Regime condominiale ed esigenze abitative, de Máximo Basile.

AutorJosé M. Piñol Aguadé
Páginas1305-1309

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    BASILE, MASSIMO: Regime condominiale ed esigenze abitative. Número 118 de las Publicaciones del Instituto de Ciencias Jurídicas de la Universidad de Messina. Giuffrè, Milano, 1979.

Se habla de una faceta de la sociología como nueva ciencia, la de la vivienda, derecho y servicio social del «habitat», y aun de sus modalidades, que van desde la casa individual, tipo ciudad-jardín, que facilita aire, luz y posibilidad de movimientos, y con ello salud y alegría de vivir, al gran edificio de departamentos, que posibilita economía y n y mejores servicios, con el consiguiente confort y libertad. Pero, como dice Herlyn, tal ciencia todavía no se sostiene con sus propias piernas y el Derecho apenas se ocupa más que en forma indirecta de los problemas sociales. La normativa de la propiedad horizontal es esquemática, y la de complejos y urbanizaciones sumamente incipiente. Además, la vivienda no aparece en los recetarios de la Seguridad Social y, por tanto, no ha alcanzado aún la categoría de exigencia para los humanos condenados a vivir en esta tierra.

La gravísima agudización motivada por las dos últimas grandes guerras y el éxodo rural originó ensayos a escala relativamente importante, que constituyen valiosos precedentes de lo que se llama condominio o propiedad horizontal. Entre otras fórmulas aparecen los derechos de superficie; las comunidades «prodiviso», tan netamente separadas de las indivisas que apenas sí existe en ellas zona común, y que complementadas con servidumbres recíprocas obtuvieron satisfactorios resultados; los convenios, en comunidades proindiviso, relativos a uso y administración, oponibles a terceros; las cooperativas; las sociedades de accionistas-inquilinos. Pero la propiedad horizontal abrió inmensas posibilidades. Bélgica la reguló en forma sistemática y orgánica en 1924, Italia en 1934, Alemania Occidental en 1951, Austria en 1948, España en 1960 y Suiza en 1963. Muchas de estas normas tuvieron tímidos precedentes y han sido objeto de profundas reelaboraciones.

En su dogmática se observan en la Europa continental dos grupos de normas que responden a distintas concepciones institucionales: la monista y la dualista o pluralista. Esta característica del ámbito neolatino conjuga una propiedad individualizada, exclusiva, con otra indivisa, formando con ello un «lote». Aquélla, propia de Austria, Suiza y Alemania, obedece a una difícil superación no sólo de prejuicios teóricos o residuos romanistas, como el superficies solo cedit, sino también de formalismos de índole procesal, como la llevanza de los Registros Inmobiliarios por rigurosas porciones de superficie terrestre. Por ello, el sistema establecido es el de una comunidad por cuotas sobre el total inmueble con derechos Page 1306 limitados que permiten el disfrute exclusivo de determinadas zonas del edificio, bien con carácter de derecho real, como en Suiza, que grava las cuotas de los otros copropietarios, bien en forma no autónoma, de naturaleza algo confusa, modalidad del uso y administración de la cosa común. Este prototipo, por su nitidez doctrinal, influyó poderosamente. Estuvo a punto de cristalizar en Turquía y los Países Bajos lo adoptaron en su Ley de 1951, profundamente alterada en 1975.

Mientras este modelo con su fórmula vaga imbuye a los condóminos de su condición de partícipes en un grupo orgánico, la solución neo-latina está impregnada de individualismo, ensalzando ideológica y psicológicamente al propietario exclusivo. Dice Mourey que hay vocablos que son monolitos: al hombre corriente le resulta diáfana la distinción entre propietario e inquilino; ser dueño es tangible, personaliza, dignifica. Las...

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