Compraventa con precio aplazado. Reserva de dominio. Condición suspensiva. Pacto comisorio
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 47-49 |
Supuesto de hecho.
Se presenta para su inscripción una escritura de compraventa en la que se aplaza íntegramente el pago del precio, que se garantiza mediante un pacto de reserva de dominio, cuya inscripción se discute porque se cuestiona su viabilidad en materia inmobiliaria y por incurrir en la prohibición del pacto comisorio.
Planteamiento.
La Resolución hace un recorrido muy didáctico sobre las cuestiones que plantea el pacto de reserva de dominio para dar una visión general del mismo, tanto desde el punto de vista estrictamente sustantivo como de su proyección registral.
En primer lugar, se cuestiona su aplicación en el ámbito inmobiliario y contesta que sí resulta aplicable. Seguidamente explica su fundamento y el soporte normativo y jurisprudencial del pacto, deteniéndose en su naturaleza y efectos. Da respuesta positiva a su inscripción y explica su desenvolvimiento en la esfera registral.
¿El hecho de que no se transmita el dominio hace que nada haya que inscribir? NO. ¿El pacto supone de facto un pacto comisorio prohibido por el ordenamiento jurídico? NO.
Resolución.
I CONCEPTO Y VALIDEZ DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO.
Como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1993: «El pacto de reserva de dominio tiene plena validez, según doctrina uniforme de esta Sala [SS. 16-2-1894, 8-3-1906, 30-11-1915 y 10 enero y 19 mayo 1989 (RJ 1989\3778)]; en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, significa una derogación convencional del art. 609 del CC en relación con los arts. 1461 y concordantes y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada, y verificado tal completo pago se produce ipso iure la transferencia dominical; no afecta, pues, a la perfección, pero sí a la consumación, sin que se desnaturalice el concepto jurídico de la compraventa ni se prive a los contratantes, una vez perfecta aquélla por el libre consentimiento, del derecho a exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones esenciales de la misma».
Merece destacarse la expresión “a modo” que utiliza la Sentencia, pues como también destaca la STS de 24 julio de 2012, decir...
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