Tercera conferencia sobre Propiedad horizontal en torno a la Ley de Puerto Rico(Régimen de gobierno)
| Autor | Agustín Aguirre |
| Páginas | 504-533 |
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La organización y el funcionamiento de la multivivienda hori, zontal son, en definitiva, los resortes que deciden el éxito o fracaso del, condominio. Hay hombres ilustres, juristas notables, que no tienen fe en el sistema de vivienda multifamiliar porque mucho le temen a la falta de buena educación de innumerables personas, que incluye a individuos de posición económica excelente o desahogada.
Jurisconsulto tan eminente como Del Vecchio ha dicho: «No es bastante que la ley previsoramente regule la relación jurídica de los comuneros, pues de nada servirá tal regulación si entre éstos la relación de cortesía se torna, por cualquier fenómeno de la normal convivencia, en motivo permanente de hostilidad y animadversión». «El carácter y educación de las personas-agrega- ejercen positiva influencia en la convivencia de los copartícipes de un inmueble cuyos pisos o apartamientos pertenecen a distintos titulares, y el mal carácter o la mala educación no se remedian con preceptos más o menos acertados de orden legal.» Y el jurista francés M. Daturi llega a la conclusión de que la propiedad horizontal es adecuada para una familia numerosa, integraPage 505da por distintos matrimonios, pero-añade-con la condición, además, de que ésa familia sea bien avenida, porque de no serlo, el gran inmueble horizontal corre el riesgo de convertirse en un infierno más o menos suntuoso.
Nosotros discrepamos de esas pesimistas consideraciones. En primer lugar creemos que las relaciones humanas tienen su origen en que el hombre es un animal inteligente y social. Y de ello deducimos que todo conglomerado humano para subsistir tiene imprescindiblemente que apoyarse en las normas o principios que presupone la solidaridad social. Un grupo de individuos que carezca en lo absoluto de sentimientos de comunidad y convivencia no está en condiciones de vivir en sociedad. Y esto, con más razón, debe aplicarse a los individuos considerados aisladamente.
La vida moderna nos muestra todos los. dias y en todas partes que únicamente refrenando nuestras deficiencias de carácter y educación es que podemos reunimos con las demás personas en los colegios, universidades, clubs, hoteles, casas de apartamientos, oficinas, restaurantes, aviones, etc., etc. Y también la vida moderna nos enseña que los negocios todos-sin una sola excepción-están fundados en las buenas relaciones públicas y humanas.
En segundo lugar, las construcciones actuales permiten el establecimiento de una enorme multivivienda en la que cada apartamiento tenga igual o mayor privacidad que las casas individuales.
Y, por último, un buen régimen legal de gobierno, cuando está afianzado con buenos dientes-como, graciosa y certeramente, llaman ustedes a las sanciones-sí remedia el mal carácter y la mala educación a pesar de la opinión en contra del eminente Del Vecchio.
La Ley 104 de 25 de junio de 1958 atiende cuidadosamente cuanto concierne al régimen de gobierno de la propiedad horizontal.
El inciso (f) de su artículo 22 exige que en la escritura pública constitutiva de la horizontalidad se haga constar lo relativo a la administración del inmueble, en su caso.Page 506
La expresión «en su caso» se funda en que el Capítulo III de la Ley se concreta a la administración y seguro del inmueble en condominio. Y el primer artículo de dicho capítulo-el 36-dice, imperativamente, que la administración de todo edificio constituido . en propiedad horizontal se regirá por un reglamento que deberá insertarse en la escritura de su constitución (de ahí la frase «en su caso»), o que se agregará a dicha escritura. El precepto añade: «Copia certificada de dicha escritura y del Reglamento, y de toda enmienda">a los mismos, deberá quedar archivada en el Registro de la Propiedad.»
Véase la gran prudencia que las disposiciones de la Ley 104 ponen en el Reglamento sobre la administración del edificio horizontal.
Es preciso, pues, tomar, muy en cuenta la jerarquía de las normas que rigen a la multivivienda. En el lugar más alto están las reglas imperativas de la ley. Después, apoyándose en la ley, el Reglamento. Y junto a tales normas, en la subordinación correspondiente, los acuerdos del Consejo de Titulares.
Hay en la Ley 104 preceptos que escapan a toda regulación reglamentaria y a la voluntad de los titulares, normas institucionales que existen para la existencia, conservación y seguridad del edificio. Y al mismo tiempo para el debido funcionamiento de la multivivienda.
Así podemos referirnos a las disposiciones siguientes:
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a La que señala el estado permanente de indivisión forzosa de los elementos comunes (art. 13).
2.º La que fija el módulo de proporcionalidad entre los apartamientos y los elementos comunes (art. 8).
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a La. .que asigna la condición de anejo inseparable de los apartamientos a los elementos comunes (art. 30).
4.º La que fijael uso de los elementos comunes conforme al destino de éstos, sin impedirse los titulares entre sí, o estorbarse, el expresado derecho de uso (art. 14).. . ,.Page 507
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a Las que categóricamente norman el uso y disfrute de cada apartamiento, determinando fart. 15):
a)Que se dedicará únicamente al uso acordado para el mismo en la escritura de constitución de la propiedad horizontal.
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Que ningún ocupante (es decir, quien quiera que habite el apartamiento) producirá ruidos o molestias, ni ejecutará actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o vecinos.
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Que no se usarán los apartamientos para fines contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres.
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Que cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamiento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás, ni cambiar la fornia externa de las fachadas, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto; y ..
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Que todo titular u ocupante de un apartamiento cumplirá estrictamente con las disposiciones de administración que se consignen en la escritura o en el Reglamento.
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a La que sanciona a los infractores de las normas expuestas en los cinco incisos del número anterior con una indemnización de daños y perjuicios a favor del titular u ocupante que resulte afectado por la infracción (párrafo último del art. 15). Esta sanción, que nosotros en la ley cubana la llevamos hasta el orden penal inclusive, juega con la intervención tutelar que el artículo 42 de la Ley 104 pone en manos de la Corte Superior, a que nos referiremos más adelante.
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a Las que regulan lo concerniente a las obras necesarias o urgentes, estableciendo (arts. 16 y 17):
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Las obras necesarias para la conservación delinmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares.
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Cuando el inmueble o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación, cualquier titular podrá hacerlas a sus expensas y repartir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos mediante las justificaciones pertinentes; yPage 508
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Para toda obra que afecte «los elementos comunes del inmueble» se requerirá el consentimiento unánime de los titulares.
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a La que prohibe a los titulares, sin el consentimiento unánime de los propietarios, construir nuevos pisos, hacer sótanos ó excavaciones, o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio (art. 18).
9.º La que ordena distribuir las ganancias y los gastos comunes del inmueble entre los titulares, de acuerdo con el porcentaje que represente cada uno en el valor básico del inmueble total (art. 20).
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Las que establecen el modo de fijar los conceptos de «mayoría detitulares»,«Consejo de titulares»y«quorum para la adopción de acuerdos»; determinando que la mayoría de titulares es integrada por quienes representen el cincuenta y uno por ciento o más en el valor del inmueble total, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos al fijar el módulo de proporcionalidad; preceptuando que por Consejo de titulares se entenderá la totalidad de los mismos, y precisando que, ello no obstante, integrarán «quorum» para la adopción de acuerdos la.mayoría, salvo los casos en que la ley disponga otra cosa (art. 21).
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Y las demás normas de Derecho necesario que regulan la administración y el seguro, a que nos referimos seguidamente.
De las normas tutelares que aparecen en la ley pasamos a las del Reglamento, que son de cumplimiento obligatorio para todos los titulares u ocupantes de apartamientos. El régimen de gobierno o administración de una multivivienda está fundado en el principio cardinal de que todos los titulares o dueños de apartamientos, así como sus arrendatarios y demás personas que de ellos traigan causa o que, por cualquier concepto, ocupen dichas unidades, están sometidas a la norma imperativa e inexcusable del normal funcionamiento de la propiedad horizontal. Quien quebrante esta norma queda comprendido-de hecho y de derecho- en las sanciones de la ley.Page 509
El artículo 37 de la Ley 104 establece que el Reglamento proveerá obligatoriamente, por lo menos, a los extremos que siguen:
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Forma de administración, indicándose si estará a cargo de un administrador o de una Junta de Administración, o en otra forma, con expresión de sus facultades, remoción y, en su caso, remuneración.
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Sistema de convocatoria o citación para las reuniones de los titulares, mayoría del cincuenta y uno por ciento, por lo menos, necesaria para tomar...
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