La inscripción conservatoria inmobiliaria chilena. Folio real y folio personal

AutorEugenio A. Gaete González.
CargoNotario.
Páginas93-116

LA INSCRIPCIÓN CONSERVATORIA INMOBILIARIA CHILENA. ESTRUCTURA. SISTEMAS DE FOLIO PERSONAL Y FOLIO REAL FUNCIÓN COMPARATIVA

«Podría preguntarse quizá qué otros «métodos» puede utilizar un filósofo. Mi respuesta es que hay un número indefinido de «métodos» diferentes, no tengo ningún interés en enumerarlos: me da lo mismo el método que pueda emplear un filósofo (o cualquier otra persona), con tal que se las haya con un problema interesante y de que trate sinceramente de resolverlo.»

Karl Popper.

Lógica de la investigación científica. Prefacio de la edición inglesa de 1958.

Eugenio Alberto Gaete González, Abogado, Notario Público en Quillota, Chile. Profesor de Derecho Internacional Público por la Universidad de Valparaíso, Chile, y Extraordinario de Derecho Notarial por la Universidad Notarial Argentina. Ex Director de la Sociedad Chilena de Derecho Internacional, Ex Presidente de la Asociación de Notarios y Conservadores de Chile, Vicepresidente del Instituto Internacional de Historia del Notariado, París. Vicepresidente Honorario de la Unión Internacional del Notariado Latino. Autor de diversos libros y publicaciones. Entre los primeros se cuentan La extradición ante la doctrina y la jurisprudencia, Actas Notariales y El Instrumento público electrónico.

I. SISTEMA CONSERVATORIO CHILENO. ESTRUCTURA FUNCIONAL

  1. El sistema conservatorio o registral chileno encuentra su origen y basamento en el Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces de 1857[1], el que crea los denominados Registros Conservatorios de bienes raíces. Este sistema registral inmobiliario está a cargo de un Conservador, existiendo uno por cada comuna o agrupación de comunas que constituya territorio jurisdiccional de Juzgado de letras2. En la actualidad, con el nombre de Conservador, se desempeña un Ministro de Fe encargado de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de minas, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, especial de prenda y demás que les encomienden las leyes3. En otros términos, el antiguo Conservador de bienes raíces, es hoy Conservador de todos los registros mencionados.

    En el caso particular de la ciudad capital, Santiago, existe un registro conservatorio con asiento en la comuna de Santiago, para el servicio del territorio jurisdiccional de la Corte de Apelaciones de Santiago, y que es servido por tres funcionarios.

  2. Las fuentes legales del sistema conservatorio son:

    1. Código Orgánico de Tribunales, artículos 446 al 452.

    2. Supletoriamente, las normas dadas para los notarios, artículos 399 a 445, del mismo Código, en cuanto sea adaptable a ellos (artículo 452 del Código Orgánico de Tribunales).

    3. Para el registro conservatorio de bienes raíces: Reglamento 24 junio 1857.

    4. Para los demás registros:

    d') Comercio: su Reglamento de 1.a de agosto de 1866; d") Minas: Título VII del Código de Minería, modificado por ley 18.248 de 14 de octubre de 1983. d'") Asociaciones de Canalistas: Código de Aguas, d"") de prenda agraria: su Reglamento, de 29 de septiembre de 1927. d'"") de prenda industrial: su Reglamento de 5 de abril de 1928.

    En lo atingente al presente Estudio, se prescindirá de los registros de la letra d), ocupándonos tan sólo de las tres primeras fuentes.

  3. En el sistema conservatorio de Bienes Raíces, existen títulos que deben y pueden inscribirse.

    3.1. Deben inscribirse:

    3.1.1. Títulos traslaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca, constituidos en inmuebles y la sentencia ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos.

    3.1.2. La constitución de fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución de censo vitalicio y la constitución de la hipoteca.

    3.1.3. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente; y

    3.1.4. Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del código civil[4].

    La inscripción de estos títulos es obligatoria. 3.2. Pueden inscribirse:

    3.2.1. Condiciones suspensivas o resolutorias del dominio de bienes inmuebles o de otros derechos reales constituidos sobre ellos;

    3.2.2. Gravámenes impuestos en ellos, fuera de los enumerados en el punto 3.1.; el arrendamiento en el caso del art. 1962 del Código civil, y cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley, y

    3.2.3. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles - convencional, legal o judicial- que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar5.

    Con todo no son estos -los establecidos en el Reglamento conservatorio de bienes raíces- los únicos títulos a inscribir; los hay, en efecto, también los establecidos por leyes especiales, y los hay que constituyen instrumentos públicos, que es el régimen concebido por el Reglamento, y los que están configurados sobre la base de documentos privados.

    Enumeremos algunos de ellos:

    1) Las resoluciones administrativas del Ministerio de Bienes Nacionales, que permiten regularizar la pequeña propiedad inmueble, o las sentencias que recaen en dicha regularización, conforme al Decreto-Ley 2.695.

    2) El régimen inscriptorio especial establecido por la ley 19.253 (Diario Oficial de 5 de octubre de 1993) -modificatoria de la ley 17.729 y Decretos-leyes 2.568 y 2.750- que corresponde al sistema legislativo especial sobre tierras indígenas, que establece un Registro Público de tierras indígenas, al cual los Conservadores de Bienes Raíces deben enviar, en el plazo de 30 días de hecha la inscripción, copias de las inscripciones y de los actos y contratos sobre las cuales éstas recaen, conforme al artículo 13 de dicha ley[6].

    A su vez, el Reglamento del Registro Público de tierras indígenas -publicado en el Diario Oficial de 17 de mayo de 1994- establece la obligación del Registro, de remitir anualmente a los conservadores de Bienes Raíces competentes la nómina de las tierras indígenas inscritas (artículo 10).

    3) Sobre la base de documentos privados se deben inscribir en el Registro Conservatorio todos los instrumentos privados cuyas firmas se encuentran autorizadas ante Notario y relativas a la escrituración de la vivienda social. La Ley 16.391 de 16 de diciembre de 1965, creó un sistema especial de escrituración para la vivienda social. En efecto el artículo 61 establece que los instrumentos públicos que contengan actos o contratos en que sean partes el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, las instituciones relacionadas con el gobierno a través de él y las Asociaciones de Ahorro y préstamos e Instituciones de Previsión Social, podrán extenderse en registros o matrices impresos, litografiados, fotografiados, fotograbados o mecanografiados.

    En su inciso tercero señala que las instituciones referidas en el inciso 1.º de este artículo, podrán celebrar todos sus actos y contratos, aplicando el procedimiento de escrituración a que se refiere el artículo 68 de la ley 14.171.

    Esta ley 14.171 de 26 de octubre de 1960, en su articulo 68, permitió que determinados actos y contratos que señala, pudieran otorgarse por escritura privada firmada ante Notario, debiendo éste proceder a protocolizarla de oficio dentro de 30 días corridos desde que sea suscrita, dejando constancia en el original y copia. Dicho documento se considerará como escritura pública desde la fecha de su protocolización, debiendo el Notario extender las copias. Las copias así autorizadas tendrán mérito ejecutivo. Estos documentos así extendidos, deben ser inscritos por los Conservadores de Bienes Raíces[7].

    Recapitulando, cabe tener presente que los títulos establecidos por los artículos 52 y 53 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces, no son los únicos que pueden o deben inscribirse, pues igualmente, en leyes especiales están establecidos otros a los que igualmente el Conservador deberá dar inscripción.

    Por ello corresponde calificar de títulos conservatorios de bienes raíces aquellos consistentes en escrituras públicas y sentencias judiciales relativas a bienes raíces, documentos privados autorizados ante Notario relativos a vivienda social y resoluciones administrativas relativas a saneamiento del dominio de inmuebles[8].

  4. En cuanto a la organización del Registro, el título IV del Reglamento Conservatorio, establece que el Conservador llevará 3 Libros:

    4.1. Registro de propiedad;

    4.2. Registro de hipotecas y gravámenes; y

    4.3. Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar.

    En el primero, se inscriben las traslaciones de dominio. En el segundo, hipotecas, censos, derechos de usufructo, uso, habitación, fideicomisos, servidumbres y otros gravámenes semejantes. En el tercero, las interdicciones, prohibiciones de enajenar y otros impedimentos relacionados con inmuebles, -convencionales, legales o judiciales- que embaracen o limiten de cualquier modo el ejercicio del derecho de enajenar[9].

  5. Un último aspecto a analizar en este acápite, se refiere a la minuta. Ésta consiste en una representación escrita que se hace por el interesado al Conservador de Bienes Raíces, a objeto de que se enmienden o suplan las designaciones defectuosas o insuficientes de los títulos, o bien para la designación de herederos y legatarios en el caso de inscripciones de testamentos, designación del tribunal que haya dictado la resolución que da lugar a una inscripción o subinscripción, y en el caso de la inscripción hipotecaria respecto de las designaciones de personeros, conforme lo establece el artículo 82 del Reglamento Conservatorio, incisos 2.Q y 3.Q.

    En general, tanto las inscripciones como subinscripciones practicadas por los...

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