La comunidad de propietarios ante el fenómeno del alquiler vacacional
| Autor | Geraldine Bethencourt Rodríguez |
| Cargo | Profesora Doctora de Derecho mercantil. Universidad Nebrija |
| Páginas | 3040-3060 |
3040 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 776, págs. 3040 a 3060
1.3. Derechos Reales
La comunidad de propietarios ante el fenómeno
del alquiler vacacional
Owner’s community to the phenomenon
of vacation rental
por
GERALDINE BETHENCOURT RODRÍGUEZ
Profesora Doctora de Derecho mercantil
Universidad Nebrija
RESUMEN: El posible impacto del alquiler vacacional sobre la convivencia
vecinal, ha sido uno de los aspectos en los que se ha centrado el intenso debate que
sobre la materia ha existido en España, y, debido a su importancia también ha sido
uno de los aspectos que se ha tenido presente en el ámbito regulatorio. El objetivo
de este trabajo es, por un lado, exponer la regulación y reformas que han tenido
lugar con la finalidad de dar respuesta al fenómeno del alquiler vacacional y, por
otro, analizar el alcance de la modificación operada por el Real Decreto Ley 7/2019,
de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, respecto de
la mayoría cualificada necesaria para que la comunidad de propietarios puedan
limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de explotación turística, y cuya
regulación en términos análogos ya se contemplaba en el Código civil de Cataluña.
ABSTRACT: The possible impact of vacation rental for the coexistence with
neighbours, it has been one of the aspects that has focused on the intense debate
which has existed in Spain and due to its importance it has also been one of the
aspects that it has been taken into account in the regulatory field. The objective of
this work is, on the one hand, to expose the regulation and reforms that have taken
place with the proposal to respond to the phenomenon of vacation rental and, on
the other, to analyze the scope of the modification operated by Royal Decree-Law
7/2019, regarding the qualified majority necessary to allow that owner’s community
may restrict or condition the exercise of the tourism activity, and whose regulation
with similar terms were already contemplated in the Civil Code of Catalonia.
PALABRAS CLAVE: Comunidad de propietarios. Estatutos. Limitación. Pro-
hibición. Alquiler vacacional. Actividad de explotación turística.
KEY WORDS: Owner’s community. Statutes. Restriction. Ban. Vacation rental.
Tourism activities.
SUMARIO: I. LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO: SITUACIÓN ACTUAL
Y EFECTOS DE SU CRECIMIENTO: 1. PLANTEAMIENTO. 2. EfECTOS DEL ALqUILER
VACACIONAL.—II. EL fENÓMENO DEL ALqUILER VACACIONAL: REGULACIÓN
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 776, págs. 3040 a 3060 3041
La comunidad de propietarios ante el fenómeno del alquiler vacacional
PROPIETARIOS ANTE EL fENÓMENO DEL ALqUILER TURÍSTICO: 1. LOS
ESTATUTOS COMUNITARIOS: LOS ACUERDOS DE LIMITACIÓN O CONDICIONAMIENTO DE LA ACTIVIDAD
Propiedad Horizontal: consideraciones generales sobre la legitimidad de las cláu-
sulas estatutarias que establezcan limitaciones o prohibiciones de uso. b)Cláusu-
las estatutarias que limitan o condicionan: ¿cabe la posibilidad de cláusulas de
prohibición de la actividad de explotación turística? c) La modificación de los
estatutos: de la unanimidad del total de los propietarios al voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios. d) La irretroactividad de la norma.
B) Normativa autonómica: la regulación de Cataluña: a) Consideraciones genera-
les sobre las cláusulas estatutarias que establezcan limitaciones o prohibiciones
de uso. b) La modificación de los estatutos. c) La irretroactividad de la norma.
—IV.CONCLUSIONES.—V. RESOLUCIONES CITADAS.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO: SITUACIÓN ACTUAL Y EFECTOS
DE SU CRECIMIENTO
1. PLANTEAMIENTO
El desarrollo tecnológico ha impulsado la creación y extensión de las plata-
formas digitales1. Estas plataformas han permitido el destino de viviendas resi-
denciales para uso turístico en tanto que ha facilitado la posibilidad de poner
en contacto a personas interesadas en este tipo de transacciones, situación que
ha dado lugar al aumento de la oferta del alojamiento turístico2.
El impacto de las plataformas digitales ha sido tan elevado que actualmente
la oferta de viviendas de uso turístico compite directamente con la oferta tra-
dicional de alojamiento en hoteles y apartamentos turísticos. La entrada en el
mercado de las viviendas de uso turístico y su consolidación como alternativa
de alojamiento temporal a los establecimientos tradicionales ha dado lugar a un
intenso debate acerca de los efectos de este fenómeno. A este respecto, es opor-
tuno hacer referencia a los resultados publicados en el año 2018 por la Comisión
Nacional de los Mercados y la Competencia en su estudio sobre la regulación de
las viviendas de uso turístico en España. El mencionado estudio, además de hacer
una exposición sobre la regulación normativa sobre esta materia, también expone
los efectos del incremento de la oferta del alquiler vacacional, dato que resulta de
notable importancia en tanto que estos deben ser tenidos en cuenta si se quiere
lograr una acertada regulación sobre la materia3. Hay que tener en cuenta que la
modificación operada por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, Real Decreto Ley 7/2019)
respecto de la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propie-
tarios tengan la posibilidad real de poder limitar o condicionar el ejercicio de la
actividad de explotación turística responde a la necesidad de dar respuesta a los
efectos negativos que las viviendas de uso turístico ocasionan en la comunidad.
2. EfECTOS DEL ALqUILER VACACIONAL
Si bien es cierto que, los alojamientos turísticos situados en edificios some-
tidos al régimen de propiedad horizontal, por las características propias de una
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