Constitución de servidumbre. Documento previo. Reseña del poder no inscrito
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Los derechos de servidumbre y superficie no son incompatibles. No es preciso georreferenciar la parte de la finca afectada por un derecho de superficie. La reseña de un poder no inscrito debe comprender también el título representativo del concedente del poder.
Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de constitución de derechos de servidumbre legal, permanente y personal de paso de energía eléctrica, de acceso y de cesión de uso permanente de terreno.
El Registrador suspende la inscripción por tres defectos. 1. Constar presentado, con anterioridad un documento relativo a la misma finca; 2. No constar debidamente delimitado el objeto de los derechos constituidos; 3. No acreditarse debidamente la existencia y vigencia de la representación por cuanto no consta la inscripción en el Registro Mercantil de la escritura de poder ni, en su caso, identificarse las personas, cargos e inscripción de quienes otorgaron dicho poder
La DG revoca los dos primeros defectos y confirma el tercero:
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El que se encuentre presentada y calificada negativamente una escritura por la que se constituye un derecho de superficie, no implica que haya de suspenderse el despacho de la escritura de constitución de servidumbres, porque el derecho de superficie por un lado y servidumbre y uso por otro lado, son derechos compatibles entre sí y atribuyen a sus titulares derechos sobre distintas facultades que integran el dominio (máxime teniendo en cuenta la naturaleza rústica del derecho de superficie) y el registrador no ha indicado en su calificación en qué pueda verse afectado este segundo documento por el primero.
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En cuanto a la delimitación del objeto de los derechos de uso y de servidumbres de paso y paso de energía eléctrica constituidos, la georreferenciación sólo es obligatoria para determinados supuestos, como segregación, declaración de obra nueva finalizada y, en general, en toda modificación de entidad hipotecaria; pero resulta evidente que la constitución de derechos reales sobre una finca no constituye ninguna de estas modificaciones, ni resulta tampoco exigible la firma ni la legitimación de firma de ningún técnico ni el plano o listado de coordenadas.
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Representación. Reitera (R. 23 de junio de 2021, R. 8 de Octubre de 2021) que:
Tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro (art. 20 C....
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