Resolución de 14 de noviembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de extinción de condominio y cancelación de condición resolutoria en relación a una finca registral y una participación indivisa del resto de otra finca matriz.
| Marginal | BOE-A-2013-13127 |
| Sección | III - Otras Disposiciones |
| Emisor | Ministerio de Justicia |
| Rango de Ley | Resolución |
En el recurso interpuesto por don D. R. F. contra la calificación del registrador de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2, don Antonio Carapeto Martínez, por la que se deniega la inscripción de una escritura de extinción de condominio y cancelación de condición resolutoria en relación a una finca registral y una participación indivisa del resto de otra finca matriz.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el notario de Sevilla don Luis Marín Sicilia, de fecha 9 de febrero de 2010, con el número 259 de orden de su protocolo de ese año, don J. A. R. L., en nombre y representación de la sociedad «Fondak VI, S.L.» Unipersonal, vendió a los señores don David R. F. y don Jorge R. F. que compraron para sus bienes gananciales por mitad y proindiviso, una finca rústica y una 1/117 parte indivisa de otra vinculada a aquella. En dicha escritura se pacta, sin más, la transmisión de la citada cuota indivisa, sin que conste acuerdo alguno sobre individualización o adscripción de uso a la misma.
La citada escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2 el 10 de febrero de 2010. Con fecha 10 de marzo de 2010, al existir, a juicio del registrador, duda fundada de constituir peligro de creación de un núcleo de población y no aportarse la licencia municipal correspondiente, en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 79 del Real Decreto 1093/97, se remitió copia de la escritura al Ayuntamiento de Pilas, con prórroga del asiento de presentación de la misma.
El Ayuntamiento, el día 9 de julio de 2010, en contestación al escrito de 10 de marzo, presentó certificación expedida por el secretario accidental en la que se recoge la Resolución de Alcaldía de igual fecha por la que se acuerda incoar expediente para la restauración de la legalidad urbanística de la que interesan a los efectos de este expediente lo siguiente: Primero: Incoar expediente para la restauración de la legalidad urbanística... Noveno: incoar expediente de infracción urbanística que quedará paralizado hasta que concluya el plazo de reposición del orden jurídico perturbado. Décimo: Notificar el Registro de la Propiedad la incoación del procedimiento de reposición de la legalidad, para su publicidad y práctica de los asientos. La finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad al número 10.628. Siendo el objeto del expediente una parcelación urbanística en suelo no urbanizable, por esta alcaldía se solicita expresamente se tome anotación preventiva en la finca de referencia, impidiéndose la inscripción de la siguiente escritura autorizada: Otorgada en Sevilla, el 9 de febrero del año 2010, número de protocolo 259/2010, de don Luís Marín Sicilia por la que «Fondak VI, S.L.», vende a don David R. F. y a su esposa doña M. F. V. y a don Jorge R. F. y a su esposa doña M. P. L. M., que compran para sus respectivas sociedades de gananciales la finca número 10.628 y una ciento diecisiete parte indivisa de la finca número 10.665, en el sitio de El Descorchado. Además, se adiciona con otro escrito firmado por el alcalde, con fecha de 9 de julio de 2010, solicitando no sea inscrita la citada escritura, y se tome anotación preventiva en las citadas fincas, con el fin de asegurar el resultado del expediente de disciplina urbanística.
La citada certificación municipal fue objeto de calificación negativa de fecha 26 de julio de 2010. Para la subsanación de los defectos, se remitió una certificación de fecha 6 de agosto de 2010 que contenía resolución de la Alcaldía de igual fecha, por la que se solicitó expresamente «la anotación preventiva referida a las fincas registrales 10.628 y 10.665, a fin de asegurar el resultado del expediente incoado, lo sea al objeto que surta efectos de prohibición de disponer, en base a lo dispuesto en el artículo 79.5 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio».
El 11 de agosto de 2010, se practicó anotación preventiva letra A) de incoación de expediente de infracción urbanística con efectos de prohibición de disponer conforme el artículo 79.5 del Real Decreto 1093/97, denegándose la inscripción del título de compraventa mencionado.
Como consecuencia, la presentación de le referida escritura en otras ocasiones, causó sendas notas de calificación negativa por parte del registrador, de fechas 2 de mayo de 2012 y 21 de agosto de 2012.
La referida escritura se presentó de nuevo en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2 el día 10 de junio de 2013, y fue objeto de calificación negativa de 20 de junio, contra la que se presentó recurso en el que ha recaído Resolución de este Centro Directivo de fecha 5 de noviembre (1.ª) por la que se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación negativa.
Mediante escritura de fecha 5 de agosto de 2010, ante el notario de Sevilla, don Luis Martín Sicilia, con el número 1.452 de orden de su protocolo de ese año, se otorgó por los señores don J. A. R. L., en nombre y representación de la sociedad «Fondak VI, S.L.» Unipersonal, como vendedora en el título anterior, y don David R. F. y su esposa doña M. F. V. y don Jorge R. F. y su esposa doña M. P. L. M., cancelación de la condición resolutoria con que la entidad vendedora se había garantizado el pago del precio aplazado, y disolución del condominio que a los compradores correspondía sobre la finca comprada.
II
La referida escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor número 2 el día 10 de junio de 2013, y fue objeto de calificación negativa de 20 de junio que a continuación se transcribe: «Calificación registral n.º 54/2013. Documento: Escritura de extinción de condominio y cancelación de condición resolutoria. Fecha del documento: 5 de agosto de 2010. Notario: Luis Marín Sicilia. Protocolo: 1.452. Fecha de presentación; 10 de junio de 2013. Entrada: 1391. Asiento: 140. Diario: 231. Presentante: David R. F. El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del precedente título, de conformidad con los artículos 18 y 19.Bis de la Ley Hipotecaria, he dictado la siguiente resolución, en base a lo siguiente: Hechos. Los que resultan de la escritura calificada, en la que don David y don Jorge R. F., proceden a extinguir el condominio sobre la finca 10.628 de Pilas. Dichos señores alegan como título anterior la escritura de compraventa autorizada en Sevilla, el día 9 de febrero de 2010, por el Notario don Luis Marín Sicilia, número de protocolo 259. Esta última escritura fue objeto de calificación negativa número 32/2012, con fecha 2/05/2012, denegándose la inscripción por la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, habiéndose incoado expediente de disciplina urbanística con fecha 9 de julio de 2010, y como consecuencia de dicho expediente ha sido practicada anotación preventiva de prohibición de disponer letra A), con fecha 11 de agosto de 2010, conforme al artículo 79.5 del RD 1093/97, de 4 de julio. Defectos subsanables: Practicada una anotación preventiva de prohibición de disponer como consecuencia de un expediente de disciplina urbanística, no puede inscribirse ninguna transmisión ya sea anterior o posterior a la prohibición de disponer. Fundamentos de Derecho: El principio de prioridad consagrado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria impide despachar ningún título de fecha igual o anterior que se oponga o sea incompatible a otro inscrito. Es el caso de prohibiciones de disponer de origen voluntario inscritas en el Registro de la Propiedad, donde la regla debe ser, no sólo el cierre registral a los actos dispositivos posteriores a la inscripción de la prohibición de disponer, sino también el de los actos dispositivos de fecha fehaciente anterior a la prohibición. Tratándose de medidas cautelares adoptadas en procedimientos judiciales o administrativos, aunque sean objeto de anotación y no de inscripción, la solución debe ser la misma. La anotación preventiva de prohibición de disponer debe impedir el acceso al Registro de todo tipo de actos de disposición, sean de fecha anterior o posterior a la anotación, criterio que ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 8 de mayo de 1943. En este caso se ha iniciado un expediente de disciplina urbanística y se ha anotado una prohibición de disponer como medida cautelar, que ha ganado prioridad registral, por lo que determina el cierre registral de todo acto dispositivo, anterior o posterior, salvo que en vía administrativa se obtenga la correspondiente autorización o se levante administrativa o judicialmente la anotación de prohibición, máxime teniendo en cuenta que por vía de enajenación de porciones indivisas puede igualmente estarse contraviniendo la legislación urbanística. Piénsese que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística y que esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca (artículo 17. 2 Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, artículo 66 Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y artículo 8 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, que aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía). Artículos 17, 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, y artículos 145 y 198 apartado 4 del Reglamento, así como las Resoluciones de este centro directivo de 8 de mayo de 1943 y 7 de febrero de 1959, y 28 de noviembre de 2008. Parte dispositiva: A la vista de la(s) causa(s) impeditiva(s) relacionada(s) en los Hechos y en base a los fundamentos de derecho legales y reglamentarios, a la jurisprudencia y a la doctrina de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del...
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