Constitución

AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

EL NEGOCIO JURÍDICO

La propiedad horizontal se constituye como tal: 1.º) por el propietario del edificio, sea un edificio ya construido, sea un edificio en construcción (en que se llamará «promotor»), o bien, 2.º) por los copropietarios de un edificio, en copropiedad romana o que se trate de un edificio en construcción.

  1. ) En el primer caso, edificio construido o en construcción (dicotomía que prevé expresamente el artículo 8, núm. 4.º, de la Ley hipotecaria), la constitución del régimen de propiedad horizontal la hace el propietario o promotor.

    Se trata de un negocio jurídico unilateral, que es calificado como acto mixto, a la vez real y convencional, cuyo sujeto es el propietario único del edificio, que si ya ha transmitido algún piso o local, no puede él sólo constituir la propiedad horizontal, sino que precisará el concurso de todos los copropietarios.

  2. ) En el segundo caso, los copropietarios, en régimen de comunidad ordinaria, la romana o pro indiviso regulada en los artículos 392 y siguientes, pueden constituir el régimen de propiedad horizontal. Así lo prevé el artículo 401, segundo párrafo: si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes ajenos, en la forma prevista por el artículo 396.

    O bien, igualmente, si los copropietarios tienen el edificio aún en construcción (como permite el artículo 8, 4.º, de la Ley Hipotecaria antes mencionado).

    Se trata de un negocio jurídico plurilateral, no sinalagmático, calificado como acto de conjunto —Gesamtakte, en la doctrina alemana— que precisa el consentimiento de todos los copropietarios y, por tanto, su unanimidad, la que es también precisa para su modificación, como establece el artículo 5, último párrafo (1).

    La naturaleza de este negocio jurídico, sea el unilateral o el plurilateral, es de negocio jurídico dispositivo, por lo que no sólo es necesaria la capacidad de obrar en el sujeto o los sujetos, sino también el poder de disposición sobre la cosa (edificio) (2): no es una pura y simple división del edificio, sino el sometimiento al régimen de propiedad horizontal (3).

    TÍTULO CONSTITUTIVO

    El negocio jurídico de constitución del régimen de propiedad horizontal se puede realizar de cualquier forma, pero la más común es la contemplada en el artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal, con la denominación de...

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