Compraventa de finca sujeta a tanteo convencional. Caducidad del derecho y caducidad del asiento

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Los derechos de adquisición preferente constituidos voluntariamente pueden configurarse con eficacia personal o real (numerus apertus). Para ser derechos reales deben cumplir los requisitos y respetar los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales.

Hechos: Consta en la inscripción de la finca que se vende el siguiente pacto establecido en la escritura de compraventa que causó el asiento a favor del ahora vendedor: “… Décimo. (…) las partes comparecientes (…) fijan de mutuo acuerdo, un derecho de tanteo y retracto (…) sobre la finca descrita, por un plazo de 10 años, plazo que empezará a contar desde la fecha de celebración del presente contrato, fijándose como precio máximo a abonar (…)”.

Ahora se cuestiona la inscripción de una compraventa otorgada por el titular registral de la finca.

Registradora: Suspende la inscripción limitándose en la nota de calificación a expresar que aquellos derechos caducarían transcurridos cinco años más desde su vencimiento conforme al artículo 177 del Reglamento Hipotecario.

Notaria: Alega la falta de motivación de la nota de calificación al no dar razón alguna que justifique la negativa a practicar la inscripción. Además, entiende que estos derechos ya se habrían extinguido y que, no constando en el Registro que el vendedor haya de notificar su propósito de transmitir a la empresa de la vivienda, ningún obstáculo impide la inscripción

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 El tanteo y retracto voluntarios son derechos atípicos o innominados, que se encuadran en la categoría de derechos de adquisición preferente. No impiden la transmisión ni producen cierre registral salvo que se hubiera pactado alguna limitación dispositiva.

2 Estos derechos pueden configurarse con naturaleza personal o real, tal y como reconoce la doctrina de Centro Directivo y del Tribunal Supremo.

Para que tengan carácter real “no es suficiente la voluntad o la denominación del derecho (…) Hace falta, además, que concurran determinadas circunstancias que la Resolución de 4 de mayo de 2009 sintetizó en dos: a) es preciso que la figura que se crea tenga las características propias de un derecho real, y b) que, si se trata de una figura carente de regulación legal, se regulen todas las consecuencias que dicha figura comporta...

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