La comunidad ordinaria o comunidad de bienes
| Autor | Ángel Acedo Penco |
| Cargo del Autor | Profesor titular de Derecho civil. Universidad de Extremadura |
| Páginas | 117-154 |
Capítulo IV
LA COMUNIDAD ORDINARIA O COMUNIDAD DE BIENES
SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 1.1. Planteamiento y remisión. 1.2. Sucintos caracteres básicos. 2.
DISTINCIÓN ENTRE COMUNIDAD DE BIENES Y CONDOMINIO. 3. LOS ‘CLÁSICOS’ PRINCIPIOS JURÍDICOS
RECTORES. 3.1. Principio de autonomía privada. 3.2. Principio de proporcionalidad. 3.3. Principio
democrático. 3.4. Principio de libertad individual. 4.CONFIGURACIÓN BÁSICA.4.1. Aspecto subjetivo.
4.2. Ámbito objetivo. 5.FACULTADES DE LOS COMUNEROS.5.1. Uso por el comunero de cosa común.
5.2. Doctrina del ‘uso solidario’: STS 93/2016, de 19 de febrero. 5.3. Los frutos de la cosa común. 5.4.
Gastos de conservación y mejora. 5.5. Actos de administración. 5.6. Ejercicio de acciones (en benefi-
cio de la comunidad). 5.7. Actos de alteración. 5.8. Actos de disposición. 5.8.1. Sup uestos generales.
5.8.2. El arrendamiento de los bienes comunes. 6.LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN L A COMUNIDAD. 6.1.
Régimen básico. 6.2. Poderes y derechos sobre la cuota propia. 6.3. Límites y prohibiciones. 6.4.
Derecho sobre la cuota de los demás partícipes: el retracto.
1. INTRODUCCIÓN
1.1. Planteamiento y remisión
Si bien se viene aludiendo con frecuencia a la comunidad de
bienes o por cuotas, de un alado, junto a la comunidad germánica
o en mano común, de otro, resulta conviene ahora aproximarse a
un análisis algo más detallado el régimen jurídico esencial de la
primera, esto es, la comunidad ordinaria que regula el Código civil
por ser la que, en principio, habría de servir de brújula y norte pa-
ra las demás, aunque pronto se verá que resulta difícil su aplica-
ción supletoria.
A ella, le dedica 15 artículos específicos, del 392 a 406, del libro
II, título III, que giran bajo el epígrafe, «De la comunidad de bie-
nes», estableciendo su concepto en la dicción literal del primero de
ellos, con la definición legal, «hay comunidad cuando la propiedad
de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias perso-
nas».
Sin embargo, dada la errática terminología legal, lo que allí se
regula es la figura de la copropiedad, la comunidad romana por
cuotas, pero no otras formas de comunidad, ni situaciones de
cotitularidad de bienes y derechos diferentes del condominio. Al
respecto, ha de darse por reproducido todo lo que se ha escrito
más arriba acerca de esta modalidad ‘romana’, en especial res-
pecto de sus orígenes, fundamento, vigencia, caracteres y natu-
propiedad en proindiviso y otras cotitularidades: extinción y división
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raleza jurídica, completándose ahora lo analizado en aquellas
páginas.
1.2. Sucintos caracteres básicos
La jurisprudencia249, además de todo lo ya expuesto, sintetiza
los dos caracteres fundamentales de la comunidad de bienes «a)
Su naturaleza incidental o transitoria; y b) La inexistencia de
vínculo, a falta de pacto entre los particulares, por el cual los co-
muneros se encuentren obligados a permanecer en la comunidad.
El Código Civil, inspirado en el carácter no definitivo, poco renta-
ble y desfavorable con el que concibe la situación de comunidad,
concede al comunero una acción para exigir que se divida la cosa
común».
También el Tribunal Supremo ha profundizado sobre el con-
cepto legal y jurisprudencial de la copropiedad, al considerarla
como una especie de estadio transitorio que no es vista con buenos
ojos por la ley dado que, para acabar con la propia comunidad de
bienes, viene a conceder una acción que latente mientras exista la
comunidad250; determinando además que al actualizarse el afo-
rismo de la jurisprudencia romana communio est mater discor-
diarum251, viene a ser la regla normal la transformación del dere-
cho por cuota de condominio en propiedades privadas e individua-
lizadas252.
Sobre lo anterior, «es conocido que la regulación del código civil
parte de la concepción romanista de la comunidad de bienes, presi-
dida por el aforismo communio est mater discordiarum, es decir, la
250STS de 9 de octubre de 1986.
251 «La comunidad [de bienes] es la madre de las discordias» (PAPINIANO:
Digesto 31, 77, 20: quum discordiis propinquorum sedandis prospexerit, quas
materia communiomis solet excitare, 'atendió a calmar las discordias de los
parientes, que suele excitar la comunidad de bienes'). Aforismo medieval elabo-
rado sobre textos de derecho romano. Diccionario panispánico del español
jurídico, 2023 [https://dpej.rae.es].
252STS de 19 de octubre de 1992.
Ángel A
CEDO
P
ENCO
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119
comunidad era considerada en el Derecho Romano una situación
jurídicamente inidónea por favorecer los conflictos»253.
2.DISTINCIÓN ENTRE COMUNIDAD DE BIENES Y CONDOMINIO
Si bien es muy discutida la diferencia entre estas dos figuras,
muy complejas respecto de su naturaleza jurídica y concepción, se
sostiene por cierta doctrina, no sin esfuerzo, que el condominio
recae en exclusiva sobre el derecho real pleno, esto es, sobre el de-
recho de propiedad ostentado por más de un titular, lo que impli-
ca, por tanto, una copropiedad sobre cosas específicas y determi-
nadas254.
Sin embargo, se añade desde tal punto de vista, que la comunidad
de bienes –que pretende regular elCódigo civil, añadimos nosotros–
goza de un espectro mucho más amplio, según se advierte, pues
además de incluir más fácilmente bienes tangibles e intangibles,
también permite contener derechos de crédito, lo que facilita a una
comunidad de bienes, por ejemplo, la explotación de una empresa,
como es el caso de un bar, entre otros, según la jurisprudencia255,
254 COBAS COBIELLA, Mª Elena, «Condominio y comunidad de bienes», en
Comunidad bienes, María José Reyes López (coord.), 2ª edición, editorial Tirant
lo Blanch, Valencia, 2021, página 137, quien reproduce la distinción de TORRES
MATEOS, Miguel Ángel (Comunidad de bienes, Aranzadi, Cizur Menor, 2007,
pág. 13): «si ambas figuras tienen cierta semejanza o coincidencia en cuanto
implican manifestaciones del fenómeno de la pluralidad de sujetos o titulares de
los derechos subjetivos (cotitularidad), difieren por su diverso ámbito pues la
comunidad constituye el género y la copropiedad la especie. La comunidad pue-
de recaer sobre toda clase de derechos, aunque su objeto más propio sea los de
contextura real, y así existe comunidad cuando un derecho o conjunto de dere-
chos estén atribuidos a una pluralidad de sujetos, correspondiéndoles en co-
mún, mientras que la copropiedad sólo recae sobre cosas específicas y determi-
nadas».
255STS de 9 de febrero de 2007 [ECLI:ES:TS:2007:657] FD 4º: «Debe recor-
darse que, precisamente por esto último, la sentencia de esta Sala de 3 de abril
de 1995 (recurso nº 292/95), sobre un caso de comunidad de bienes para la
explotación de un café- bar, calificada en la sentencia como sociedad irregular,
se condenó al demandado a rendir cuentas de la explotación del negocio a partir
de la fecha en que comenzó a hacerla en su exclusivo beneficio y a abonar al
actor la parte proporcional de las ganancias; algo que, por otra parte, también es
una consecuencia lógica del régimen establecido en el artículo 394CC sobre la
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