, la definición y control del deber de conservación, la rehabilitación de edificaciones, el control de los usos del suelo, y la regulación de las actuaciones urbanísticas de renovación y regeneración urbana, propias del planeamiento y ejecución urbanísticos" (STC 143/2017, de 14 de diciembre, FJ 2) [j 4]. Por lo demás, la remisión del precepto a los "términos contemplados en la legislación vigente", permite excluir la vulneración de la regulación estatal de dicho deber de conservación, establecida ahora en los artículos 15 y 17 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana (Sentencia del Tribunal Constitucional 43/2018, de 26 de abril, F. 5 [j 5]).
Así, dentro del contenido normal del derecho de propiedad inmobiliaria se integra un deber legal urbanístico de los propietarios de mantener los edificios en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos; cuyo deber tiene su límite temporal o cesación, cuando resulta procedente la demolición en virtud de la aparición de una situación de ruina.
Contenido del deber de conservación…o como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Septiembre de 1.997 [j 6] el ordenamiento urbanístico establece una definición del contenido normal del derecho de propiedad del que forman parte auténticos deberes, como son los de mantener los edificios en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos. En este sentido la Administración ostenta potestad para dictar, en el ejercicio de sus funciones de policía en materia urbanística, ordenes de ejecución de obras dirigidas a los propietarios de terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles (artículos 181 , 1 de la Ley del Suelo y 10 del Reglamento de Disciplina Urbanística de 23 junio 1978) con la finalidad de evitar que su deficiencia ocasione riesgos a personas y cosas y peligros para la higiene, y también para el sostenimiento de lo que se ha llamado la "imagen urbana" (Sentencias 30 de diciembre de 1989 y 27 de febrero de 1990). Estas potestades sólo pueden ejercerse previa instrucción de un expediente tramitado con las debidas garantías, en el que se compruebe la necesidad de las obras, teniendo en cuenta los principios de proporcionalidad y "favor libertatis" (artículo 6 , 2 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales ) y se requiera formalmente al interesado su realización, detallando y concretando adecuadamente cuáles son las obras a realizar (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 4 de diciembre de 2017, recurso 285/2017 [j 7]).
Deber de conservación que, partiendo de la clásica configuración de seguridad, salubridad y ornato...
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