Constitución de las comunidades de propietarios
| Autor | Joaquim Martí Martí |
| Cargo del Autor | Abogado y profesor colaborador de la Cátedra de Derecho Civil, Universidad de Barcelona |
| Páginas | 19-28 |
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La Ley 5/2006, estableció que pueden constituirse en Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, en propiedad horizontal, los edificios, estén o no construidos, urbanizaciones, puertos deportivos, mercados y cementerios.
Ahora, la Ley 5/2015, incorpora la mención de “cualesquiera otros inmuebles” en el apartado 2 del artº 553. Por tanto, se pretende ampliar los efectos del Libro V a otros inmuebles distintos a los meros “edificios”.
En todos ellos coexisten unos elementos privativos: viviendas, locales y entidades en los edificios; parcelas, viviendas o edificios en las urbanizaciones; amarres en los puertos
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deportivos; paradas en los mercados y sepulturas en los cementerios. Así como elementos comunes o de uso común, con independencia de su titularidad.
La Ley 5/2015 suprime la confusa distinción que la ley anterior establecía entre elementos comunes de uso restringido y elementos comunes de uso exclusivo y que no había acabado de asentarse, ni siquiera por los propios Tribunales de Justicia. Ahora se establece en un único régimen para los elementos comunes cuyo uso sea atribuido a uno o a varios propietarios de elementos privativos.
Define la norma los elementos comunes en el apartado 41 (que mantiene básicamente el redactado anterior) y los elementos comunes de uso exclusivo. En el apartado 43 se establece que se puede vincular a uno o a varios propietarios de elementos privativos, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes, concluyendo que esta vinculación no les hace perder la naturaleza de bien común.
Esta nueva redacción del apartado 43 sustituye el término “desafección” de la regulación anterior por la de “vinculación”, sin duda menos trascendente para la propiedad horizontal.
La Ley 5/2015, incorpora, como novedad, un párrafo 3 al apartado 1 del artº 553, estableciendo que los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos y que los actos de enajenación y gravamen y los embargos de elementos privativos se extienden a la participación que les corresponden de los elementos comunes.
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Con ello, no significa que el embargo o gravamen de un elemento privativo comporte el gravamen o embargo de una parte de los elementos comunes, sino que se extienden a sus “derechos” sobre esos elementos comunes.
La Ley 5/2015 incluye, como novedad, el redactado del apartado 34.1, estableciendo y definiendo a los elementos privativos de uso común, como los que por disposición legal, por previsión del título constitutivo o por acuerdo de la Junta de propietarios, pertenecen a todos los propietarios en proporción a la cuota y de manera inseparable de la propiedad del elemento privativo en concreto.
La Comunidad de Propietarios existe desde el momento en que el inmueble en régimen de propiedad horizontal pertenece a más de un propietario, según establece la jurisprudencia.
Confirma esta doctrina la STS de 24 de noviembre de 2010, que reitera que el hecho de la falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal no impide su existencia.
En cuanto a los puertos deportivos, mercados y cementerios, la Ley 5/2015 insiste (como ya lo hacía la norma 5/2006) en la posibilidad de aplicación de la propiedad horizontal a urbanizaciones, mercados, puertos y cementerios, en base a la doctrina jurisprudencial de obligatoriedad de la...
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