Las consecuencias de la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario: especial referencia a los intereses moratorios
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Profa. Dra. de Derecho civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 1565-1583 |
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El préstamo hipotecario, normalmente, es un préstamo en el que se establecen intereses. Estos intereses son los denominados remuneratorios y equivalen al precio del dinero, o lo que cuesta que el acreedor ceda el dinero (bien fructífero) al deudor; en definitiva, los frutos que deje de obtener del mismo durante ese periodo. Es decir, los intereses remuneratorios u ordinarios son «los que se producen por el transcurso del tiempo que media entre la obtención de un crédito y su restitución», o más gráficamente, podemos decir que son «el precio del préstamo». Asimismo, las RRDGRN de 23 y 26 de octubre de 1987 añaden que «nacen del contrato mismo y vencen inexorablemente según vencen los plazos pactados» y «el nacimiento del crédito principal unido al transcurso del tiempo va determinando inexorablemente la obligación de su abono» (RDGRN de 20 de mayo de 1987).
Diferentes de estos, son los intereses de demora o moratorios. Estos últimos, sin embargo, se devengan desde el momento del incumplimiento de la obligación, como sanción a esa falta de cumplimiento, siendo esta su verdadera naturaleza, admitida, también por las RRDGRN de 23 y 26 de octubre de 1987; y, como dice YSAS SOLANES1, su estipulación actúa como una cláusula penal, lo que justifica que su tipo sea superior al de los remuneratorios, pues así la pena sustituirá la indemnización de daños y el abono de los intereses en caso de incumplimiento.
Por lo tanto, no existen en el momento de la constitución de hipoteca, solo nacen si se incumple la obligación y, en consecuencia, su existencia y cuantía resultan indeterminadas. La distinta naturaleza de uno y otro tipos de interés da
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lugar a que tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria, ya que estarán garantizados por hipotecas muy diferentes: ordinaria o de tráfico para los remuneratorios (la obligación ya ha nacido y está determinada, siempre que sean a interés fijo), e hipoteca de seguridad con fijación de un tipo máximo para los remuneratorios (pues se desconoce si la obligación llegará a nacer y la cuantía)2.
Además, consideramos que el cálculo de la responsabilidad hipotecaria por estos intereses debe hacerse partiendo no del tipo de interés inicial remuneratorio, si no del tipo de interés máximo que se fija en la escritura de préstamo hipotecario para su cálculo (cuando sean a interés variable). El cálculo del máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses se venía haciendo (RRDGRN de 22 y 23 de octubre de 1987, y de 22 de julio de 1996) con base en el tipo inicial, que generalmente es el más bajo y fijo durante un periodo determinado de tiempo, porque es el único conocido y el único del que se tiene seguridad de su existencia y cuantía. Como explicaba el Registrador en la RDGRN de 22 de julio de 1996, «los futuros tipos variables pueden no llegar a tener aplicación práctica, si no se dan los presupuestos previstos para la variación o si el prestatario los rechaza y opta por la amortización anticipada», lo cual les hace no aptos para el cómputo del máximo legal de responsabilidad hipotecaria por este concepto.
Sin embargo, no me parece del todo aceptable esta postura, y considero más adecuado aplicar el tipo máximo previsto al definir la cobertura hipotecaria por intereses variables o de demora. En efecto, el desconocimiento del alcance de la cuantía de intereses variables o moratorios que puede existir, y el hecho de que estos pueden devengarse en periodos distintos del inicial, donde ya no rige ese tipo inicial, sino uno que puede ser, debería obligar a prever el máximo del que pueda responder la finca por ese concepto. Para ello lo lógico es aplicar el tipo máximo, pues solo de esta forma el acreedor podrá ver suficientemente garantizado su crédito ante una inesperada subida de los tipos de interés o una prolongada mora. Además, si se aplicase el tipo inicial para calcular intereses variables y de demora, la responsabilidad hipotecaria o garantía hipotecaria resultaría en la práctica muy baja o escasa, pues ese tipo inicial, como ya he dicho, suele ser el más bajo, con la inseguridad que eso supondría para el acreedor hipotecario que no vería suficientemente garantizado su crédito.
Y si hablamos solo de los intereses moratorios, la determinación de la responsabilidad hipotecaria por este concepto con base en el tipo establecido para los remuneratorios, podría producir situaciones cuanto menos anómalas, sino injustas. Por ejemplo, si el tipo remuneratorio fuera muy bajo, también lo sería el de demora, contraviniendo así su finalidad de cláusula penal impuesta al deudor por el incumplimiento de la obligación, o si no existieran intereses del capital, tampoco habría moratorios dando lugar a una situación patentemente injusta para el acreedor.
Este criterio resultó confirmado por la DGRN y en la RDRGN de 18 de diciembre de 1999, afirmó que para el cálculo de la cobertura hipotecaria de los intereses moratorios debe tenerse en cuenta «el tipo máximo pactado al definir la respectiva cobertura hipotecaria, toda vez que los intereses efectivamente impagados que pretendan acogerse a dicha garantía pueden corresponder a periodos distintos del inicial, en los que puede regir aquel tipo máximo pactado para la cobertura de intereses moratorios -o uno superior incluso-».
Pues bien, cuál debe ser ese tipo máximo de responsabilidad hipotecaria en un préstamo garantizado con el derecho real, es parte del objeto de este trabajo, pues según cómo se establezca y calcule puede resultar abusivo, y si fuera así, debemos analizar después, cuáles serían las consecuencias de que esa cláusula
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de intereses moratorios fuera nula, para el contrato de préstamo hipotecario y su ejecución.
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LÍMITES EN LOS INTERESES DE DEMORA
Hasta la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, el legislador no estableció ningún límite concreto sobre la cuantía de los intereses moratorios en un préstamo hipotecario, dejando siempre como concepto indeterminado, y al arbitrio y acuerdo de las partes su cuantía, respetando el único límite de que no podrían ser considerados como usurarios.
La Ley contra la Usura no define, en concreto, cuándo los intereses adoptan tal carácter, remitiéndose a una regla general, en la que se determina que un préstamo es nulo cuando los intereses, según las circunstancias del caso concreto, sean exagerados. Subrayamos, no obstante, que ya establece la nulidad de todo el contrato de préstamo cuyo interés sea desproporcionado, usurero3.
La Ley Hipotecaria se limitaba a establecer en el artículo 114, que la responsabilidad hipotecaria por intereses frente a terceros no podría superar un máximo de 5 anualidades en ningún caso, pero no delimitaba o daba indicios de cuándo esos intereses eran abusivos y cuando no, prevaleciendo la libertad individual de contratación en este aspecto, y derivando la declaración de abusividad a criterios de equidad (en el caso concreto)4.
Sin embargo, la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a instancias de la ya famosa STJUE 14 de marzo de 2013 (caso Aziz), introdujo en la LH un nuevo párrafo al artículo 114, del que sí parece (y digo parece porque la última sentencia europea que se va a comentar, lo contradice), que se establecen unos criterios objetivos para saber cuándo esos interese son excesivos (abusivos) y cuando no.
En efecto, el nuevo artículo 114.4 LH dice lo siguiente: «Los intereses de demo-ra de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
Esta disposición, establece un límite a los intereses de demora de los préstamos hipotecarios, y estos deberán calcularse o recalcularse conforme a lo que aquí?se?dispone,?tal?y?como?entiende?la?Disposición?Transitoria?2.ª?Ley?1/2013,?en? las hipotecas contratadas a partir de la entrada en vigor de dicha ley, o aquellas en las que ya se hubieran contratado pero cuyos intereses se devenguen con posterioridad a la misma, o cuya ejecución tuviera lugar a partir de esa entrada en vigor, obligándose a recalcular conforme a esa limite los interés moratorios. El propio legislador utiliza la palabra «limitación» en esta Disposición Transitoria segunda , dando tal naturaleza a lo dispuesto en el 114.4 LH5.
A partir de esta reforma de la Ley 1/2013, parece, entonces, que el legislador quiere establecer un límite, sobrepasado el cual los intereses moratorios son abusivos. En el momento actual, si el interés legal del dinero se sitúa para el año 2015 en 3,5%, cualquier interés moratorio superior a 10,5% sería considerado abusivo.
Además, nos planteamos, justo la situación contraria, si el tipo de demora establecido en un contrato de préstamo hipotecario no supera tres veces el interés
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legal del dinero ¿Podría considerarse abusivo en el caso concreto, o esa regla del 114.4 LH es un límite cuantitativo nítido, en cuyo caso, todo interés moratorio que no lo superase nunca podría considerarse abusivo? A esto responde clara-mente la sentencia del pasado enero del Tribunal...
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