Contrato especial: adquisición de inmuebles para la construcción de polígonos industriales
| Autor | Juan José Vázquez Seijas |
| Cargo | Abogado del Estado-Jefe en Pontevedra |
| Páginas | 89-114 |
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Informe realizado el 16 de enero de 2004 por don Juan José Vázquez Seijas, Abogado del Estado-Jefe en Pontevedra.
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Se ha recibido por la Abogacía del Estado en Pontevedra solicitud de informe cursada por el Consorcio de la Zona Franca de Vigo en relación con posibles vías legales para resolver los contratos de compra de dos concesiones mineras adquiridas a los fines de construir un polígono industrial en el término municipal de Salceda de Caselas suscritos por dicho organismo en fecha 21 de noviembre de 2003.
A los efectos de atender a dicha petición, ha de partirse de los siguientes
1. Con el oficio de petición de informe, y luego de la solicitud de nuevos documentos complementarios, se ha remitido la siguiente documentación:
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Contratos privados de adquisición de dos concesiones mineras situadas en el término municipal de Salceda de Caselas suscritos en fecha 29 de julio de 2003 por el Consorcio de la Zona Franca de Vigo y las entidades titulares de tales derechos, ´....., S. A.ª y ´....., S. A.ª.
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Escrituras por las que se elevan a documento público los aludidos contratos, de fecha 23 de noviembre de 2003, otorgadas ante el Notario de Vigo don ....., con los números 1366 y 1367 de su protocolo. Page 90
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Actas de las reuniones del Comité Ejecutivo del Consorcio de la Zona Franca de Vigo celebradas en fechas 28 de enero, 26 de marzo, 28 de abril, 28 de mayo y 25 de septiembre de 2003 y de 27 de enero y 2 de marzo de 2004.
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Actas de las reuniones del Pleno del Consorcio de la Zona Franca de Vigo celebradas en fechas 20 de diciembre de 2001, 15 de octubre y 17 de diciembre de 2002, 11 de marzo, 28 de mayo y 28 de julio de 2003 y 16 de abril de 2004.
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Convenio de colaboración sucrito por el Ayuntamiento de Salceda de Caselas y el Consorcio de la Zona Franca de Vigo en fecha 20 de mayo de 2003 a los fines de procurar la cooperación entre ambas Administraciones para la construcción de un polígono industrial en dicho término municipal.
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Informe elaborado por la sociedad mercantil ´....., S. L.ª, en relación con la situación de los terrenos destinados a la implantación del polígono industrial y estudio de la viabilidad de su creación.
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Informe-valoración de las concesiones mineras realizado por encargo del Consorcio de la Zona Franca de Vigo en fecha 27 de mayo de 2002 por el ingeniero de minas don .....
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Informe-valoración de las concesiones mineras realizado por encargo del Consorcio de la Zona Franca de Vigo en noviembre de 2002 por el ingeniero de minas don .....
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Segundo informe-valoración de las concesiones mineras realizado por encargo del Consorcio de la Zona Franca de Vigo en fecha 15 de noviembre de 2002 por el ingeniero de minas don .....
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Tercer informe-valoración de las concesiones mineras realizado por encargo del Consorcio de la Zona Franca de Vigo en fecha 22 de mayo de 2003 por el ingeniero de minas don .....
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Segundo informe-valoración de las concesiones mineras realizado por encargo del Consorcio de la Zona Franca de Vigo en mayo de 2003 por el ingeniero de minas don .....
2. Del análisis de dicha prolija documentación resultan los siguientes hechos de relevancia a los efectos del presente informe:
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El primer antecedente documentado del proyecto de cuya ejecución traen causa los contratos sometidos a informe consta en el acta del Pleno del Consorcio de la Zona Franca de Vigo de fecha 20 de diciembre de 2001, en el que el organismo acordó incluir en sus presupuestos un crédito destinado a financiar el que se denominaba ´Parque Industrial de Salcedaª, sin que conste documentado el origen de dicho proyecto ni la tramitación observada con anterioridad a dicho instante.
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El 28 de enero de 2003 el entonces Delegado Especial del Estado en el Consorcio de la Zona Franca de Vigo propuso a su Comité Page 91 Ejecutivo, a los efectos de iniciar la ejecución de dicho proyecto y luego de haber sido realizadas las valoraciones descritas bajo los números 8 y 9 del ´antecedenteª anterior, la adquisición de dos concesiones mineras sitas en el perímetro demarcado y pertenecientes a las entidades ´....., S. A.ª y ´....., S. A.ª.
De acuerdo con los dos informes realizados por los ingenieros de minas, la valoración de tales concesiones se situaba en (en razón de la media aritmética de sus estimaciones) 1.575.184 euros, en el caso de la perteneciente a ´....., S. A.ª (denominada ´Gándaras 1297ª), y en 5.700.000 euros, en el caso de la de titularidad de ´....., S. A.ª (denominada ´Mas 795ª).
En base a tales antecedentes, el Comité Ejecutivo del Consorcio de la Zona Franca de Vigo acordó facultar al Delegado Especial del Estado para negociar con los titulares de tales derechos las condiciones de su eventual adquisición por mutuo acuerdo y para encargar un estudio de viabilidad del proyecto, a fin de elevar posteriormente la cuestión al Pleno de la entidad.
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En su reunión de fecha 11 de marzo del mismo año, el Pleno del organismo refrendó el acuerdo del Comité Ejecutivo, partiendo de las referidas valoraciones, y facultó al Delegado Especial del Estado para negociar la adquisición de los derechos y para suscribir un convenio de colaboración con vistas a la ejecución del proyecto con el Ayuntamiento de Salceda de Caselas, firmado en fecha 20 de mayo.
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El día 25 de mayo de 2003 se celebraron sesiones tanto del Comité Ejecutivo como del pleno del Consorcio de la Zona Franca de Vigo, a las diecinueve y a las veinte horas, respectivamente.
En la primera de tales reuniones, el Comité Ejecutivo del Consorcio de la Zona Franca de Vigo acordó elevar informe favorable al Pleno del organismo respecto del proyecto de adquisición de las referidas concesiones mineras, así como respecto del plan económico-financiero en que se evaluaban los ingresos y gastos que la ejecución del proyecto comportaría.
Tal proyecto suponía que las referidas adquisiciones se verificaran en los siguientes términos:
- Respecto de ´Gándaras 1297ª, el coste de adquisición aprobado por el Comité Ejecutivo se fijaba en 10.500.000 euros, IVA aparte, de los que 500.000 se abonarían en metálico y los 10.000.000 restantes se pagarían en forma de entrega de terrenos ya urbanizados, con una extensión mínima de 210.000 metros cuadrados. Además, ´....., S. A.ª, habría de entregar los terrenos ocupados por su concesión ´preparadosª según la disposiciones de los servicios técnicos del Consorcio, así como costear los ´trabajos de acondicionamientoª de las restantes superficies del futuro polígono. Page 92
- Respecto de ´Mas 795ª, el coste de adquisición aprobado se fijaba en 2.500.000 euros, IVA aparte, que se abonarían en metálico.
El importe autorizado para la adquisición de las concesiones ascendía, pues, a 13.000.000 euros (IVA no incluido), a lo que habrían de añadirse las prestaciones accesorias asumidas por ´....., S. A.ª, cuya valoración no consta.
La propuesta de adquisición fue elevada al Pleno del organismo, que, como se ha señalado, tuvo lugar inmediatamente a continuación. No obstante, los términos de dicha propuesta divergían sustancialmente de la aprobada por el Comité Ejecutivo con inmediata anterioridad.
De este modo:
- El coste de adquisición de las concesiones se fijaba (hay que suponer, por falta de mención al respecto que, de nuevo, sin inclusión del IVA) en 17.400.000 euros, en base, se señala, a la media aritmética de las valoraciones realizadas por peritos, en lugar, pues, de los 13.000.000 euros señalados por el Comité Ejecutivo, suponiendo, pues, un incremento del precio superior al 30 por 100 respecto del aprobado por el Comité Ejecutivo.
- Respecto de ´Gándaras 1297ª, el coste de adquisición aprobado se fijaba en 10.000.000 euros, IVA aparte, de los que 2.000.000 (en lugar de 500.000) se abonarían en metálico y los restantes se pagarían en forma de entrega de terrenos ya urbanizados, con una extensión de 106.000 metros cuadrados, estipulándose la entrega de una ´señalª [sic] por importe de 1.000.000 euros.
- Respecto de ´Mas 795ª, el coste de adquisición aprobado se fijaba en 5.000.000 euros, IVA aparte, de los que 1.000.000 se abonarían en metálico a la firma de la escritura pública y el resto en forma de entrega de terrenos ya urbanizados, con una extensión de 50.000 metros cuadrados, estipulándose la entrega de una ´señalª (sic) por importe de 500.000 euros.
- El acuerdo del Pleno no realiza alusión alguna a las prestaciones accesorias a cargo de ´....., S. A.ª, que el Comité Ejecutivo había aprobado exigir de dicha entidad.
El Pleno del organismo acordó aprobar dicha adquisición ´en el precio y forma indicadosª y facultar al Delegado Especial del Estado para el otorgamiento de los documentos necesarios y para estipular las condiciones contractuales que fueran precisas.
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El 29 de julio de 2003 el Consorcio de la Zona Franca de Vigo, representado por el Delegado Especial del Estado, otorga sendos contratos privados de adquisición de las concesiones en los términos autorizados por el Pleno. Page 93
No obstante, a las condiciones autorizadas por dicho órgano se añadió, en ambos casos, una nueva cláusula por virtud de la cual si el organismo vigués no hacía efectiva en un plazo de tres años desde la elevación a escritura pública de tales contratos las entregas de terrenos acordadas, tal prestación se sustituiría por la del abono de su valor económico en dicho momento, a juicio de peritos.
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El 23 de noviembre de 2003 los aludidos contratos privados fueron, finalmente, elevados a escritura pública.
I. A efectos de examinar la cuestión planteada se hace necesario, como antecedente lógico, indagar el bloque normativo llamado a disciplinar la actuación del Consorcio de la Zona Franca en el supuesto examinado, lo que, a su vez, requiere establecer, preliminarmente, la naturaleza de los negocios jurídicos objeto de informe, es decir, su nomen iuris.
II. Los dos contratos elevados a escritura pública en...
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