Conclusiones
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 363-372 |
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PRIMERA
Es innegable la inmensa influencia que el sector inmobiliario ejerce en la economía de cualquier país, no sólo por el gran coste financiero de las edificaciones sino porque las viviendas y otras construcciones están destinadas a cubrir necesidades vitales humanas y, por tal motivo, el derecho a una vivienda digna está tutelado por nuestra Carta Magna.
En España existen dos funcionarios y profesionales del Derecho, el Notario y el Registrador de la Propiedad, revestidos de gran reconocimiento público y arraigo histórico que están llamados a jugar un papel relevante, como juristas de prestigio y colaboradores del Estado, en todos los documentos que autoricen e inscriban. Es misión de dichos fedatarios velar por el control de legalidad y salvaguarda de los documentos que se inscriban en el Registro de la Propiedad, cuidando que no se pacten cláusulas declaradas abusivas tan frecuentes en la órbita urbanística, para lo cual disponen del Registro de condiciones generales de la contratación y, evitar así, a mí juicio, los errores padecidos por algunos Notarios al permitir que tales cláusulas se incluyesen en escrituras por la presión, en algunos casos, de entidades financieras e inmobiliarias importantes, perjudicando al usuario final.
Frente a las tensiones existentes en los últimos años entre ambos cuerpos, defiendo que los dos son profesiones complementarias y necesarias que consiguen reforzar nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva a favor de los ciudadanos. Eso no impide que sea preciso corregir o pulir las disfunciones o solapamientos que puntualmente puedan surgir.
Ciertamente, dada la extraordinaria cualificación técnica y jurídica de ambos funcionarios, no es de extrañar que el Estado desee utilizarlos dentro
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de la esfera extrajudicial para que puedan asumir más funciones -algunas urbanísticas, de mediación o arbitraje- por su trayectoria y garantías que ofrecen, así como el soporte que les brindan las decenas de miles de empleados que trabajan para los mismos.
Somos muchos los que pensamos que los recursos que dirime la Dirección General de los Registros y del Notariado respecto a las calificaciones registrales suponen una fuente de razonamientos jurídicos que armonizan los conceptos y los métodos en la redacción de todos los instrumentos públicos autorizados por los Notarios con acceso al Registro.
SEGUNDA
Como hemos dejado constatado, la definición de obra conlleva una alteración o modificación física de una finca u otra edificación, mientras que la declaración de obra nueva es la manifestación realizada por el propietario de una finca inmatriculada en el Registro de la Propiedad, o el acceso a los libros del mismo, de una construcción de nueva planta levantada sobre un solar debiendo reunir una serie de requisitos técnicos y jurídicos tasados. Además, ha quedado patente que la obra nueva es la manifestación pública, civilmente hablando, del instituto de la accesión.
La expresión "obra nueva", utilizada generalmente en las escrituras notariales para declarar construcciones antiguas, no constituye una deformación del lenguaje; tan solo transmite la idea de que es nueva a los únicos efectos registrales y no materiales, ya que es nueva para el Registro de la Propiedad donde no figuraba. Por esta razón, los profesionales de la Notaría utilizamos asiduamente tal expresión.
La diversidad de obras y modificaciones que pueden realizarse sobre los edificios son enormes. Es frecuente realizar obras tendentes a efectuar divisiones o segregaciones interiores en edificios, para lo que se exige licencia municipal, con independencia de las autorizaciones comunitarias si se rigen por el sistema de Propiedad Horizontal; pero también es habitual el cambio de uso o destino de las fincas independientes, siendo actualmente muy corriente el cambio de uso de los locales comerciales a viviendas, con pequeños proyectos técnicos y licencia. Y aunque no es competencia del Notario ni del Registrador ejercer un control de legalidad sobre estos cambios de destino juzgamos necesario examinar la documentación aportada con el máximo rigor.
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TERCERA
Sin duda, el legislador quiere que todas las construcciones estén amparadas por las correspondientes licencias administrativas que tengan el soporte técnico oportuno y que se declaren públicamente en escritura que se inscriba en el Registro de la Propiedad. No obstante, existen construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que están exentas de ser declaradas como cobertizos, tinglados o pequeñas obras de reforma u ornato. Siempre he sido partidario de que las construcciones reúnan los estándares de calidad exigibles por una sociedad moderna; no podemos conformarnos con edificaciones de baja calidad y eficiencia.
A todo propietario le asisten unos deberes y derechos regulados, ya que el derecho de propiedad sobre los inmuebles no es ilimitado sino que camina paralelo al destino y uso que le atribuyen los planes urbanísticos y las ordenanzas administrativas. Entre dichos derechos, se encuentra el de edificar que es inherente a la propiedad, aunque en ocasiones se realice en suelo rural, en cuyo...
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