Constancia registral de los créditos por gastos de urbanización en los procesos concursales
| Autor | José Luis Laso Martínez |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 656-664 |
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Análisis Crítico de Jurisprudencia
3. URBANISMO
CONSTANCIA REGISTRAL DE LOS CRÉDITOS POR GASTOS DE URBANIZACIÓN EN LOS PROCESOS CONCURSALES (1)
JOSÉ LUIS LASO MARTÍNEZ
Abogado
SENTENCIAS DEL JUZGADO MERCANTIL DE MADRID, NÚMERO 5, DE 10 Y 26 DE MAYO DE 2010
SUMARIO: HECHOS.—COMENTARIOS: I. LA CLASIFICACIÓN CONCURSAL
DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN COMO EXPRESIÓN DE UN DEBER LEGAL: 1. EL ORIGEN LEGAL. 2. EL REFORZAMIENTO DE SU CUMPLIMIENTO A PARTIR DE LA SUBROGACIÓN LEGAL.—II. LA CLASIFICACIÓN CONCURSAL DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN.—III. LA NECESARIA CONSTATACIÓN REGISTRAL DE LOS CRÉDITOS RECONOCIDOS CON PRIVILEGIO DE HIPOTECA LEGAL TÁCITA: 1. RAZONES PARA SU CONSTANCIA REGISTRAL. 2. EL TÍTULO HABILITANTE. 3. EL CONTENIDO DEL ASIENTO.—CONCLUSIÓN.
La actual situación de crisis económica y su incidencia más intensa en el sector inmobiliario está planteando con frecuencia el problema de la calificación de los créditos por obras de urbanización dentro del juicio del concurso de acreedores.
La situación de los promotores inmobiliarios que dejan de pagar las obligaciones dimanantes de los procesos de urbanización provoca que los demás interesados en ellos tengan que soportar ante terceros las deudas insatisfechas para que la urbanización prosiga y, gracias a ello, se incorpora también al patrimonio del deudor un valor añadido realizado a costa de los partícipes en la comunidad reparcelatoria en cumplimiento del deber legal.
A partir de este esquema inicial y ante la necesaria conversión de las categorías urbanísticas al modelo concursal de calificación de créditos se produce un complejo problema de indudable repercusión registral.
En este punto, las sentencias a las que nos referimos no contienen un estudio pormenorizado del mismo, pero sí se pronuncian abiertamente sobre la clasificación de este tipo de créditos como créditos con privilegio especial bajo el modelo de la hipoteca legal tácita.
(1) El contenido de estas notas y comentarios es parte de un extenso trabajo que será publicado próximamente bajo el título de Gastos de Urbanización, Procesos Concursales y Derivaciones Patrimoniales, dentro del cual, como ya ha sido recogido en la doctrina, las consecuencias registrales, en general, son evidentes. Aquí particularizamos su contenido en uno de los puntos a los que tiende la jurisprudencia y en su proyección directamente registral. A partir de estas ideas sucintas hemos de remitirnos a su exposición más detenida en el citado trabajo.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 723, págs. 469 a 664
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COMENTARIOS
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LA CLASIFICACIÓN CONCURSAL DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN I. COMO EXPRESIÓN DE UN DEBER LEGAL
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EL ORIGEN LEGAL
El origen de este deber reside en la propia Constitución que en el artículo 47 contempla el método de contribución al levantamiento de cargas en beneficio de la comunidad como compensación por las plusvalías que el planeamiento genera.
Desde el rango máximo de la Constitución y la plasticidad de la terminología utilizada, la implantación de este deber dimana inexorablemente de la ley y del acto, hecho realidad, de su oponibilidad respecto de terceros, a partir del principio siempre alabado del plan como función pública, a pesar de que el debe de esta imposición ha de confesarse que también ha servido para otros fines menos solemnes y rigurosos. Esto es, a pesar de estas debilidades generada la obligación desde tan alto y articulada la medida en toda la frondosa normativa autonómica y sus precedentes y en testimonios coetáneos estatales y autonómicos, así como resaltada desde la jurisprudencia, su realidad formal, al menos, es incuestionable.
A todo ello han de añadirse las nuevas expresiones legales que bajo los términos garantía real, carga real o vinculación de los bienes se recoge en los artículos 7, 8.1.c), 9.3, 16.2 y 19.1 de la vigente Ley del Suelo del Estado 2/2008, de 20 de junio. Términos utilizados también por la legislación autonómica como la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, de 17 de julio de 2001, o la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de CastillaLa Mancha, Texto Refundido 1/2004, según su artículo 129 o la de Cataluña en el Texto Refundido de 3 de agosto de 2010.
Sin embargo y desde la Ley debe ser posible identificar los caminos de la preferencia, si bien con matices también importantes. Porque una cosa es la preferencia legal y otra los automatismos que exigen las normas concursales, en especial a los efectos del artículo 89.2, cuando éstas se presentan bajo el modelo esquemático de los rangos y de las preferencias legales. En estos casos parece razonable que el mantenimiento del deber, sobre todo cuando el sistema ofrece formas de garantía predeterminadas, ha de exigir razonablemente su cumplimiento y que cuando se ha producido una tramitación en el vacío, alguna consecuencia ha de tener su omisión. En este punto necesariamente la incorporación de este tipo de créditos a los procesos concursales requiere, inevitablemente, su homologación con las figuras admitidas por la LC, toda vez que esta, en su artículo 89.2 in fine, sienta el principio fundamental de que «no se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en esta ley».
Pero la relevancia del deber legal es incuestionable. De no ser así, ¿qué favor no tendría el acreedor hipotecario, ordinariamente una entidad financiera, que por gozar su crédito de la protección de una primera hipoteca purgaría, con su ejecución, toda restricción posterior? Los Bancos acreedores que accedieran a la propiedad de los bienes hipotecados y los terceros adjudicatarios de los bienes ejecutados, ¿estarían acaso exentos de contribuir a los gastos de urbanización, convirtiéndose en destinatarios finales de unos bienes a los que se habrían incorporado las plusvalías generadas por los restantes propietarios del
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ámbito sin posibilidad de resarcimiento? Si el Estado o un Ayuntamiento embarga unos bienes inmersos en procesos urbanizadores por créditos comunes, ¿es que también estarían exentos de contribuir a satisfacer estas obligaciones?
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EL REFORZAMIENTO DE SU CUMPLIMIENTO A PARTIR DE LA SUBROGACIÓN LEGAL
A su vez, el sistema legal ha unido a la vinculación de los bienes bajo el modelo de la vinculación real en base al tenor literal del artículo 19 citado, el principio de subrogación legal que podría hacer entender que superaba los conceptos de débito y responsabilidad, haciendo con ello a todo tercer poseedor también deudor personal, al decir así:
«Artículo 19. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos 1. La transmisión de fincas no modifica la situación del...
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