Compraventa en Navarra
| Autor | Manuel Faus |
La compraventa es uno de los contratos que están regulados en la Ley de Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo (Ley 1/1973, de 1 de marzo) con una normativa vigente hasta el 15 de octubre de 2019, inclusive.
El 16 de octubre de 2019 entró en vigor la nueva redacción y en parte nueva numeración de las Leyes dadas por la LEY FORAL 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo
La Ley Foral 31/2022, de 28 de noviembre, de atención a las personas con discapacidad en Navarra y garantía de sus derechos redacta de nuevo varias Leyes, pero ninguna modificación afecta al presente tema.
En este tema hay dos apartados:
I. Normas a partir del 16 de octubre de 2019.
II. Normas hasta el 15 de octubre de 2019 y jurisprudencia.
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Contenido
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LEY 563 (con nueva redacción):
Contrato de COMPRAVENTA:
El contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales, pero, cuando se trate de cosas fungibles, a tanto por unidad, no se perfecciona hasta que se hayan contado, pesado o medido. Cuando se haya convenido la perfección mediante una forma determinada, se aplicará lo dispuesto en la ley 17.
LEY 564. Adquisición de la propiedad (sin modificación)
La adquisición de la propiedad por el comprador requiere la entrega de la cosa vendida.
LEY 565 (con nueva redacción):
Condición suspensiva. Aunque no hubiere pacto de reserva de dominio en la compraventa, mientras el comprador no pague el precio, la transmisión de dominio se presumirá sometida a condición suspensiva, a no ser que se hubiese fijado un plazo para el pago del precio o convenido considerar este como cantidad prestada o constituido garantía real o personal.
LEY 566 (con nueva redacción):
Venta múltiple. Si por contratos distintos dos o más personas han comprado de buena fe una misma cosa, tendrá preferencia sobre esta la que haya recibido antes la posesión. Si ninguna de ellas posee, la que haya pagado al vendedor en la forma convenida, y si varias pagaron, la que ostente un contrato de fecha fehaciente más antigua. En todo caso, el comprador de buena fe será preferido al de mala fe; y si todos fueran de mala fe, se aplicarán las reglas establecidas para el caso de que todos fueran de buena fe.
Los compradores que conforme al párrafo anterior quedaren excluidos de la cosa sólo podrán reclamar del vendedor el resarcimiento de daños e indemnización de perjuicios.
Si alguno de los compradores hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Lo establecido en esta ley se aplicará también a la permuta, adjudicación en pago y otros contratos traslativos a título oneroso.
LEY 567 (con nueva redacción):
Obligaciones del vendedor. Por el contrato de compraventa, el vendedor se obliga a entregar la libre posesión de la cosa vendida; queda igualmente obligado a hacer todo lo posible para que el comprador adquiera la propiedad sobre la misma. Asimismo se obliga el vendedor al saneamiento por evicción y vicios ocultos, salvo que las partes hubieren pactado lo contrario.
En caso de incumplimiento, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá este la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optare por la rescisión.
LEY 568. Entrega de la cosa (sin modificación):
La cosa vendida se entenderá entregada cuando haya sido puesta a disposición del comprador, según la naturaleza de la cosa y conforme a los usos del lugar.
El uso de la cosa o el ejercicio del derecho por el comprador se equipara a la entrega. El otorgamiento de la escritura pública de compraventa, salvo pacto en contrario, equivale también a la entrega.
LEY 569 (con nueva redacción):
Riesgos. Perfeccionada la venta, debe el vendedor custodiar diligentemente la cosa vendida hasta su entrega y avisar al comprador de los posibles riesgos; responderá de la pérdida o daños causados por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. Todos los demás riesgos serán a cargo del comprador, aunque este no haya incurrido en mora para aceptar la entrega. En caso de mora del comprador, el vendedor no queda obligado a entregar sino lo que subsista de la cosa vendida.
En las ventas hechas bajo condición suspensiva, si antes del cumplimiento de esta se perdiere la cosa, quedará sin efecto el contrato; sin embargo, cumplida la condición, el menoscabo anterior será a cargo del comprador.
LEY 570. Evicción (Sin modificación):
En caso de producirse la evicción de la cosa vendida, el vendedor deberá indemnizar al comprador todo menoscabo patrimonial sufrido por éste a consecuencia de la evicción.
LEY 571 (con nueva redacción):
Facultad de disentir. Cuando las partes se hubieren reservado el derecho de disentir de la compraventa, dejándola sin efecto, y no se hubiere señalado plazo para el ejercicio de este derecho, se entenderá que caduca pasados un mes y un día contados a partir de la entrega.
Entiende la doctrina que como esta facultad se concede a ambas partes, en cierta forma deja la compraventa sujeta a condición resolutoria, admitiéndose por pacto que se conceda sólo a una de las partes.
LEY 572 (con nueva redacción):
Venta en función de garantía. Para las ventas con pacto de retro, reserva de dominio o condición resolutoria en función de garantía se observará, respectivamente, lo dispuesto en los capítulos IV, VI y VII del título VII del libro III.
LEY 573 (con nueva redacción):
Gastos derivados de la compraventa. Salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura u otro documento serán por mitad a cargo de comprador y vendedor.
Son válidos y surtirán plenos efectos entre las partes los pactos sobre el pago de impuestos y otros gastos derivados de la compraventa sin perjuicio de las obligaciones ante la Administración y lo dispuesto en otras disposiciones legales.
LEY 574 (con nueva redacción):
Venta en pública subasta. La venta entre particulares de cosas en pública subasta, voluntaria o forzosa, se regirá por lo establecido en el pliego de condiciones y, en defecto de este, por las reglas siguientes:
1.- El anuncio de la subasta contendrá la fecha de celebración; las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar; la valoración de estos, así como la calidad del subastante y las condiciones de los licitadores.
2.- En las subastas por pliegos cerrados, una vez presentados, estos no podrán ser retirados, y el acto de su apertura será público. Se adjudicará provisionalmente el remate a la proposición más ventajosa; si las proposiciones fueran iguales, en el mismo acto se verificará entre los proponentes una licitación por pujas a la llana durante diez minutos; si terminado este tiempo subsistiese la igualdad, se decidirá por sorteo la adjudicación provisional.
3.- En las subastas por pujas a viva voz o a la llana los licitadores pujarán conforme a los usos y costumbres.
4.- Antes de levantarse la sesión, se extenderá acta de la subasta con las formalidades debidas. Leída el acta, deberá ser firmada por el adjudicatario, interesados que quieran hacerlo y, en su caso, por el autorizante.
Las subastas judiciales y administrativas se regirán, respectivamente, por lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en las leyes administrativas.
Compraventas especialesSalvo lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la Ley Hipotecaria y en las leyes administrativas, deberán elevarse a escritura pública las compraventas de bienes inmuebles adquiridos en subasta.
1.- De la venta con pacto de reserva de dominio
LEY 483 (con nueva redacción):
Concepto. Efectos. El contrato queda perfeccionado desde su celebración, pero el efecto de transmisión de la cosa quedará diferido hasta el pago total. Mientras tanto, corresponde al comprador la posesión y disfrute de la cosa vendida, con las limitaciones pactadas en su caso, así mismo estarán a su cargo el riesgo y todos los gastos inherentes a aquella; el vendedor, por su parte, queda obligado a no disponer de la cosa.
Inscrita la venta en el Registro de la Propiedad u...
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