STS 888/2002, 4 de Octubre de 2002

PonenteFrancisco Marín Castán
ECLIES:TS:2002:6476
Número de Recurso851/1997
ProcedimientoCIVIL - 01
Número de Resolución888/2002
Fecha de Resolución 4 de Octubre de 2002
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

D. IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTAD. PEDRO GONZALEZ POVEDAD. FRANCISCO MARIN CASTAN

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a cuatro de Octubre de dos mil dos.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por la Procuradora Dª Blanca Murillo de la Cuadra, en nombre y representación de D. Alonso y D. Jose Augusto , contra la sentencia dictada con fecha 17 de diciembre de 1996 por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 487/95 dimanante de los autos de juicio declarativo de menor cuantía nº 78/92 del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, sobre declaración de dominio y otorgamiento de escritura pública. Han sido parte recurrida D. Rafael , D. Felix , D. Agustín , D. Carlos Manuel , D. Marcelino y D. Felipe , representados por la Procuradora Dª Julia Costa González.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Con fecha 21 de enero de 1992 se presentó demanda interpuesta por D. Rafael , D. Felix , D. Agustín , D. Carlos Manuel , D. Marcelino y D. Felipe contra D. Alonso , D. Jose Augusto y D. Ramón , así como contra la esposa de este último Dª Rosa , solicitando se dictara sentencia por la que se declarasen perfectas las compraventas de las viviendas referidas en la demanda, siendo vendedores los demandados y compradores los demandantes, y se condenase a los primeros a otorgar las correspondientes escrituras públicas en la forma siguiente: "1) DON Rafael que compró el piso bajo NUM000 de la casa NUM001 de la calle DIRECCION000 , NUM002 de la Colonia DIRECCION003 , el día 1 de Junio de 1.971, en el precio de 917.200 Ptas., del que puede acreditar haber pagado 221.800 y le restaría por pagar a los vendedores 695.400 Pts, que se ofrecen ahora de modo alternativo sólo para el caso de no ser estimada la prescripción de su deuda o el derecho que le confiere el uso ininterrumpido de la vivienda con buena fe y justo título desde la fecha de su contrato.

2) DON Felix , que compró el piso NUM003 de la casa NUM001 de la calle DIRECCION001 , NUM004 de la Colonia DIRECCION003 , el día 9 de Octubre de 1.968, en el precio de 718.600 Pts., del que puede acreditar haber pagado 52.000 y le restaría por pagar a los vendedores 666.600 Pts. que se ofrecen ahora de modo alternativo sólo para el caso de no ser estimada la prescripción de su deuda o el derecho que le confiere el uso ininterrumpido de la vivienda con buena fe y justo título desde la fecha de su contrato.

3) DON Agustín , que compró el piso NUM005 de la casa NUM006 de la DIRECCION001 , NUM007 de la Colonia DIRECCION003 , el día 7 de Diciembre de 1.966, si bien su último contrato está fechado 7-12-1975 siendo el precio de esta última relación de 1.575.000 Pts., del que puede acreditar haber pagado 58.000 Pts. y le restaría por pagar a los vendedores 1.517.000 Pts. que se ofrecen ahora de modo alternativo sólo para el caso de no ser estimada la prescripción de su deuda o el derecho que le confiere el uso ininterrumpido de la vivienda con buena fe y justo título desde la fecha de su contrato.

4) DON Carlos Manuel , que compró el NUM008NUM009 de la casa NUM001 de la DIRECCION000 , NUM002 de la Colonia DIRECCION003 , el día 1 de junio de 1.972, en el precio de 917.200 Pts., del que ha pagado 237.200 y le restaría por pagar a los vendedores 680.000 Pts. que se ofrecen ahora de modo alternativo sólo para el caso de no ser estimada la prescripción de su deuda o el derecho que le confiere el uso ininterrumpido de la vivienda con buena fe y justo título desde la fecha de su contrato, que se debe presumir del resto de las pruebas que se aportan a tenor del art. 1253 del Código Civil.

5) DON Marcelino , que compró el piso NUM000NUM010 de la casa NUM011 de la DIRECCION000 , NUM012 de la Colonia DIRECCION000 , el día 4 de Julio de 1.969, en el precio de Pts. 818.000, del que puede acreditar haber pagado 128.000 y le restaría por pagar a los vendedores 690.000 Pts. que se ofrecen ahora de modo alternativo sólo para el caso de no ser estimada la prescripción de su deuda o el derecho que le confiere el uso ininterrumpido de la vivienda con buena fe y justo título desde la fecha de su contrato.

6) DON Felipe , que compró el NUM000 de la casa NUM013 (actual NUM014 ) de la calle DIRECCION002 , el día 1 de Julio de 1.964, si bien su último contrato es de 1 de julio de 1.979, en el precio de Pts. 862.200, del que puede acreditar haber pagado 191.400 y le restaría por pagar a los vendedores 670.800 Pts. que se ofrecen ahora de modo alternativo sólo para el caso de no ser estimada la prescripción de su deuda o el derecho que le confiere el uso ininterrumpido de la vivienda con buena fe y justo título desde la fecha de su contrato.

Todas las viviendas descritas están gravadas con una hipoteca con la Caja de ahorros y Monte de Piedad de Madrid en cuyo pago se subrogan mis representados, dándose la circunstancia de que en ninguno de los casos coinciden con las reseñadas en los contratos, siendo amortizables durante quince años a partir de los pagos que faltan por hacer, por las cantidades que consten en el Registro de la Propiedad.

Una vez dictada sentencia, para el momento de su ejecución, habrán de concretarse las cantidades reales que están gravando cada piso según resulte del Registro de la Propiedad, al objeto de que si excedieran de las convenidas y no las cancelaran los demandados, lo harán los actores a cuenta del precio que en cada uno de los casos les faltara por pagar, en cuyo momento consignarían en el Juzgado los restos de los precios que resulten en el caso alternativo que se plantea, y se habrá de exigir a los vendedores la entrega de las letras de cambio que retuvieron, obrando el Juzgado en consecuencia en el caso de que los Sres. Jose Augusto incumplieran una vez más con sus obligaciones, y estableciendo las oportunas garantías en favor de los compradores.

Por último, el Juzgado deberá actuar de oficio, otorgando las escrituras públicas a los demandantes y realizando cuantas actuaciones sean precisas para que éstos consigan la titularidad registral, en el supuesto de que los demandados se negaran a realizarlo."

SEGUNDO

Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid, dando lugar a los autos nº 78/92 de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, y emplazados los demandados, solamente comparecieron y contestaron a la demanda D. Alonso y D. Jose Augusto para solicitar que la misma fuera desestimada, con absolución de los demandados y expresa condena en costas a los actores.

TERCERO

Declarados en rebeldía los demandados D. Ramón y su esposa Dª Rosa , recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 28 de marzo de 1995 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que estimo la demanda formulada por los actores D. Felipe , D. Marcelino , D. Carlos Manuel , D. Agustín , D. Felix , y D. Rafael , representados por la Procuradora Sra. Costa González contra los hermanos D. Ramón , D. Alonso y D. Jose Augusto , y Dª Rosa , declarando perfectas y válidas las compraventas de las viviendas que se relacionan a continuación, de las que fueron vendedores los demandados en la siguiente forma:

1) Don Felix compró el NUM015NUM010 de la casa NUM001 de la DIRECCION001 , NUM004 de la Colonia DIRECCION003 , el día 9 de octubre de 1968, en el precio de 718.200 pesetas, sin que se deba abonar cantidad alguna.

2) Don Marcelino compró el NUM000 . NUM016 de la casa NUM011 de la DIRECCION000 , NUM012 de la Colonia DIRECCION003 , el día 4 de Julio de 1969 en el precio de 818.000 pesetas, sin que deba abonar ya cantidad alguna.

3) Felipe compró el NUM000 de la casa NUM013 (actual nº. NUM014 ) de la DIRECCION002 , el día 1 de Julio de 1970, en el precio de 862.200. pesetas, sin que se deba abonar ya cantidad alguna.

4) Don Rafael compró el piso NUM000 de la casa NUM001 de la DIRECCION000NUM002 de la Colonia DIRECCION003 , el día 1 de Junio de 1971, en el precio de 917.200 pesetas sin que se deba abonar ya cantidad alguna, salvo las letras de cambio de vencimientos de 7 febrero a 7 de junio de 1977 resultando pagadas todas menos la última cuyo importe asciende a 2.600 ptas., más 680.000 pesetas del apartado c) del contrato suscrito, haciendo un total de 682.600 pesetas.

5) Don Carlos Manuel compró el NUM008 , NUM009 de la casa NUM001 de la DIRECCION000 , NUM002 de la Colonia DIRECCION003 , el día 1 de Junio de 1972 en el precio de 917.200 pesetas, sin que deba abonar ya cantidad alguna, salvo las letras de cambio de vencimiento de 7 de Febrero de 1977 a 7 de Junio de 1978 habiendo pagado todas las letras correspondiente a 1.977, restando, por tanto, las seis letras de cambio correspondientes al año 1978 ascendiendo a 18.200 ptas. más 680.000 ptas. del apartado c) del contrato de compraventa, haciendo un total de 698.200 pesetas.

6) Don Agustín compró el NUM009 - izquierda la casa, NUM006 de la DIRECCION001NUM007 de la Colonia DIRECCION003 , el día 7 de Diciembre de 1975, en preció de 1.575.000 pesetas, sin que se tenga que abonar ya cantidad alguna, salvo las letras de cambio de vencimiento de 7 de Febrero de 1977 a 7 de Diciembre de 1978, habiendo acreditado el pago de las cambiales de vencimiento de Febrero a Abril de 1977 y Junio del mismo año restantes, por tanto, las letras del mes de Mayo, Julio a Diciembre de 1977 y todas las del año 1978 ascendiendo a 57.000 ptas. más 1.500.000 pesetas correspondiente al apartado C) del contrato suscrito, haciendo un total de 1.557.000 pesetas.

Subrogándose los compradores en la hipoteca concertada con la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, amortizable en la forma y plazos establecidos debiendo determinarse en fase de ejecución de sentencia las cantidades reales que graven cada piso, según resulte del registro de la Propiedad al objeto de que si excedieran de las cantidades convenidas y no las cancelaran los vendedores lo hagan los compradores a cuenta del precio que en cada caso les falte por pagar, en cuyo momento éstos consignarán en el Juzgado el resto del precio que resulte. Condenando a la parte demandada a la entrega de las letras que obrasen en su poder, e igualmente al otorgamiento de las respectivas escrituras públicas que se otorgarán de oficio por el Juzgado para el caso en que se negaren los demandados. Condeno a los demandados al pago de las costas generadas por este procedimiento".

CUARTO

Interpuesto por los demandados comparecidos contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 487/95 de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dicho Tribunal dictó sentencia en fecha 17 de diciembre de 1996 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo a los recurrentes las costas de la apelación.

QUINTO

Anunciado recurso de casación por los demandados-apelantes contra la sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por la Procuradora Dª Blanca Murillo de la Cuadra, lo interpuso ante esta Sala articulándolo en nueve motivos amparados en el ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881: el primero por infracción del anterior art. 950 C.Com. en relación con la D. Transitoria de la Ley Cambiaria y del Cheque y con la jurisprudencia al respecto; el segundo por infracción del art. 1964 en relación con el 1969, ambos del CC; el tercero por infracción del art. 1969 CC en relación con el art. 114 L.E.Crim.; el cuarto por infracción del art. 1281 en relación con los arts. 1282 y 1445, todos del CC; el quinto por infracción de la jurisprudencia sobre el contrato de opción de compra y error de derecho en la apreciación de la prueba; el sexto por infracción del art. 1156 en relación con el 1204, ambos del CC, aduciéndose además error de derecho en la apreciación de la prueba; el séptimo por infracción del art. 1249 CC, aduciéndose también el mismo tipo de error; el octavo por infracción del art. 1253 CC; y el noveno por infracción de los arts. 1108 y 1501 CC.

SEXTO

Personados los demandantes como recurridos por medio de la Procuradora Dª Julia Costa González, evacuado por el Ministerio Fiscal el trámite del art. 1709 LEC con la fórmula de "visto" y admitido el recurso por Auto de 19 de septiembre de 1997, la mencionada parte recurrida presentó su escrito de impugnación solicitando se declarase no haber lugar al recurso, bien por resultar inadmisible al adolecer de defectos de forma, bien por razones de fondo, con confirmación de la sentencia recurrida.

SÉPTIMO

Por Providencia de 13 de junio del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 19 de septiembre siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El juicio de menor cuantía causante de este recurso de casación es uno de los numerosos litigios que tienen su origen en la promoción de viviendas de protección oficial de la colonia " DIRECCION003 ", ciudad Parque Aluche y de Carabanchel, Madrid, muchos de ellos terminados ya por sentencia firme, en algún caso de esta misma Sala, y planteados desde las perspectivas más diversas. En unos casos eran los promotores de la referida colonia los que demandaban de desahucio por precario o de resolución por impago de rentas a quienes con ellos habían contratado y se encontraban ocupando las viviendas; en otros, eran estos últimos quienes demandaban a aquéllos en concepto de compradores de las viviendas para que se les reconociera su propiedad y se les otorgara escritura pública, siendo frecuente que los promotores demandados formularan a su vez reconvención para que los respectivos contratos se declarasen resueltos por impago del precio; en otros, en fin, las posiciones se invertían y eran los ocupantes de las viviendas quienes se oponían a las demandas de resolución contractual y reconvenían para que se otorgara escritura pública a su favor.

Denominador común de todos los litigios, repartidos a Juzgados diferentes y también, en apelación, a secciones distintas de la Audiencia Provincial, encontrándose pendientes aún varios recursos de casación ante esta Sala, era, de un lado, el debate sobre la calificación de los contratos celebrados entre promotores y ocupantes de las viviendas y, de otro, el confusionismo sobre la cantidad debida por éstos en concepto de precio, confusionismo propiciado por la pasividad de aquéllos al no intentar el cobro de las letras de cambio instrumentadas para el pago fraccionado del precio y al haber constituido nuevas hipotecas después de celebrados los contratos litigiosos.

En el presente caso el proceso se inició por demanda de seis personas que decían haber comprado durante los años 60 y 70, bajo el atractivo de una importante campaña publicitaria, sendas viviendas de la referida colonia a los promotores demandados, por más que en los respectivos documentos privados, redactados unilateralmente por tales demandados, se utilizaran indistintamente los términos "opción de compra", "optante", "comprador" o "vendedor", confusionismo aprovechado por los mismos demandados para negarse a otorgar las correspondientes escrituras públicas de venta, pretendiendo cobrar cantidades más elevadas que las pactadas en su día tras haber retenido en su poder una parte de las letras de cambio aceptadas por los compradores sin intentar su cobro ni ponerlas en circulación. En la demanda se detallaban el precio pactado en cada contrato, su forma de pago, la parte ya pagada, la pendiente aún de pago y las hipotecas constituidas con posterioridad por los demandados sobre cada vivienda aprovechándose de su negativa a otorgar escritura de transmisión, se alegaba que todos los demandantes venían habitando sus respectivas viviendas pagando tanto los gastos de comunidad como la por entonces vigente contribución territorial urbana y, en fin, se aducía que durante el mes anterior a su presentación algunos de los demandantes habían recibido un telegrama de los demandados requiriéndoles de desalojo en el plazo de un mes por haber quedado sin efecto cualquier posible documento de opción de compra.

Entre los fundamentos de derecho de la misma demanda se dedicaba uno de ellos a la prescripción: de un lado se invocaba el art. 1957 CC para justificar la prescripción adquisitiva a favor de los demandantes por haber poseído de buena fe y con justo título durante más de diez años desde su última obligación de pago; de otro, el art. 1969 CC por haber transcurrido más de quince años desde su última obligación de pago; y finalmente, el art. 1966-3º CC por haberse instrumentado el pago de parte del precio en letras no presentadas al cobro durante más de cinco años. No obstante, acto seguido se puntualizaba que "en cualquiera de los casos y de modo alternativo, por si no fuera admitida total o parcialmente -es decir, para todos o alguno de los demandantes- la prescripción, se ofrece desde ahora el pago de los restos de los pisos convenidos, según el análisis realizado en el hecho sexto de este escrito".

De ahí que las peticiones de la demanda, cuyo núcleo era la declaración de los contratos respectivos como compraventas perfectas a documentar en escritura pública, se formularan ofreciendo cada comprador-demandante una determinada cantidad como parte pendiente del precio "sólo para el caso de no ser estimada la prescripción de su deuda o el derecho que le confiere el uso ininterrumpido de la vivienda con buena fe y justo título desde la fecha de su contrato"; y también se pedía que en ejecución de sentencia se concretaran las cantidades que gravaban cada piso para que, si excedieran de las convenidas en su día y no las cancelaran los demandados, lo hicieran los actores a cuenta del precio que a cada uno le quedase por pagar.

En su contestación a la demanda los demandados hoy recurrentes manifestaron expresamente que "no formulamos reconvención al objeto de no añadir mayor complejidad a este procedimiento", de modo que se limitaron a pedir la desestimación de aquélla discutiendo fundamentalmente la calificación de los contratos y oponiéndose a la prescripción aducida en la demanda, entendida por los demandados sobre todo como prescripción adquisitiva.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda declarando perfectas y válidas las compraventas de las respectivas viviendas por los demandantes, entendiendo que tres de ellos no debían abonar cantidad alguna en concepto de precio, precisando las cantidades que en tal concepto debían pagar los otros tres, declarando la subrogación de los compradores en la hipoteca concertada en su día, dejando para ejecución de sentencia la concreción de la cantidad que gravara cada una de las viviendas, al objeto de que si excedieran de las cantidades convenidas y no las cancelaran los vendedores lo hicieran los compradores a cuenta del precio pendiente de pago en cada caso, en cuyo momento habrían de consignar en el Juzgado el resto del precio resultante, y, en fin, condenando a los demandados al otorgamiento de las respectivas escrituras públicas. En su fundamentación jurídica esta sentencia calificaba todos los contratos como de compraventa, incluso el celebrado con los demandados por uno de los actores en términos distintos de los demás y el convenido por otro demandante pero carente de documentación; consideraba prescritas las "obligaciones" de los compradores, en unos casos totalmente y en otros parcialmente en función de las fechas en que tenían que haber hecho los últimos pagos y por aplicación del plazo de quince años conforme al art. 1964 en relación con el art. 1969, ambos del CC, siendo acogible "el ofrecimiento de los actores respecto al pago de las cantidades que no se hayan satisfecho y que no hayan prescrito por el transcurso del tiempo"; y en orden a la hipoteca concertada en su momento por los vendedores, en la que habían de subrogarse los demandantes- compradores, se razonaba que, vistas "las discrepancias entre lo fijado en los contratos y lo reflejado registralmente", se atendería en cada caso a lo que resultara del Registro de la Propiedad, "y si excedieran de las cantidades convenidas y no fuesen canceladas por los vendedores podrán hacerlo los compradores a cuenta del precio que en cada caso les faltase por pagar".

Interpuesto recurso de apelación por los demandados hoy recurrentes, el tribunal de segunda instancia lo desestimó y confirmó las sentencia apelada. En su fundamentación jurídica dicho tribunal ratifica la calificación de los contratos como de compraventa y justifica la suspensión del pago del precio por los adquirentes con cita de la sentencia de esta Sala de 29 de noviembre de 1986; considera correctas las sumas pendientes de pago fijadas por la sentencia apelada e insuficientemente acreditada la cancelación de la hipoteca a la vista de la prueba practicada; entiende aplicable "la prescripción trienal del anterior art. 950 del Código de Comercio en relación con la Disposición Transitoria de la Ley Cambiaria y del Cheque de 16 de junio de 1985, no interrumpida por la acción penal referida (arts. 1973 del Código Civil y 114 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal)"; y, por último, justifica el mismo tratamiento de dos demandantes, pese a que el contrato de uno de ellos difería de los otros cuatro y el contrato del otro no estaba documentado, "en tanto los términos del primero, tal y como indica el Juzgador a quo, contienen los requisitos ya aludidos para concretar su verdadera naturaleza como de compraventa y no de opción de compra (folio 628), y los pagos desglosados del segundo de ellos son similares a los de los otros contratos infiriéndose de la prueba aportada, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1214 del Código Civil, la existencia de compraventa perfeccionada y consumada (arts. 1249 y 1253 del mismo) al reconocerse el abono de cantidades sin que puedan imputarse éstas a arrendamiento alguno acreditado (folios 489 y ss del tomo II) siendo la oferta realizada al mismo equivalente o similar a las hechas al resto de adquirentes a los que, en su día, se les hizo una compraventa solapada bajo una presunta opción de compra desacreditada del todo".

Contra esta sentencia de apelación han recurrido en casación los dos demandados-apelantes mediante nueve motivos amparados en el ordinal 4º del art. 1692 LEC de 1881. Por elementales razones de método ha de comenzarse por el óbice general de admisibilidad, fundado en razones formales, que la parte recurrida aduce en su escrito de impugnación; abordar luego los motivos cuarto, quinto y sexto, en cuanto niegan que el contrato celebrado con uno de los demandantes fuera de compraventa y, por tanto, su estimación conduciría a una desestimación de la demanda respecto de aquél; continuar por los motivos séptimo y octavo, en cuanto discuten igualmente que el contrato celebrado con otro de los demandantes fuese de compraventa y su estimación produciría el mismo efecto para con este demandante; seguir por los motivos primero, segundo y tercero, en cuanto se oponen a la prescripción apreciada, en todo o en parte, respecto de las obligaciones de los actores de pagar el precio de las respectivas compraventas; y terminar, en fin, por el motivo noveno y último, en cuanto pretende que las cantidades pendientes de pago por los compradores devenguen intereses moratorios en favor de los recurrentes.

SEGUNDO

El óbice general de admisibilidad aducido por la parte recurrida al impugnar el recurso de casación no puede ser acogido porque, si bien es cierta la imprecisión de lo pedido por la parte recurrente en su escrito de interposición, al interesar de esta Sala una sentencia por la que se estimen las pretensiones de la misma parte deducidas en los motivos de su recurso, no lo es menos, de un lado, que contra lo inicialmente alegado en el escrito de impugnación sobre la falta de oposición de los demandados-recurrentes a la prescripción alegada en la demanda, no sólo sí medió tal oposición, como la propia parte recurrente no puede por menos de admitir remitiéndose al fundamento de derecho IV de la contestación a la demanda, sino que, además, la prescripción de la obligación de los demandantes de pagar el precio fue expresamente tratada por la sentencia recurrida en casación; y de otro, que de la petición de intereses implícita en el motivo noveno puede perfectamente tratarse al examinar dicho motivo sin por ello rechazar globalmente el recurso por razones formales.

TERCERO

Entrando por tanto en la motivación del recurso, y comenzado como se ha razonado ya por los motivos cuarto, quinto y sexto, su examen conjunto se justifica por mantenerse en los tres, desde una u otra perspectiva, que el contrato celebrado por los recurrentes con uno de los demandantes, documentado al folio 628 de los autos, no era de compraventa sino de opción de compra, la cual se habría extinguido por su falta de ejercicio durante el plazo estipulado. A tal efecto se citan como infringidos el art. 1281 en relación con los arts. 1282 y 1445, todos del CC, en el motivo cuarto, la jurisprudencia de esta Sala sobre el contrato de opción de compra en el motivo quinto y el art. 1156 en relación con el art. 1204, ambos del CC, alegándose error de derecho en la apreciación de la prueba, en el motivo sexto.

La fundamentación de este último motivo revela, ya de entrada, su inviabilidad, porque aun cuando la doctrina de esta Sala autorice que la concurrencia o no de los presupuestos de la novación pueda plantearse en casación por la vía del error de derecho en la apreciación de la prueba (SSTS 23-5-95, 15-3-96, 3-5-99 y 1-6-99), resulta patente que ni el art. 1156 ni el art. 1204, ambos del CC y únicos que en el motivo se citan como infringidos, contienen regla legal de valoración probatoria, requisito imprescindible de la norma que sustente el alegado error de derecho según reiteradísima jurisprudencia de esta Sala sobre el régimen de la casación civil en la LEC de 1881 tras su reforma por la Ley 10/92 (SSTS 24-1-95, 25-2-97, 13-4-99 y 27-4-01 entre otras muchas).

Otro tanto cabe predicar del motivo cuarto, porque al fundarse en infracción de los arts. 1281 y 1282 CC, junto con la del art. 1445 del mismo Cuerpo legal, y mezclar luego en su desarrollo la interpretación literal o gramatical del contrato con la derivada de los actos de los contratantes, no se atiene a la doctrina de esta Sala que rechaza la posibilidad de propugnar simultáneamente en un mismo motivo ambos medios de interpretación, exigiendo, por el contrario, que se cite como infringido bien el párrafo primero del art. 1281, bien su párrafo segundo en relación con el art. 1282 (SSTS 2-12-94, 28-7-95, 2-9-96 y 17- 5-01).

En cualquier caso la tesis común a los tres motivos, consistente en que el contrato celebrado con uno de los demandantes, distinto en su literalidad de otros cuatro cuyo calificación como compraventa sí se admite implícitamente en el recurso, no era de compraventa sino de "opción a compra con arrendamiento", queda rotundamente desautorizada en cuanto se contrastan los argumentos de la parte recurrente con el contenido real del documento en que se plasmó el contrato en cuestión, redactado por los propios recurrente, advirtiéndose en seguida que los motivos solamente destacan las cláusulas o apartados que a dicha parte interesan y con ello se alejan sobremanera del canon de la totalidad establecido en el art. 1285 CC. Así, se prescinde de la expresa consideración del otro contratante como "adjudicatario de la vivienda" objeto del contrato; se silencia la entrega de 20.000 ptas. "en concepto de arras"; nada se dice sobre el impago consecutivo de tres de las setenta y dos letras aceptadas por el otro contratante como condición resolutoria del contrato que autorizaría al "vendedor" a resolverlo devolviendo a la otra parte "la cantidad entregada en concepto de arras"; y también se elude la obligación del otro contratante de pagar los gastos de la comunidad de propietarios y su renuncia a la evicción o vicios por defecto de cualquier índole "una vez el optante a la compra ocupe la vivienda", al tiempo que no se explica por qué nunca aparecen en el contrato las palabras "arrendamiento" ni "renta" para referirse a la situación contemplada para después de los dos plazos de seis años.

De ahí que, en definitiva, los tres motivos adolezcan por igual de propugnar una interpretación del contrato lastrada de parcialidad que, evidentemente, no puede prevalecer sobre la del tribunal de apelación por ser innumerables las sentencias de esta Sala que en casación imponen el respeto a la interpretación contractual hecha por los órganos de instancia salvo que resulte ilógica, arbitraria o contraria a un precepto legal, de modo que la sentencia impugnada, en cuanto califica el contrato como de compraventa, no incurre en ninguna de las infracciones que estos tres motivos denuncian.

CUARTO

Los motivos séptimo y octavo del recurso, orientados a rebatir que con el demandante restante se celebrara contrato de compraventa alguno, pues en este caso no se aportó con la demanda ningún documento que plasmara lo pactado entre dicho demandante y los hoy recurrentes, se fundan respectivamente en infracción del art. 1249 CC, por "error de derecho en la apreciación de la prueba", y en infracción del art. 1253 del mismo Cuerpo legal.

El primero de estos motivos ha de ser desestimado, ya de entrada, por ser doctrina reiterada de esta Sala que el art. 1249 CC no contiene regla legal de valoración de la prueba, siendo por tanto inidóneo para sustentar un motivo fundado en error de derecho en la apreciación de la prueba o para combatir los hechos-base de la presunción (SSTS 6-3-98, 5-11-98, 5-3-99 y 27- 12-99). En cuanto al motivo fundado en infracción del art. 1253 CC, tampoco puede ser acogido porque, siendo jurisprudencia reiterada que las presunciones de los órganos de instancia sólo pueden ser rebatidas en casación cuando resulten ilógicas, arbitrarias o irrazonables, de manera que corresponde a tales órganos la opción entre varias posibles sin que la escogida haya de ser necesaria o unívoca (SSTS 30-1-96, 25-5-96, 4-7-96, 25-2-97 y 21-11-98), resulta que la propuesta del motivo se reduce a querer sustituir la deducción del juzgador de instancia sobre la efectiva celebración de un contrato de compraventa, similar al celebrado con los demás demandantes, por otra deducción más ventajosa para los recurrentes sobre celebración de un contrato de arrendamiento en forma verbal. Y para ello se minimizan, o pura y simplemente se ignoran, hechos-base mencionados expresamente en la sentencia recurrida, bien directamente, bien por remisión a la de primera instancia, tan relevantes como la coincidencia del importe de las letras de cambio correspondientes a este demandante con el de las correspondientes a los demás, la inmediata posesión del piso por el mismo demandante asumiendo todos los gastos correspondientes a la propiedad, incluido el pago de la contribución territorial urbana, o el destino del piso a la venta como único uso legalmente autorizado, elementos todos ellos que, valorados en conjunto, autorizan con toda lógica a suplir la falta de un documento inicial, similar al de los demás contratantes, acudiendo a otros medios de prueba y permiten explicar la oferta de venta hecha por los recurrentes a este contratante años después de que ocupara el piso como un eslabón más de la cadena de ambigüedades que desde un principio caracterizó el comportamiento de aquéllos.

QUINTO

Cumple ahora examinar los motivos primero, segundo y tercero, relativos a la prescripción total o parcial de la obligación de pago de los compradores apreciada por la sentencia recurrida.

Fundados en aplicación indebida "del anterior artículo 950 del Código de Comercio, en relación con la Disposición Transitoria de la Ley Cambiaria y del Cheque de 16 de junio de 1985, al caso de autos, infringiendo la jurisprudencia en torno a ella desarrollada" (motivo primero), infracción del art. 1964 en relación con el art. 1969, ambos del CC (motivo segundo) e infracción del art. 1969 CC en relación con el art. 114 L.E.Crim. (motivo tercero), los tres se oponen a dicha prescripción alegando que resulta inaplicable al caso un plazo referido a la acción cambiaria, que de ser aplicable el plazo de quince años éste no comenzaría a correr sino desde vencido el plazo establecido a su vez para el pago de las hipotecas, ya que la suma garantizada por éstas era parte integrante del precio, y, en fin, que en cualquier caso el plazo de prescripción habría quedado interrumpido por la pendencia de causa penal contra los recurrentes hasta el 28 de agosto de 1980, menos de quince años antes de la presentación de la demanda.

La respuesta casacional a estos tres motivos pasa necesariamente por subrayar el confusionismo que presidió la alegación de prescripción, hecha no por la parte demandada, como suele ser habitual, sino por la propia parte demandante que pedía le elevación a escritura pública de los contratos de compraventa y ofrecía pagar el precio pendiente siempre que no se considerase prescrita la deuda de cada comprador o se apreciara la prescripción del derecho derivada de la posesión de su vivienda por cada comprador con buena fe y justo título desde la fecha de su respectivo contrato. Se enlazaban así, o más bien se entremezclaban, dos instituciones, la prescripción adquisitiva o usucapión y la prescripción extintiva, que son diferentes aunque en ocasiones puedan llegar a interferirse.

Ya de entrada ha de excluirse en este caso cualquier juego de la usucapión como modo de adquisición del dominio de sus respectivas viviendas por los demandantes, porque si la base de su demanda era la compra a los demandados inmediatamente seguida de la entrada en posesión de las viviendas entregadas por aquéllos, cuya legítima titularidad al momento de los contratos nadie ha discutido, es claro que adquirieron la propiedad por consecuencia de un contrato apto para transmitir el dominio mediante la tradición (arts. 609 y 1095 CC), sin que por tanto hubiera lugar a la usucapión a partir de ese momento por ser ya propietarios en virtud de un título directamente otorgado a su favor por los propietarios anteriores.

En cuanto a la prescripción extintiva, que no se alegaba frente a una acción resolutoria por impago del precio, nunca ejercitada en el pleito, sino en relación con la obligación de los propios actores de pagar el precio, debe excluirse que entre en juego el plazo de prescripción de la acción cambiaria aplicado por la sentencia recurrida, pues ni en el pleito se ejercitó acción alguna de tal clase ni la deuda a que se referían los demandantes era la exclusivamente representada por las letras de cambio aceptadas en su día por ellos, sino la del precio pendiente derivada de una relación causal de compraventa.

Así las cosas, y aun cuando no quepa descartar que, como en este caso, la parte que se cree favorecida por la prescripción extintiva pueda tomar la iniciativa pidiendo su apreciación al demandar en lugar de al contestar a una demanda, hay en el caso examinado varios datos que impiden considerar extinguida en todo o en parte, por prescripción, la obligación de los demandantes de pagar el precio, que en definitiva es lo verdaderamente planteado en la demanda: primero, el reconocimiento del derecho de los vendedores demandados a cobrar el precio que se desprende de los propios hechos de la demanda, hasta el punto de que la falta de ejercicio de tal derecho se presenta por los compradores demandantes como algo perjudicial para ellos mismos y provechoso para los demandados vendedores; segundo, la persistencia de los demandantes en sus pretensiones de cumplimiento íntegro del contrato, incluida su propia obligación de pagar el precio pactado y no ningún otro superior pretendido posteriormente por los vendedores, durante más de veinte años, según resulta del hecho cuarto de la demanda, no dándose por tanto el "silencio de la relación jurídica" o falta de reconocimiento del deudor correlativa a la inactividad del acreedor que un autorizado sector doctrinal considera inherente a la prescripción extintiva; tercero, la reciprocidad de las obligaciones nacidas de los contratos litigiosos de compraventa, que casa mal con la exigencia de que los vendedores cumplan íntegramente sus obligaciones aún pendientes, no sólo la de otorgar escritura pública sino también la de liberar las viviendas de otras cargas que no sean la hipoteca detallada en los respectivos contratos, sin ofrecer al propio tiempo el cabal cumplimiento de todas las que los compradores reconocen como igualmente pendientes e interesados en cumplir mucho después del vencimiento de las cambiales aceptadas para pagar fraccionadamente parte del precio; y por último, la necesaria calificación del pago del precio como una prestación única y no de tracto sucesivo que incluía el importe de unos préstamos hipotecarios cuya vigencia reconoció inequívocamente la propia demanda considerándolos "amortizables durante quince años a partir de los pagos que faltan por hacer", es decir el de las letras, lo cual permite descartar tanto la aplicabilidad al caso del art. 1966-3º CC, propuesto alternativamente en la demanda, como el juego, en cualquier caso, del plazo de quince años del art. 1964 CC en relación con el 1969 del mismo Cuerpo legal, aplicado por la sentencia de primera instancia sin expreso rechazo de la recurrida en casación.

En consecuencia, los tres motivos aquí examinados han de ser estimados para modificar la sentencia recurrida en cuanto aprecia la prescripción total o parcial de la obligación de pago de los demandantes compradores.

SEXTO

En cuanto al motivo noveno y último, único pendiente de examinar, su desestimación se impone con toda claridad, pues fundado en infracción de los arts. 1108 y 1501 CC porque la sentencia impugnada "debería haber condenado a pagar el interés legal de las cantidades adeudadas por los compradores", plantea indebidamente una cuestión absolutamente nueva y por tanto radicalmente inadmisible en casación, ya que no sólo los hoy recurrentes no reconvinieron ni formularon en su día pretensión alguna de condena, sino que ni tan siquiera consta hicieran la menor alusión a este punto en su recurso de apelación.

Además, aunque ciertamente la sentencia de esta Sala de 30 de diciembre de 1996 (recurso nº 555/93), relativa a otros cuatro compradores de viviendas en la misma colonia, acordó que las cantidades pendientes de abono se incrementaran con el interés legal del dinero desde la fecha de presentación de la demanda por razones de "elemental justicia" y "equilibrio prestacional" (F.J. 3º), no lo es menos, de un lado, que en el litigio causante de aquel recurso los demandantes eran los vendedores y, de otro, que la sentencia de 1 de junio del mismo año (recurso nº 2946/92), también de esta Sala y relativa a un litigio sobre casi treinta viviendas de la colonia en cuestión, promovido como el causante de este recurso por los compradores, y en el que los mismos vendedores hoy recurrentes habían formulado reconvención, rechazó la pretensión de éstos de cobrar intereses moratorios razonando que el retraso en el pago del precio no era imputable a los compradores y que no existía mora si había que determinar la cantidad debida mediante un pleito (F.J. 4º).

SÉPTIMO

La estimación de los tres primeros motivos del recurso determina que esta Sala, decidiendo lo que corresponda dentro de los términos del debate como prevé el art. 1715.1-3º LEC de 1881, deba sustituir los pronunciamientos de la sentencia recurrida que acogían las peticiones de la demanda fundadas en la prescripción de la deuda de los actores por una estimación de las peticiones alternativas de la misma demanda que prescinden de aquélla, salvo cuando para dos de los compradores las cantidades propuestas aparecen ligeramente corregidas al alza por la sentencia de primera instancia que fue consentida por esos dos mismos compradores (Sres. Carlos Manuel y Agustín ).

OCTAVO

En punto a las costas procesales de ambas instancias, sobre las que esta Sala debe resolver conforme a las reglas generales (art. 1715.2 LEC de 1881), procede mantener la condena de los demandados recurrentes al pago de las de primera instancia, por aplicación del art. 523 LEC de 1881, ya que también es total estimación de la demanda la que acoge sus pedimentos alternativos o subsidiarios cuando, como en este caso, la parte demandada se hubiera opuesto igualmente a ellos (SSTS 15-3-97, 11-7-97, 27-10-98 y 18-12-99); en cambio, según se desprende del art. 710 de la misma Ley, no procede imponer espacialmente a ninguna de las partes las costas de la segunda instancia porque el recurso de apelación de los demandados tenía que haber sido estimado en cuanto a la prescripción y, por tanto, la sentencia no debió ser confirmatoria de la apelada.

NOVENO

Por aplicación del art. 1715.2 LEC de 1881 las costas del recurso de casación no deben imponerse especialmente a ninguna de las partes, y según se desprende del art. 1703 en relación con el art. 1715.3 de la misma Ley, habrá de devolverse a la parte recurrente el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

  1. - HABER LUGAR EN PARTE AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la Procuradora Dª Blanca Murillo de la Cuadra, en nombre y representación de D. Alonso y D. Jose Augusto , contra la sentencia dictada con fecha 17 de diciembre de 1996 por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el recurso de apelación nº 487/95.

  2. - CASAR PARCIALMENTE la sentencia recurrida en el único sentido de que también los demandantes compradores D. Felix , D. Marcelino y D. Felipe habrán de abonar las cantidades siguientes: SEISCIENTAS SESENTA y SEIS MIL SEISCIENTAS PESETAS el primero, SEISCIENTAS NOVENTA MIL PESETAS el segundo y SEISCIENTAS SETENTA MIL OCHOCIENTAS PESETAS el tercero; en tanto la cantidad a abonar por D. Rafael será la de SEISCIENTAS NOVENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTAS PESETAS en lugar de la fijada en el fallo recurrido.

  3. - Mantener el pronunciamiento sobre costas de la primera instancia y no imponer especialmente a ninguna de las partes las de la segunda instancia ni las del recurso de casación.

  4. - Y devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.-Pedro González Poveda.- Francisco Marín Castán.-FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marín Castán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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