Configuración jurídica de la multipropiedad en España.
| Autor | Antonio Pau Pedrón |
| Cargo | Subdirector general del Notariado y de los Registros de la Propiedad y Mercantiles |
| Páginas | 9-30 |
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No voy a empezar teorizando sobre la multipropiedad ni ofreciendo un elenco erudito de definiciones doctrinales sobre la figura. Tampoco quisiera magnificar con n˙meros la importancia de la multipropiedad para dar mayor relieve a esta conferencia. Hace unos aÒos hice una estadÌstica del volumen real de la multipropiedad en EspaÒa, que publiquÈ en el artÌculo ´La multipropiedad en el Derecho comparadoª: siendo su incidencia pr·ctica merecedora de consideraciÛn, lo es m·s a˙n su incidencia en un ordenamiento jurÌdico civil como el espaÒol, de lejanas y a˙n vivas raÌces histÛricas.
Voy a exponerles la ´configuraciÛn jurÌdica de la multipropiedadª desde una perspectiva subjetiva. Y si me atrevo a hacerlo asÌ es porque soy consciente de que mi experiencia sobre el tema que nos ocupa es lo suficientemente impersonal y objetiva para que pueda interesarles. He tenido tres contactos con la figura de la multipropiedad: como Registrador de la Propiedad, teniendo que decidir si inscribÌa la multipropiedad en sÌ misma, adem·s de otros actos que afectaban a la sociedad promotora -concretamente la suspensiÛn de pagos- o a los multipropietarios -la enajenaciÛn y el embargo de sus derechos-; como ponente, sobre el tema de la multipropiedad en el seminario de Derecho civil del INEJ; y como presidente de la ComisiÛn encargada de elaborar un texto articulado que pueda servir de base para una regulaciÛn de la figura, tal como la denomina el Ministro de Tusticia en sus Page 10 contestaciones parlamentarias sobre el tema de la multipropiedad (concretamente a la P.E. n˙m. 1.338 del aÒo 1987).
Al proyectar la calificaciÛn registral sobre una escritura de multipropiedad se plantean muchos problemas. Algunos son sustantivos, y otros de pura tÈcnica registral. El primero de los sustantivos lo plantea, no ya la naturaleza genÈrica, personal o real, de los derechos creados -su habitual inserciÛn en el rÈgimen de propiedad horizontal aleja cualquier duda-, sino su naturaleza concreta: su tipicidad o atipicidad. Quiz· la primera idea que surge sea la de considerar la multipropiedad como un derecho real nuevo: el tiempo resalta sobre otras circunstancias del Derecho, y parece constituir su objeto propio, lo que lo identifica y distingue. Confieso que con esta idea inscribÌ en un primer momento los derechos de los multipropietarios encabezando los folios regÌstrales con la descripciÛn del perÌodo de tiempo, y atribuyendo ˙nicamente ese perÌodo de tiempo al adquirente en el acta de inscripciÛn. Considerando Ja estrecha conexiÛn del Derecho de cada multipropietario con los Derechos -idÈnticamente configurados- de los dem·s, centrÈ luego la inscripciÛn en la cuota, pero seÒalando a continuaciÛn el perÌodo de tiempo que se atribuÌa a cada adquirente. En algunos casos, y a mi juicio con apreciables pero insuficientes razones -el car·cter obliga-cional de la distribuciÛn del tiempo...- se ha negado el acceso al Registro del dato temporal, inscribiÈndose la multipropiedad como simple comunidad.
La calificaciÛn se enfrenta tambiÈn con dos cl·usulas que se repiten en las escrituras de constituciÛn de multipropiedad: su configuraciÛn como comunidad estable y la exclusiÛn del retracto. En las primeras escrituras se basaba la eliminaciÛn de la acciÛn de divisiÛn en el abuso de Derecho, con frases como ´conscientes los condueÒos de que su ejercicio constituirÌa un evidente abuso de Derecho en perjuicio de los dem·s, renuncian por sumisiÛn a estos estatutos al ejercicio de tal acciÛn, de modo perpetuo e irrevocableª. La exclusiÛn del retracto se fundamentaba en la posibilidad de renunciar los derechos, y la consideraciÛn de que, en este caso, tal renuncia no implicaba contradicciÛn con el interÈs o el orden p˙blico ni perjuicio a tercero. En la pr·ctica notarial m·s reciente -y sin duda porque la naturaleza de la multipropiedad est· ya m·s perfilada- no se aducen esas razones para excluir la divisiÛn y el retracto, sino que se invoca simplemente la especial configuraciÛn de la nueva figura o la voluntad de los otorgantes de constituir una comunidad con car·cter permanente o duradero.
Sin entrar ahora en las consideraciones que permitieron inscribir esas cl·usulas frente al tenor riguroso de los artÌculos 400 y 1.522 del CÛdigo Civil, sÌ quiero destacar que la pr·ctica registral se vio indirec-Page 11tamente confirmada por la ResoluciÛn de la DirecciÛn General de los Registros y del Notariado de 18 de mayo de 1983, en la que se abordaba un problema semejante de exclusiÛn de la acciÛn de divisiÛn y del derecho de retracto de comuneros, pero referidos a una comunidad de garajes. La cuestiÛn planteada ante la DirecciÛn estaba sometida al Derecho navarro -presidido por el principio ´paramiento fuero vienzeª-, pero la propia DirecciÛn extendiÛ su doctrina al Derecho com˙n.
La calificaciÛn de los estatutos de multipropiedad replantea, con especial agudeza, el tema de la inscripciÛn total o parcial de las reglas de uso o destino del edificio. Dejando a un lado el ·mbito de calificaciÛn que seÒala el artÌculo 18 de la Ley Hipotecaria -legalidad formal y de fondo- y centr·ndonos en la distinciÛn del artÌculo 98 -derechos o pactos personales o reales-, øcabe aplicar el artÌculo 434 del Reglamento Hipotecario a los estatutos de multipropiedad? øPueden delimitarse con el mismo rigor estatutos y reglamentos internos en la propiedad horizontal y en la multipropiedad? øPuede afirmarse rigurosamente que la regulaciÛn de los ´detalles de convivencia y adecuada utilizaciÛn de los servicios y las cosas comunesª no debe formar parte de los estatutos de la multipropiedad, cuando aquÌ las ´cosas comunesª son los pisos o apartamentos -en los que se va a desarrollar la vida de sus titulares- y no las escaleras o los corredores, como sucede en la propiedad horizontal? Formulo estas preguntas con car·cter retÛrico: la pr·ctica demuestra que todos los estatutos de multipropiedad recogen minuciosamente el rÈgimen de utilizaciÛn de los pisos, aunque tal rÈgimen ´no norme derechos, ni cree limitaciones a tales derechosª, como exige el Tribunal Supremo (S. de 6 de julio de 1978) para apreciar la existencia de verdaderos estatutos de propiedad horizontal.
La tÈcnica de registraciÛn de la multipropiedad ha sido an·loga a la seÒalada para las urbanizaciones privadas por la ResoluciÛn de la DirecciÛn General de los Registros y del Notariado de 2 de abril de 1980: apertura de triple folio -edificio, piso y cuota-, y conexiÛn del segundo con el primero, y el tercero con el segundo a travÈs de notas marginales. Para X. O'Callaghan, ´la soluciÛn es m·s sencilla. Se inscribe el derecho de propiedad -el tÌtulo constitutivo- con sujeto m˙ltiple, los copropietarios, constando en la inscripciÛn el rÈgimen de multipropiedad o. si los hay, los estatutos. A su vez, se inscriben las sucesivas transmisiones de las distintas copropiedadesª. Pero esta aparente sencillez -folio ˙nico- puede entraÒar una complejidad inescrutable. Si el inmueble en rÈgimen de multipropiedad tiene sÛlo veinte apartamentos, y cada apartamento est· fraccionado cronolÛgicamente en diecinueve perÌodos -cifra frecuente-, y sÛlo una quinta parte de las cuotas tiene alg˙n grava-Page 12men, en un mismo folio del Registro existirÌan cuatrocientas cincuenta y seis inscripciones vigentes.
Si la soluciÛn de triple folio se inspirÛ, en un principio, en el sistema de inscripciÛn de las comunidades de aguas privadas (art. 66 RH: ´cada copartÌcipe o comunero podr· inscribir a su nombre como finca independiente... la cuota o cuotas que le correspondanª), ha encontrado apoyo, m·s recientemente en el sistema de inscripciÛn de las comunidades de garajes (seg˙n el art. 68 del mismo Reglamento, reformado en 1982, ´la inscripciÛn de la transmisiÛn de cuota indivisa... podr· practicarse en folio independiente que se abrir· con el n˙mero de la finca matriz y el correlativo de cada cuotaª), supuesto indudablemente m·s prÛximo a la multipropicdad que las aguas privadas. Precisamente en este artÌculo reglamentario -y, en concreto, en su p·rrafo 2.∞- se ha basado la DirecciÛn General de los Registros para declarar, en una de las ˙ltimas Resoluciones, la de 15 de diciembre de 1987 (Subdir. del N. y de los R.) que puede por sÌ mismo el Registrador, si lo considera necesario para la mayor claridad de los asientos, abrir nuevos folios cuando el folio matriz pudiera resultar excesivamente recargado, a˙n en el caso de que el presentante manifieste su voluntad contraria. No es necesario destacar la aplicabilidad de esta doctrina a la inscripciÛn de la multipropiedad.
En la ponencia sobre multipropiedad que desarrollÈ en el Seminario del INEJ -luego publicada en la Revista de Derecho Registral- expuse el rÈgimen de la nueva figura en los Ordenamientos francÈs, italiano, suizo, portuguÈs y estadounidense, y esbocÈ los criterios mantenidos en la doctrina espaÒola, que ahora tratarÈ de ampliar. Desde entonces -1983- hasta hoy se han publicado tres nuevas regulaciones de la multipropiedad: la francesa, la griega y la argentina. La diversidad de soluciones adoptadas por las respectivas leyes y la proximidad de su aprobaciÛn -tanto la Ley francesa como la griega son del aÒo 1986; la Ley argentina es de 1987- hacen especialmente interesante una breve incursiÛn en su contenido. Cada una de ellas brinda, adem·s, una lecciÛn distinta como experiencia legislativa.
Aunque la opiniÛn de los autores franceses venÌa siendo ya mayoritariamente favorable a la configuraciÛn real de la multipropiedad -hecho al que no era ajeno el prestigio doctrinal del doyen Carbonnier-, lo cierto es que el legislador ha optado por la soluciÛn societaria. Las fuerzas econÛmicas afectadas han frustrado -como pone de relieve FrÈdÈric Zenati- la que podÌa haber sido la soluciÛn tÈcnica m·s adecuada. Dos rasgos de la nueva construcciÛn francesa, que pone de relieve el mismo autor, revelan la inadecuaciÛn de la verdadera...
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