Compraventa. Incompatibilidad al sustituir un notario el poder recíproco propio y de la esposa

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Un matrimonio (en el que el marido es notario), formaliza en 1984, un poder general recíproco, ante otro notario, en el que, se confieren amplias facultades, incluso de sustitución en favor de un tercero. En 2019, el cónyuge-notario, actuando "por sí y ante sí", y además en representación de su esposa, sustituye aquel poder primitivo, en favor de un tercero, para vender un inmueble. La DG estima que no cabe la sustitución así otorgada y que es calificable por el registrador.

Hechos: Se formaliza una escritura de compraventa en la que los vendedores (el esposo, notario autorizante de la sustitución del poder primitivo y su esposa) están representados por una tercera persona, a virtud de un poder específico de 2019, para la venta de un inmueble concreto, en el que el propio notario vendedor, a través de la fórmula "por mí y ante mí", y actuando además en nombre de su esposa, hace constar su juicio de suficiencia del poder conferido, para lo que había sido facultado en 1984, por su esposa, con las facultades de "vender inmuebles y otorgar poderes, con las facultades que detalla" las cuales, el notario autorizante del poder, considera suficientes para los actos y contratos a que el poder se refiere, sin que haya variado la capacidad jurídica de la esposa representada.

Registrador: Deniega la inscripción de la escritura presentada, haciendo constar que existe incompatibilidad en la autorización del poder otorgado por el propio notario poderdante, en relación con la representación de su esposa. Se apoya para ello, expresamente, entre otros, en el artículo 139 RN que indica que "el notario no puede autorizar actos jurídicos a su favor o de su cónyuge o persona con análoga relación de afectividad o parientes en los grados mencionados, aun cuando tales parientes o el propio notario intervengan en el concepto de representantes legales o voluntarios de un tercero.." y además de la RS 10 de julio de 2019 que establece que "en casos como el presente no se puede decir que el notario esté investido de la posibilidad de apreciar la existencia o no de un potencial conflicto de intereses, algo que debe ser evitado por quien se encuentra en posición de autorizar un instrumento, afectado por esa simple posibilidad, lo que lo convertiría en juez y parte, algo que se aviene mal con la imparcialidad y rigor exigibles a toda actuación notarial…aparte de lo que establece expresamente el art 27 de la LN, y de que el documento calificado, está siempre sujeto...

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