Constitución

AutorJoaquim Martí Martí
Cargo del AutorAbogado y profesor colaborador Derecho Civil UB
Páginas15-28

Page 15

Posibilidad de constitución

Pueden constituirse en Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, en propiedad horizontal, los edificios, estén o no construidos, urbanizaciones, puertos deportivos, mercados y cementerios.

En todos ellos coexisten unos elementos privativos: viviendas, locales y entidades en los edificios; parcelas, viviendas o edificios en las urbanizaciones; amarres en los puertos deportivos; paradas en los mercados y sepulturas en los cementerios. Así como elementos comunes o de uso común, con independencia de su titularidad.

Precisamente la existencia de elementos de uso común o comunes, con independencia de su titularidad es el que ha determinado que la jurisprudencia aplicara la propiedad horizontal, llamándola "tumbada", a urbanizaciones en las que

La nueva regulación de la Propiedad Horizontal en Catalunya Page 16 coexistían elementos privativos y terrenos de uso común de titularidad municipal o compartida.

Así la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 7 abril 2003. P.: Ortega Torres, Teófilo. [Rº 2615/1997. Sentencia nº 357/2003] venía a aplicar la Ley de Propiedad Horizontal a pesar de no haberse constituido como tal, no tener estatutos y no constar en el Registro de la Propiedad ningún asiento de presentación de Libro de Actas o escritura constitutiva, y ello por cuanto lo trascendente son los elementos comunes, siendo la inscripción en el Registro un requisito a efectos de publicidad y en cuanto a terceros.1

La Audiencia Provincial de Barcelona se ha manifestado en el mismo sentido para las urbanizaciones creadas bajo la fórmula de "Asociación de Propietarios" que se habían constituido para la gestión y administración de los elementos comunes (jardines, personal, piscina, etc.).

Puede citarse, como ejemplo, la Sentencia de la Sección Primera de fecha 15 de febrero de 1999, en el Rollo de Apelación 166/98, que se refiere al doble régimen de regulación y a la aplicación de la LPH en lo que se refiere al bloque constituido como comunidad de propietarios de forma expresa y con traslación registral y a los terrenos de la urbanización, admitiendo expresamente la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, sometidas ambas al régimen de la LPH.2

En este mismo sentido Sentencia de la Sección 11 de la A. P. de Barcelona, en Sentencia de 17 de marzo de 1999, Rollo Page 17 728/98, Sección 11ª de la A. P. de Barcelona, en el Rollo 416/2002 de 4 de septiembre de 2.003.

En cuanto a los puertos deportivos, mercados y cementerios, la jurisprudencia se fijaba en el título constitutivo para determinar si la jurisdicción a aplicar era la contencioso administrativa o civil, siendo de aplicación la jurisdicción contenciosa si el título constitutivo proviene de una concesión administrativa (Sentencia Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1ª, Auto de 8 Ene. 2002, rec. 7/2001. Ponente: Salelles Climent, José Ramón. Nº de recurso: 7/2001). Esta dualidad puede persistir en la actualidad. En el mismo sentido Sentencia Audiencia Provincial de Almería, Sección 2ª, Sentencia de 18 Jul. 2000, rec. 177/20003.

La actual regulación parece dar a entender que esta posibilidad de aplicación de la propiedad horizontal a urbanizaciones, mercados, puertos y cementerios, en base a la doctrina jurisprudencial de obligatoriedad de la aplicación de la normativa reguladora de la propiedad horizontal en cuanto resulte la presencia de elementos de uso común, está todavía vigente al establecer la obligatoriedad de la existencia de título de constitución bajo la fórmula de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad tan sólo a los edificios (artº 7), permitiendo pues, la ausencia del título e inscripción al resto.

En caso de título de constitución expreso. Éste debe ser otor-gado por los propietarios del inmueble, esté o no finalizado. Así pues, podrá constituirse la Comunidad en el mismo momento de la declaración de obra nueva, permitiéndose ésta que se autorice "en construcción". Page 18

Es curioso observar que se haya permitido que los propietarios de pisos o locales del edificio puedan exigir la constitución de la Comunidad de Propietarios en el mismo momento que suscriban los documentos privados de compraventa. (artº 8).

Desaparece pues, el carácter de propietario único del promotor cuando éste ha iniciado las ventas de las entidades sobre plano. En este momento, a pesar de no poderse escriturar las compraventas y de no existir división horizontal, puede obligarse a la constitución de la Comunidad y a la definición de elementos privativos, comunes y coeficientes de acuerdo con el proyecto arquitectónico que haya servido para el otor-gamiento de la licencia municipal de obras.

Se produce pues otra excepción a la exigencia de la escritura e inscripción registral de la constitución de la Comunidad de Propietarios, ya que puede suceder que exista proyecto arquitectónico pero no escritura de obra nueva y división horizontal.

La Ley permite crear la Comunidad "sobre plano" y que después se convierta en definitiva en el momento en que se otor-gue la escritura pública de compraventa que deberá incluir el título constitutivo (en documento privado) y las normas que fueron originarias.

En nuestro sistema la venta "sobre plano" supone un verdadero contrato de adhesión por parte del comprador, fijando el promotor, discrecionalmente, los vencimientos de los pagos y la...

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