Configuración de la expropiación temporal de viviendas

AutorCristina Argelich Comelles
Páginas69-231
CAPÍTULO II
CONFIGURACIÓN DE LA EXPROPIACIÓN
TEMPORAL DE VIVIENDAS
1. LA ACTUALIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
FORZOSO DE VIVIENDA: LA EXPROPIACIÓN
TEMPORAL DEL USO DE VIVIENDAS
La expropiación temporal del uso de viviendas, y en particular el aná-
lisis de sus elementos configurativos, conformarán el contenido del presen-
te Capítulo. La finalidad que la constitución forzosa y la prórroga forzosa
encarnaban se concreta en la actual legislación autonómica de acceso a la
vivienda porque, aunque la expropiación no integre una forma de arren-
damiento forzoso al utilizar el mecanismo expropiatorio e intervenir la Ad-
ministración como parte arrendadora, conlleva su resurgimiento. Por este
motivo, en adelante únicamente se atenderá al estudio de este último me-
canismo expropiatorio, en particular su objeto, sujetos, contenido contractual,
formación y ejecución. La expropiación forzosa supone el ejercicio de una
potestad ablatoria o restrictiva real mediante la transferencia coactiva ex-
propiatoria de un bien o derecho patrimonial, a cambio de una compensación
del equivalente económico del bien expropiado. De esta manera, la expro-
piación implica una conversión económica de derechos, porque el bien ex-
propiado viene a ser sustituido por su equivalente económico en forma de
indemnización. La expropiación no conlleva la negación del derecho de
propiedad privada, sino solamente su sacrificio ante determinados intereses
públicos o sociales superiores, en este caso el favorecimiento del acceso a
la vivienda.
La vigencia de la expropiación temporal del uso de viviendas no está
limitada a un determinado plazo, como sucedió en el arrendamiento forzo-
70 CRISTINA ARGELICH COMELLES
so de viviendas desocupadas previsto en la DT 23 a) LAU 1946 y en las
DDAA 2 a) LLAU 1956 y 1964; sin embargo, responde a una necesidad
coyuntural de mejora del acceso a la vivienda y de reducción del número
de ejecuciones hipotecarias y lanzamientos que se producen en la actualidad 1.
Esta necesidad no puede justificar los defectos constitucionales en virtud
de los cuales todas las normas —salvo el Decreto-ley 1/2015, de Cataluña
fueron impugnadas 2 y que serán analizados en el Capítulo Tercero.
El elemento común a esta legislación autonómica de acceso a la vivien-
da es el objeto abstracto sobre el que recae: el incumplimiento de la función
social del derecho de propiedad 3. Para apreciar dicho incumplimiento, esta
legislación atiende a dos elementos: a la deshabitación —en particular el
tiempo de deshabitación— y a las circunstancias relativas a la vivienda
deshabitada y a su propietario. El art. 3 d) de la Ley 18/2007, de Cataluña,
exige para considerar una vivienda como deshabitada que esté en esta si-
tuación durante más de dos años. Este plazo no tiene que ser cumplido de
forma continua, puesto que la continuidad es la ratio de la norma. Para
1 S.
NASARRE AZNAR
, «La insuficiencia de la normativa actual sobre acceso a la vivienda en
propiedad y en alquiler: la necesidad de instituciones jurídico-privadas alternativas para facilitar
el acceso a la vivienda. Algunas propuestas», en S.
NASARRE AZNAR
(dir.), H.
SIMÓN MORENO
(coord.), El acceso a la vivienda en un contexto de crisis, Madrid, Edisofer, 2011, p. 148, sobre
la ratio legis de las normas de acceso a la vivienda expresa que «la reformulación del Derecho
privado, que debe impulsar de nuevo el mercado de la vivienda por sí mismo —sin necesidad
de intervención pública, excepto el marco legislativo adecuado—, pasa por superar la “alterna-
tiva dominio-alquiler” y llegar a una “combinación entre dominio y alquiler”». Estas normas
han sido aprobadas en el siguiente contexto: según el análisis estadístico del Consejo General
del Poder Judicial, en el año 2015 se produjeron 29.255 ejecuciones hipotecarias y 35.677 lan-
zamientos. Las ejecuciones hipotecarias acumuladas desde el año 2008 son 607.801 y los lan-
zamientos son 414.370. Atiéndanse
CONSEJO GENERAL DEL PODER JUDICI AL
, «Una aproximación
a la conciliación de los datos sobre ejecuciones hipotecarias y desahucios», Boletín de Informa-
ción Estadística, 35, 2013, pp. 1-9,
CONSEJO GENERAL D EL PODER JUDICIAL
, La justicia dato a
dato: año 2014. Estadística Judicial, Madrid, Consejo General del Poder Judicial, 2015, p. 57,
y
CONSEJO GENERAL DEL PODER JUDICIAL
, La justicia dato a dato: año 2015, op. cit., pp. 57-58.
Por su parte, el
MINISTERIO DE FOMENTO
, Observatorio de Vivienda y Suelo. Boletín Anual 2014,
Madrid, Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo, Centro de Publicaciones, Minis-
terio de Fomento, 2015, p. 75, expresa que «[e]n cuanto a la estadística de ejecuciones hipote-
carias y lanzamientos que elabora el Consejo General del Poder Judicial, debe tenerse en cuen-
ta que no distingue entre vivienda habitual y otros bienes inmuebles». A. I.
BERROCAL LANZAROT
,
«La protección del deudor hipotecario en el actual contexto de crisis económica», Cuadernos
de Derecho y Comercio, 58, 2012, pp. 18-19, alude que el 60 por 100 de los procesos de ejecu-
ción hipotecaria habían finalizado con el lanzamiento del ocupante de la vivienda.
2 Cfr. E.
MOREU CARBONELL
, «Sanción y expropiación de viviendas deshabitadas por incum-
plimiento de su función social o en circunstancias de emergencia social», en M. T.
ALONSO
PÉREZ
(dir.), Vivienda y crisis económica (Estudio jurídico de las medidas propuestas para
solucionar los problemas de vivienda provocados por la crisis económica), Cizur Menor, Aran-
zadi, 2014, pp. 416-417, quien apuesta por el encaje constitucional de dichas normas: «la ex-
propiación forzosa resulta necesaria y proporcionada [...] adolece de ciertas lagunas y carencias
de técnica normativa que habría que depurar [...] pero que no constituyen, a mi juicio, tachas de
inconstitucionalidad».
3 Véase supra apartado 2 de este Capítulo.
CONFIGURACIÓN DE LA EXPROPIACIÓN TEMPORAL DE VIVIENDAS 71
apreciar este hecho, aunque no se haya creado un censo de viviendas des-
habitadas debido a la derogación 4 del art. 12 de esta norma, existe un Re-
gistro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante 5,
dispuesto por la DA 1 del Decreto-ley 1/2015, de Cataluña. Esta regla sirve
para autointegrar el art. 4.3 del Decreto-ley 1/2015, de Cataluña, que prevé
la expropiación temporal del usufructo si la vivienda está deshabitada por
el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad. En el País Vasco, el
art. 56 LVPV exige un plazo de deshabitación de dos años y, entre otras
medidas 6, se podrá aplicar el arrendamiento forzoso de las viviendas decla-
radas deshabitadas, según prevé el art. 59, o la expropiación del derecho de
propiedad, de conformidad con el art. 72.3 c). Igualmente, en la Comunidad
Valenciana se exige un plazo de dos años de deshabitación, según dispone
el art. 13 LFSVCV. Este plazo se reduce a seis meses en el curso de un año
en Andalucía, Navarra, Canarias y Extremadura 7. El plazo de seis meses
indicado y el de dos años del País Vasco y de la Comunidad Valenciana,
tienen carácter consecutivo, es decir, no se pueden interrumpir, a diferencia
de la consideración efectuada en relación con la legislación catalana. La
característica común a todos estos plazos es que, de no completarse, sola-
mente se podrán imponer medidas de fomento y sancionadoras, y en ningún
caso dará lugar a la expropiación temporal del uso de viviendas.
Las circunstancias referentes a la vivienda deshabitada y a su propieta-
rio, previstas en todas las normas autonómicas, salvo la catalana y la vasca 8,
se concretan en que la vivienda sea objeto de un procedimiento de ejecución
hipotecaria instado por entidades financieras, sus filiales inmobiliarias o
entidad de gestión de activos, cuyo propietario —avalista o trabajador au-
tónomo en determinadas circunstancias— se encuentre en especiales cir-
cunstancias de emergencia social. Asimismo, el País Vasco lo extiende a los
procedimientos de desahucio por impago de rentas y lo reduce, en el caso
de ejecución hipotecaria, solo al propietario, sin admitir ni a los avalistas
ni a los trabajadores autónomos, de conformidad con el art. 74 LVPV. La
concreción de las circunstancias que pueden ocasionar emergencia o exclu-
sión social resulta dificultosa, porque constituye un concepto jurídico inde-
terminado aunque necesario para poder ser finalmente beneficiario del
arriendo fruto de la expropiación temporal del uso de la vivienda. Se puede
4 La derogación se produjo mediante la Ley 9/2011, de 29 de diciembre, de promoción de
la actividad económica, publicada en el BOE de 31 de diciembre de 2011.
5 Véase infra apartado 2.3 de este Capítulo.
6 Vienen previstas en el art. 63.2: a) Ejercicio del derecho de adquisición preferente y del
desahucio administrativo; b) Expropiación por incumplimiento de la función social; c) Venta o
sustitución forzosa; d) Órdenes de ejecución; e) Canon sobre las viviendas deshabitadas; f)
Alquiler forzoso en el caso de las viviendas deshabitadas; g) Imposición de multas coercitivas;
h) Imposición de sanciones.
7 Véanse el art. 5 LFSVA, el art. 1 LFVN, el art. 26 LMVC y el art. 2 LESVE.
8 Estas circunstancias se prevén en la DA 1 LFSVA, en el art. 7 LFVN, en la DA 4 LMVC,
en el art. 13 LFSVCV, y en el art. 2 LESVE.

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