Compraventa. Ratificación aportada en fase de recurso. Tracto sucesivo

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Resumen: En la venta de una cuota indivisa de varias fincas registrales, que dan derecho a la utilización singular y exclusiva de determinada plaza de aparcamiento, hay que observar el principio de tracto sucesivo. No cabe aportar, ya iniciado el recurso, una escritura de ratificación de un mandato verbal, tratando de subsanar uno de los defectos alegados por el registrador.

Hechos: Se presenta una escritura formalizada en 1980, en la que dos entidades A y B, titulares entonces de cuatro fincas registrales (4 de la primera y 1 de la segunda), venden a C una cuota indivisa de 0’724 milésimas por ciento que se corresponden con la utilización singular y exclusiva de una plaza de aparcamiento.

Registrador: Suspende la inscripción, ya que: a) El adquirente está representado en la escritura verbalmente, sin que se haya ratificado dicha representación, b) Las fincas que habían sido propiedad de la sociedad A, ya no estaban inscritas a su favor, habiéndose hecho ventas posteriores de las mismas, habiendo pasado todas a ser de titularidad de la Entidad B.

Recurrente: El adquirente interpone recurso, alegando: 1) que aporta la escritura de ratificación del mandato verbal y 2) que siendo cierto que alguna de las participaciones vendidas habían pasado de la sociedad A a la B, ésta era hoy la titular de todas ellas.

Resolución: La DG ratifica la calificación registral.

Doctrina: En cuanto al primer defecto (falta de ratificación por el comprador), indica que el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionan directa e inmediatamente con la calificación registral, debiendo ser rechazado cualquier motivo o documento que no ha sido presentado en tiempo y forma. Por tanto, el recurso no es la vía adecuada para subsanar los defectos alegados por el registrador, ni se puede admitir en fase de recurso la escritura de ratificación del mandato verbal.

Y en cuanto al segundo, se indica que es preciso además observar el principio del tracto sucesivo, lo que exige que todas las participaciones estuvieran inscritas a favor de una de las sociedades transmitentes, en el Registro de la Propiedad. Por tanto, estando las fincas inscritas en el Registro bajo la salvaguarda de los tribunales a favor de una persona distinta del transmitente, no puede accederse a la inscripción del título calificado, sin...

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