La comunitat especial per torns
| Autor | Adolfo Lucas Esteve |
| Páginas | 317-337 |
Page 317
La comunitat per torns està regulada en el Capítol IV del Títol V del Codi civil de Catalunya. El Títol V, com ja hem indicat en capítols precedents, regula les situacions de comunitat, i, per tant, sistematitza la figura jurídica de la comunitat per torns juntament a la de les normes de la propietat horitzontal, les normes reguladores de la mitgeria i, per descomptat, les normes aplicables a la comunitat ordinària. El Codi qualifica la comunitat per torns i la comunitat per raó de mitgeria com a comunitats especials, amb la qual cosa el legislador català sembla advertir-nos sobre les peculiars característiques d’ambdues figures enfront de la comunitat ordinària i de la propietat horitzontal. No obstant això, com veurem més endavant, la comunitat especial per torns, des del nostre punt de vista i deixant al marge les lògiques particularitats d’aquesta figura, no es distancia tant de la configuració jurídica de la propietat horitzontal.
El legislador espanyol va regular aquesta figura per primera vegada mitjançant la Llei 42/1998 de 15 de juliol, que traslladava la Directiva 1994/47/CE del Parlament Europeu i del Consell de 26 d’octubre de 1994. El legislador europeu, amb la finalitat de reforçar encara més la protecció dels consumidors, va promulgar l’any 2009 la vigent Directiva 2008/122/CE del Parlament Europeu i del Consell, del 14 de gener de 2009, que va ser traslladada a l’ordenament jurídic espanyol per la Llei 4/2012 de 6 de juliol. Tal com indica el preàmbul d’aquesta llei, la necessitat d’aquesta regulació és motivada pel creixement de las relaciones económicas y jurídicas derivadas del desarrollo del turismo, que han llevado a este sector a constituir un fenómeno universal en el que ciudadanos y operadores de todo el mundo hoy son receptores o prestadores de servicios turísticos.
El cert és que la figura jurídica de la comunitat especial per torns no té cap tradició històrica pel que fa a l’ordenament jurídic català. De fet, en pocs ordenaments jurídics, ja que es tracta d’una figura de recent creació. No obstant això, trobem alguns antecedents en dret espanyol relatius a figures similars en el marc dels drets d’aprofitament de recursos naturals: com indica GONZÁLEZ BOU, el règim jurídic de les dules propi de les Illes Canàries i relatiu a l’explotació temporal d’aigües, les comunitats sobre pastures i cultius d’Extremadura o els aprofitaments d’aigües regulats en l’article 64.3 RH.
Page 318
La comunitat especial per torns està inspirada en la figura internacional del timeshare, que es correspon amb l’aprofitament per torn de béns i serveis turístics. Segons MUNAT BERNAT aquesta modalitat neix dins del sector turístic internacional en la dècada dels anys seixanta al centre d’Europa. Va arribar a Espanya en la dècada dels 80, ascen-dint, segons dades facilitades pel Ministeri de Turisme, a 132 els complexos turístics immobiliaris gestionats mitjançant aquest nou règim l’any 1987.
En l’àmbit internacional aquesta figura va tenir els seus inicis en el marc de la propietat indivisa per quotes amb distribució temporal de l’ús, per la qual cosa els operadors turístics i immobiliaris van denominar aquest règim com multipropietat. No obstant això, actualment aquest terme ha estat radicalment apartat dels textos legals, tant en l’àmbit de la legislació estatal com en el de la legislació autonòmica.
Efectivament, la legislació estatal ha abandonat completament el terme multipropietat i ha passat a denominar aquesta figura com a aprofitament per torns. El primer text normatiu que va regular a nivell estatal l’aprofitament per torns va ser la Llei 42/1998 de 15 de desembre. Va adoptar aquesta denominació rebutjant de ple la de multipropietat per inadequada. De fet, va prohibir de forma expressa, en el seu article 8.1, la transmissió de drets d’aprofitament per torns amb la denominació multipropietat o qualsevol altra que contingui la paraula propietat. Tanmateix, la vigent norma estatal, la Llei 4/2012, en els seus articles 23.4, 23.6 i 28.1. Entenem que el legislador estatal pretén amb això desmarcar la figura de l’aprofitament per torns del dret de propietat per un doble motiu:
-
El primer, doctrinal, tenint en compte que la configuració legal d’aquesta figura –plasmada tant a l’anterior Llei 42/1998 com a la vigent Llei 4/2012 de 6 de juliol– no implicava necessàriament coincidència amb la forma institucional de la propietat.
b) El segon, de tipus social. Hem de tenir present que l’esperit de la vigent normativa estatal que regula l’aprofitament per torns està fortament influenciat per l’especial protecció als consumidors i usuaris. Els múltiples casos d’abusos i estafes generats mitjançant contractes d’adhesió en l’àmbit del negoci vacacional, als inicis d’aquesta figura jurídica a Espanya, van estimular la sensibilitat del legislador sobre aquesta qüestió. Per aquest motiu la vigent Llei 4/2012 de 6 de juliol orienta la regulació de l’aprofitament per torns des de l’òptica de la protecció al consumidor, regulant a aquest efecte qüestions com la publicitat, la informació precontractual, forma del contracte, pagaments, possibilitat del desistiment, règim sancionador per a les empreses explotadores, etc. En aquest context és lògic pensar que el legislador espanyol va ser especialment acurat en eliminar del text legal qualsevol esment que pogués fer pensar al consumidor que adquiria un producte d’inversió i no de mer consum.
L’article 554-1.1 CCCat defineix la comunitat especial per torns descrivint el contingut del dret que se li atribueix i estableix: «Els titulars, en la comunitat per torns, tenen el dret de gaudir del bé sobre el qual recau, amb caràcter exclusiu, per unitats temporals discontínues i periòdiques.»
En el seu apartat 2 descriu els elements bàsics que comporta aquesta figura jurídica:
-
L’existència del torn, que delimita la participació dels titulars en la comunitat.
b) La configuració d’una organització per a l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels titulars dels torns.Page 319
-
L’exclusió de l’acció de divisió i dels drets d’adquisició de caràcter legal entre els titulars
Al mateix temps, l’article 554-3 CCCat, en el seu apartat 1, completa aquesta definició mitjançant el concepte de torn i ens diu que consisteix en la unitat temporal, discontínua i periòdica, no inferior a una setmana, que serveix de mòdul per atribuir l’aprofitament exclusiu del bé i la contribució a les despeses generals.
Analitzem tots aquests trets definitoris.
-
El torn
La referència al torn com a unitat temporal és evident. Per tant, a tenor de la lletra de la Llei el tret més definitori de l’aprofitament per torns és el factor temps. El Codi civil català disposa que el titular del dret pot gaudir del bé, amb caràcter exclusiu, per torns. I que el torn és la unitat temporal, discontínua i periòdica que serveix com a referència per regular els drets i obligacions.
La discontinuïtat i la periodicitat són característiques lògiques del tret de temporalitat tenint en compte que els titulars de drets en la comunitat per torns es reparteixen l’ús del bé. El torn periòdic i discontinu és la millor manera de repartir i assignar de forma equilibrada l’aprofitament del bé entre els comuners: com diu l’apartat 2, b) de l’article 554-1 CCCat, el torn és el que delimita la participació dels titulars en la comunitat.
D’altra banda, el legislador preveu que el contingut temporal del torn no podrà ser inferior a una setmana. No obstant això, no disposa una limitació màxima.
-
L’organització del torn
El legislador estableix com a tret essencial d’aquesta comunitat la necessitat que es configuri una organització que faciliti l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels titulars dels torns. La peculiaritat d’aquest règim enfront del de la comunitat ordinària exigeix l’elaboració d’un règim organitzatiu que asseguri el correcte equilibri entre drets i obligacions dels comuners. Amb això la norma assegura, a més, que es compleixi de forma efectiva l’objectiu primordial d’aquesta figura: que es comparteixi el bé. Així doncs, si no hi ha un règim organitzatiu elaborat, no hi ha comunitat per torns.
-
Exclusió de l’acció de divisió i del dret d’adquisició preferent
Aquest tret característic de la comunitat especial per torns la contraposa a la comunitat ordinària i l’apropa a la figura de la propietat horitzontal. Efectivament, el nostre ordenament jurídic tendeix a evitar les situacions de comunitat. A aquest efecte l’acció de divisió de la cosa comuna o el dret d’adquisició preferent són eines jurídiques creades amb la finalitat primordial d’eradicar aquestes situacions de comunitat.
No obstant això, la comunitat especial per torns, i d’igual forma la propietat horitzontal, són règims amb vocació de permanència –encara que sigui una permanència reglada i limitada temporalment–, sent justament la situació de comunitat la que dóna sentit al mateix règim. En conseqüència s’elimina de forma expressa –configurant-ho com un tret essencial– la possibilitat d’accionar per exigir la divisió de la cosa comuna i d’adquisició preferent.
Page 320
En definitiva, en la comunitat especial per torns del Codi, el torn és una manifestació...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba