STS, 27 de Octubre de 2010
| Ponente | Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jesus Corbal Fernandez |
| Fecha de Resolución | 27 de Octubre de 2010 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a veintisiete de Octubre de dos mil diez.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto respecto la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Santander, Sección Segunda, como consecuencia de autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Santander; cuyo recurso fue interpuesto por la entidad GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A., representada por el Procurador D. Antonio Pujol Varela; y como parte recurrida, la CAJA DE AHORROS DE SANTANDER Y CANTABRIA, representada por el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén.
1.-La Procurador Dª. Cristina Dapena Fernández, en nombre y representación del Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A., interpuso demanda de Juicio Ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Santander, siendo parte demandada la Caja de Ahorros de Santander y Cantabria; alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia "PRIMERO.-Se declare resuelto el contrato de compraventa pactado por el sistema de concurso-subasta entre CAJA CANTABRIA y GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A. sobre las fincas registrales nº 16.216, 16.217, 16.218 y 16.219 del Registro de la Propiedad de San Vicente de la Barquera, por causa de incumplimiento contractual de la vendedora. SEGUNDO.-Se condene a CAJA CANTABRIA a abonar a GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A. la suma por principal de 6.978.960,48 euros, por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento contractual declarado en el apartado anterior, más los intereses legales correspondientes. TERCERO.-La condena en costas de la demandada en tanto en cuanto se oponga a esta demanda.".
-
-La Procurador Dª. María Aguilera Pérez, en nombre y representación de la Caja de Ahorro de Santander y Cantabría, contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día Sentencia "por la que se desestime la demanda interpuesta, con condena al pago de las costas del procedimiento.".
-
-Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia número Seis de Santander, dictó Sentencia con fecha 30 de mayo de 2.005 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimar la demanda interpuesta por la procuradora Dª. Cristina Dapena Fernández, en nombre y representación de GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA,
S.A. contra CAJA DE AHORROS DE SANTANDER Y CANTABRIA, y en consecuencia: 1.-Absolver a la
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de la entidad Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A., la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección Segunda, dictó Sentencia con fecha 16 de mayo de 2.006 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A., contra la Sentencia de referencia del Juzgado de Primera Instancia número Seis de Santander, confirmándola en su integridad e imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.".
La Procurador Dª. Cristina Dapena Fernández, en nombre y representación del Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A., interpuso recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Santander, Sección Segunda, respecto la sentencia dictada en grado de apelación con fecha 16 de mayo de 2.006 , con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO.-PRIMERO.-Se alega infracción de los arts. 1101 y 1124 del Código Civil. SEGUNDO .-Se alega infracción de los arts. 1124 y 1504 del Código Civil .
Por Providencia de fecha 6 de octubre de 2.006, se tuvo por interpuesto el recurso de casación anterior, y se acordó remitir las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo.
Recibidas las actuaciones en esta Sala, comparecen, como parte recurrente, la entidad GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A., representada por el Procurador D. Antonio Pujol Varela; y como parte recurrida, la CAJA DE AHORROS DE SANTANDER Y CANTABRIA, representada por el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén.
Por esta Sala se dictó Auto de fecha 9 de diciembre de 2.008 , cuya parte dispositiva es como sigue: "ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A., contra la Sentencia dictada, en fecha 16 de mayo de 2006, por la Audiencia Provincial de Santander (Sección 2ª ), en el rollo nº 516/2005, dimanante del juicio ordinario nº 904/2004, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Santander.".
Dado traslado, el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Santander y Cantabria, presentó escrito de impugnación al recurso formulado de contrario.
No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 29 de septiembre de 2.010, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jesus Corbal Fernandez,
El objeto del proceso versa sobre resolución contractual, e indemnización resarcitoria consiguiente, pretendida por una entidad compradora dedicada a la construcción en relación con un lote de fincas ofertadas en un concurso público, y uno de cuyos inmuebles tiene una superficie real inferior a la expresada en la descripción registral recogida en el anuncio, figurando entre las bases de dicho concurso que la oferente en compra conoce las condiciones de las fincas y las acepta, asumiendo la oferente compradora tal conocimiento y aceptación.
Por el GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A. se dedujo demanda frente a CAJA DE AHORROS DE SANTANDER Y CANTABRIA en la que solicita se declare resuelto el contrato de compraventa pactado por el sistema de concurso-subasta entre ambas entidades sobre las fincas registrales números 16.216, 16.217, 16.218 y 16.219 del Registro de la Propiedad de San Vicente de la Barquera por causa de incumplimiento contractual de la vendedora, y que se condene a ésta a abonar a la actora la cantidad de 6.978.960,48 euros por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento contractual, con los intereses legales correspondientes.
La Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Santander el 30 de mayo de 2.005, en el juicio ordinario número 904 de 2.004, desestimó la demanda y absolvió a la entidad demandada. La Sentencia dictada por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Cantabria el 16 de mayo de 2.006, en el Rollo número 516 de 2.005, desestima el recurso de apelación de la entidad demandante, confirmando la resolución recurrida.
Por GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A. se interpuso recurso de casación articulado
Con carácter previo al examen de los motivos del recurso procede recoger los antecedentes fácticos del asunto. 1º.-La entidad bancaria Caja Cantabria adquirió en un procedimiento hipotecario del art. 131 LH , por Auto de adjudicación del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Santander de 12 de julio de 2.002, un lote de fincas, entre las que figuraba la registral número 16.216 con una superficie de 1.421,9 mts2.; 2º.-Dicha entidad bancaria ofreció la venta del lote de fincas mediante concurso-subasta anunciado en la prensa desde el 19 de junio de 2.004, expresándose en una de las bases del pliego de condiciones que "concurrir a ofertar supone la aceptación de la titularidad, así como de las condiciones ofertadas y circunstancias físicas, jurídicas, urbanísticas, posesorias y medioambientales de los inmuebles"; 3º.-La actora Grupo Inmobiliario Hispania Europa, S.A. tuvo conocimiento de la oferta pública, cuyo plazo es del 24 de junio al 23 de julio, y con fecha 22 de julio realizó su oferta, manifestando conocer y aceptar las anteriores circunstancias, y ofreciendo por el lote la suma de 8.035.532 euros más IVA; 4º.-La entidad demandada aceptó la oferta, y convocó a la actora a la Notaría para el otorgamiento de la escritura pública, la cual no compareció, por lo que la entidad demandada le comunicó su voluntad resolutoria; y, 5º.-Grupo Inmobiliaria Hispania Europa, S.A. trata de justificar su falta de comparecencia en que al conocer oficiosamente que le había sido adjudicado el lote de las fincas procedió a tomar conocimiento en el terreno de las mismas, y apreció que una de ellas -la registral 16.216-tenía en la realidad física mucho menos superficie -se limitaba a una franja de 728 mts2.-que la expresada en la descripción registral y además era inedificable, y que el intento de negociación con Caja Cantabria para superar el desajuste no resultó positivo, al chocar con la oposición de ésta, la cual sostiene que ha de estarse a las bases del concurso y aceptación de la ofertante.
En el primer motivo del recurso se alegan como infringidos los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil (en relación a la doctrina de los actos propios). La recurrente se manifiesta disconforme con la interpretación jurídica de los hechos debatidos que se efectúa en la sentencia objeto del recurso (así como con la de primera instancia que fue ratificada en apelación) y en concreto por inaplicación a dichos hechos de los preceptos expresados en el enunciado.
La exposición efectuada en el cuerpo del motivo adolece del defecto de técnica casacional porque se formula como un "escrito alegatorio" en el que la mayor parte de loas argumentaciones o consideraciones, aunque dirigidas a la misma finalidad de que se revoque la resolución recurrida, sin embargo no responden a una orientación unitaria, y además, aparte de ser erráticas, heterogéneas, desconocer reglas ineludibles de la casación en la que no cabe cuestionar los juicios fácticos de la sentencia impugnada, se margina la "ratio decidendi" del juzgador "a quo", lo que por sí solo las convierte en estériles.
Ello se advierte en los aspectos siguientes:
-
Se refiere el motivo a que la demandada ofertó la venta de una parcela y que vendió fue un lote, ni siquiera una pluralidad, de fincas, como lo evidencian las condiciones de la operación y el precio único, siendo cosas significativamente distintas la venta por unidades y la venta global, lo que se traduce en efectos notablemente diversos en varios aspectos, entre ellos para determinar si ha habido un incumplimiento esencial -grave-y para ponderar el conocimiento de las circunstancias de las fincas por la entidad vendedora, tanto más que resulta habitual que en las ventas de lotes se excluya la responsabilidad por las características o circunstancias de los distintos elementos que los componen, de ahí, en estos caso, la relevancia de extremar la diligencia del que pretenda hacer una oferta como comprador.
-
Se afirma en el motivo que "no cabe sino considerar que Caja Cantabria conocía previamente [la diferencia entre la superficie real y la registral de la finca número 16.216] y la ocultó deliberadamente en el concurso", pero tal afirmación incurre en el vicio casacional de hacer supuesto de la cuestión, toda vez que se contradice el juicio fáctico de sentido distinto de la sentencia recurrida. Aparte de ello, hay razones que abundan en la verosimilitud de la apreciación del juzgador "a quo", dadas las circunstancias en que se adquiere el lote por la vendedora -adjudicación judicial en un proceso de ejecución seguido contra una sociedad deudora-.
-
Las referencias al saneamiento por evicción y por vicios ocultos son irrelevantes porque no fueron tema objeto del proceso, el cual se centra exclusivamente en si hubo incumplimiento contractual por parte de la vendedora en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la venta mediante concurso-subasta pública.
-
Igualmente resultan inconsistentes las referencias dialécticas y jurisprudenciales a una hipotética inhabilidad del objeto y concurrencia de un supuesto de "aliud pro alio" con insatisfacción del comprador,
Excluidas las anteriores alegaciones del motivo restan por examinar las que realmente interesan en la perspectiva de la casación y que son las que tratan de combatir la "ratio decidendi" de la Sentencia de la Audiencia Provincial.
El núcleo básico -decisivo o determinante-de la decisión judicial desestimatoria de la demanda se halla, en síntesis, en que "una de las condiciones impuestas por la vendedora [en el concurso] fue la de que quienes concurrieran [al mismo] declararan que su oferta se realizaba con conocimiento y aceptación de la titularidad, situación jurídica, urbanística, posesoria y medioambiental de los inmuebles (fs. 168 v. y 169), [y], consecuentemente con todo lo anterior, el 22 de julio de 2.004 la empresa actora declaró conocer y aceptar .... [dichas circunstancias] de las fincas registrales mencionadas, ofreciendo por este lote la cantidad de
8.035.532 euros más IVA (folio 186), aceptándose la oferta por la entidad vendedora". Es decir, que, la entidad compradora "admitió conocer" y "aceptó las condiciones de la finca", lo que, obviamente, determina la vinculación de la compradora a la realidad de los inmuebles, tanto por aplicación de la doctrina de los actos propios, como por la seriedad de los pactos contraídos (lex privata, arts. 1.255 y 1.258 CC ).
Las alegaciones efectuadas por la recurrente para contradecir dicha fundamentación no tienen la más mínima consistencia, y algunas incluso resultan ingenuas si se tiene en cuenta el carácter de empresa dedicada a la construcción de la sociedad compradora. Aparte de la irrelevancia de las alusiones acerca de que tuvo sólo 7 u 8 días para conocer [antes de finalizar el plazo del concurso] la verdadera situación de la parcela objeto del pleito, planteamiento que es ajeno a la vendedora, y a "qué hubiera ocurrido si la finca hubiera tenido sólamente un metro cuadrado de superficie", lo que por ser hipótesis dialéctica no es ni siquiera examinable, en todo caso, en lo que importa: (i) no cabe aceptar la imputación de errónea de la conclusión valorada en la sentencia recurrida, pues ni se contradice por cauce adecuado (juicio fáctico; o interpretación documental), ni es cierto, ni en nada se altera la cláusula de aceptación de las condiciones ofertadas y circunstancias físicas con el último inciso de la misma "señalándose en su caso, en la escritura de venta, manifestación del comprador renunciando al derecho de saneamiento por evicción y por vicios ocultos", pues precisamente la escritura pública no se otorgó por incomparecencia a la Notaría del comprador recurrente; (i') tampoco es explicable la argumentación de que para la parte alegante "las únicas titularidad y circunstancias que conoce y puede aceptar son las que se ponen de manifiesto en el concurso", pues tal consideración supone negar el contenido de la cláusula y su propia "ratio" y existencia, dado que, de ser como dice la recurrente, carecería de sentido; y, finalmente, (i'') no es de ver porqué no es "legalmente admisible obligar" a la compradora, aquí recurrente a asumir la situación física, jurídica, urbanística, posesoria y mediambiental de la parcela por el hecho de que la superficie real no coincida con la registral ofertada, porque las condiciones de lo pactado, y "pacta sunt servanda", no contradicen ningún precepto de ley, ni de la moral, ni del orden público, careciendo además de cualquier soporte fáctico y jurídico la alusión a una hipotética mala fe de la vendedora demandada -aquí recurrida-.
En el segundo motivo se acusa infracción de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil , en relación con la doctrina del Tribunal Supremo, que declara que no tiene derecho a pedir la resolución el contratante incumplidor de sus obligaciones.
Efectivamente, es doctrina reiterada de esta Sala que no puede invocar el incumplimiento, sea a efectos de accionar o excepcionar, el contratante que ha incumplido primero el contrato, pero en el caso sucede que quien acciona es la parte única incumplidora, por lo que el motivo debe ser rechazado sin necesidad de más razonamiento dado que al insistir en argumentos rechazados en el anterior incurre en el vicio casacional de petición de principio o hacer supuesto de la cuestión.
La desestimación de los motivos conlleva la del recurso y la condena de la parte recurrente al pago de las costas causadas (arts. 398.1 y 394.1 de la LEC).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que desestimamos el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de GRUPO INMOBILIARIO HISPANIA EUROPA, S.A. contra la Sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cantabria el 16 de mayo de 2.006, en el Rollo de apelación número 516 de 2.005, y condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en el recurso. Publíquese esta resolución con arreglo a derecho, y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Xavier O'Callaghan Muñoz.-Jesus Corbal Fernandez.-Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.-Rubricados.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jesus Corbal Fernandez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
