Compraventa transmisiva, prueba y publicidad de la transmisión
| Autor | Eusebio Giménez Roig |
| Páginas | 2293-2462 |
Introducción: la reforma del sistema de trafico jurídico de cosas y las terminologías doctrinales
1) En conferencia pública 1 se ha anunciado el estudio de una reforma del sistema español de tráfico jurídico de los derechos inmobiliarios que exige reconsiderar su principio fundamental, es decir, la configuración legal del contrato de compraventa, traslativo y obligatorio, en relación con la tradición y con la inscripción.
A mi entender, el párrafo segundo del artículo 609 del Código Civil pasaría a disponer que la propiedad se transmite a causa o por efecto, o sea, por consecuencia, de ciertos contratos traslativos mediante la tradición, sustituida por la inscripción si su objeto es un inmueble inmatriculado. Para Page 2295 ello, según otro precepto, se inmatricularán necesariamente los inmuebles que se transmitan a partir de...
Se proyecta que, respecto a estas fincas, la transmisión de la posesión en concepto de dueño (sea voluntaria, mediante la tradición por el vendedor poseedor, o sea supletoriamente forzosa, mediante la puesta en posesión por el Juez) cese en su actual función de condición legal o requisito legal de cumplimiento necesario para que se consolide la transmisión del derecho de propiedad a causa del contrato de compraventa otorgado por el vendedor que es propietario y poseedor.
La exigencia de este requisito adicional y posterior al contrato se fundamenta en que la posesión en concepto de dueño tiene eficacia probatoria y publicitaria, pues el poseedor en concepto de dueño, por presunción legal (sin perjuicio de la prueba en contra), queda legitimado como propietario presunto, por título material no determinado, dispensado de exhibir título formal (art. 448 CC).
Asi, dar la posesión en concepto de dueño es dar la prueba de la pertenencia del derecho de propiedad, transmitir la posesión en concepto de dueño es transmitir la prueba de la pertenencia de la propiedad y pasar a ser poseedor en concepto de dueño es pasar a ser propietario presunto.
Se proyecta que, respecto a dichas fincas, la inscripción registral sustituya a la tradición en su actual función de condición legal para la consolidación de la transmisión contratada.
Porque es evidente que la inscripción registral del contrato de compraventa conformado y probado mediante escritura notarial cumplirá mejor que la posesión su eficacia probatoria y publicitaria. El titular registral del derecho de propiedad, adquirido por contrato determinado, probado mediante copia de la escritura notarial conformadora calificada por el registrador, y publicado mediante la inscripción, por presunción legal (mientras no se rectifique la inscripción registral) quedará legitimado como propietario presunto a causa del contrato inscrito (art. 38, 1, LH).
2) Intentaré coordinar las manifestaciones del conferenciante con cuanto expuse al respecto en mis cuatro estudios recopilados y concordados en el libro titulado Transmisión del derecho de propiedad por contrato de compraventa (condicionada legalmente a la adquisición por el comprador de la posesión en concepto de dueño de la cosa mediante la tradición por el vendedor o supletoriamente mediante la puesta en posesión por el Juez, e incondicionada cuando está desposeído), que también pudo denominarse Transmisión de la propiedad a causa de compraventa (condicionada legalmente a la transmisión de la posesión, voluntaria o forzosa, cuando el vendedor es el poseedor, c incondicionada cuando el vendedor está desposeído). En particular he de coordinarlas con lo expuesto en el estudio Page 2296 tercero acerca del Contrato de compraventa y tradición en el Código Civil español de 1889 2.
De manera que este estudio quinto continúe la línea de pensamiento evolutivo aludida en la solapa del libro y en su Presentación, orientada a desvelar el germanismo dicotómico de nuestra doctrina, para dignificar el contrato latino de compraventa y desmitificar la tradición, para facilitar así la comprensión y exposición didáctica de nuestro sistema registral.
Intentaré aclarar el significado y alcance del contrato y de la escritura notarial así como el significado de la tradición y de la inscripción necesaria (constitutiva) para lo que tendré en cuenta la orientación histórica de don Bienvenido Oliver y Esteller 3 y la orientación actual de la doctrina italiana y de su Código Civil de 1942 4, que según acuerdo internacional de Pavía (1990) es el modelo a considerar para el futuro Código europeo de los contratos 5.
En este estudio, como en los anteriores, me refiero al contrato de compraventa y al derecho de propiedad, porque el contrato de compraventa es el modelo de los contratos, sobre todo de los demás contratos que son traslativos y consecuentemente obligatorios (permuta, obra, sociedad, mutuo...) y porque el derecho de propiedad es el modelo de los derechos patrimoniales reales parciales. Así, también puede aplicarse este estudio a otros contratos y a otros derechos, con las correspondientes adaptaciones específicas 6. Page 2297
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Dentro de estos limites, insistiré en contrastar dos sistemas legislativos, las teorías que pretenden explicarlos y sus respectivas terminologías.
El sistema alemán, de la diferenciación dicotómica entre el contrato obligatorio (Venta) y el negocio dispositivo de transmisión, de cosa mueble (Tradición) o de cosa inmueble (Auflassung), abstraído de su causa, como es el contrato de venta. Hay dos acuerdos jurídicos: uno obligatorio (contrato) y otro traslativo (acuerdo real).
El sistema latino, en su configuración actual del contrato de venta traslativo y obligatorio, y de las posibles condiciones legales de la transmisión contratada (tradición de muebles y escritura notarial e inscripción registral de fincas en el sistema español propugnado). Hay un acuerdo jurídico: el contrato traslativo y obligatorio.
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Insistiré, para aclarar que el contrato de compraventa español no es un contrato de finalidad traslativa y de voluntades obligatorias, sino que es un contrato de dos voluntades traslativas y obligatorias, la del vendedor y la del comprador, que transmite el derecho, aunque sea mediante el cumplimiento de alguna necesaria condición legal o requisito adicional posterior; normalmente, cuando el vendedor es el poseedor en concepto de dueño de la cosa vendida, mediante la transmisión de la posesión (voluntariamente, mediante la tradición por el vendedor poseedor, o forzosamente, mediante la puesta en posesión por el Juez) en cuanto la posesión probada es la prueba, por presunción legal, de la pertenencia del derecho de propiedad (art. 448 CC).
En este sentido, hacer tradición, dar la posesión, significa dar la prueba por presunción legal de la pertenencia del derecho de propiedad, mientras que inscribir significa dar publicidad a la pertenencia del derecho de propiedad, adquirido por el título inscrito, probado mediante escritura notarial conformadora del contrato y probatoria de la transmisión del derecho de propiedad y de la posesión en concepto de dueño.
La ley condiciona la consolidación de la transmisión del derecho de propiedad a la transmisión de la posesión en concepto de dueño. La ley condiciona la consolidación del cambio del propietario verdadero al cambio del propietario presunto y aparente por título no determinado. La ley condiciona la consolidación de la transmisión del derecho contratada a la transmisión de la prueba por presunción legal de la pertenencia del derecho de propiedad.
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Partiendo de este principio fundamental de la configuración del contrato de compraventa y de la tradición, para que se produzcan los efectos regístrales, el registrador inscribe el titulo de pertenencia del derecho (título en sentido material) que, según la ley, es el fundamento de la adquisición consolidada del derecho. Que será el supuesto de hecho integrado por el título (contrato) y el modo (tradición), conforme al artículo 2.;, 1, 2, Page 2298
de la Ley Hipotecaria y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (según sentencia de 23 de enero de 1989) cuando el vendedor es el poseedor en concepto de dueño. Que será sólo el contrato cuando el...
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