Contrato de compraventa de finca en España por un extranjero residente en España

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aOctubre 2021





Contenido
  • 1 ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.
  • 2 Observación
  • 3 Modelo de escritura
  • 4 Comentario
    • 4.1 Temas generales en las ventas
    • 4.2 La inversión, en general
    • 4.3 Prueba de la residencia
    • 4.4 Atención a las fincas rústicas adquiridas por no comunitarios
    • 4.5 Otros temas relaciones con personas extranjeras
      • 4.5.1 EL IDIOMA
      • 4.5.2 LA IDENTIFICACIÓN
      • 4.5.3 LA EXPRESIÓN DEL NIF
      • 4.5.4 El RÉGIMEN MATRIMONIAL
      • 4.5.5 El USO DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO
    • 4.6 Prueba del derecho extranjero
    • 4.7 Terrenos que limitan con carretera del Estado
    • 4.8 Poder otorgado en el extranjero
    • 4.9 Lista de paraísos fiscales
    • 4.10 Traducción oficial de documentos
  • 5 Doctrina Administrativa citada
  • 6 Legislación citada
ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.

1. Legislaciones que se rigen por el Código Civil: La Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (entrada en vigor el 3 de septiembre de 2021) suprime la incapacitación y modificado diversos preceptos que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc., y también muchos artículos del Código Civil, en especial los referentes a la tutela y curatela y a la capacidad de las personas).

2. Cataluña: el DECRETO LEY 19/2021, de 31 de agosto, por el que se adapta el Código civil de Cataluña a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad, asimismo en vigor el 3 de septiembre de 2021, dispone que la persona mayor de edad que necesita apoyo para ejercer su capacidad jurídica en condiciones de igualdad puede solicitar la constitución de la asistencia que regulan los artículos 226-1 a 226-7 del Código civil de Cataluña y que a partir de la entrada en vigor de dicho Decreto ley, la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada ya no se pueden constituir en relación a las personas mayores de edad. Se les aplicará, si procede, el régimen de la asistencia que regulan los artículos 226-1a 226-7 del Código civil de Cataluña. redactados de nuevo por dicho Decreto Ley?

Juicio de capacidad:

Consecuencia de estas nuevas normas: se entiende que no es correcto utilizar la fórmula notarial clásica cuando se dice que el/los otorgante/s tiene/n la capacidad legal necesaria y otras fórmulas similares, puesto que toda persona tiene capacidad, sin perjuicio de que a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica le sean exigibles medidas de apoyo (voluntarias, intervención del curador o del defensor judicial y guarda de hecho), medidas que deben constar y cumplirse en el título.

Procede modificar la fórmula tradicional utilizando nuevas fórmulas hasta la consolidación de alguna de ellas (se ofrecen en el cuerpo del formulario las dos que propone la Circular informativa 2/2021 de la Comisión Permanente del Notariado). Puede ser conveniente en el Otorgamiento y autorización hacer constar que consiente/n y firma/n, teniendo el/los otorgantes a mi juicio, discernimiento necesario para prestar libremente su consentimiento por la íntegra comprensión del presente instrumento público.

3. Aragón, hasta la necesaria adaptación puede haber cierto conflicto y discordancia entre sus normas sustantivas y las procesales o de publicidad que resultan de las modificaciones que introduce de la citada Ley 8/2021 y que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc.).

Observación

Para plantear adecuadamente el problema debemos entender que en materia de inmuebles (tanto sea su adquisición como su enajenación), más importante que diferenciar españoles y extranjeros, es la diferencia entre personas residentes y no residentes, en especial para analizar cuando estamos ante una auténtica inversión extranjera, cuando existe control de cambio, declaraciones de pago o de desinversión, retención al vendedor no residente, etc. Para el caso de compra o de venta de no residentes, me remito a sus respectivos formularios en esta misma Obra.

El modelo propuesto, es el de compra por extranjero residente, (perfectamente aplicable, con los pertinentes cambios, a la venta) y en el comentario se analizará el tema de la forma de acreditar la residencia de extranjeros y el tema NIF/NIE.

Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en * COMPARECEN:

De una parte, (el nacional español):

Don *, mayor de edad, *(profesión o actividad) , vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *, vigente, por el que le identifico. (En el caso de persona casada, se expresará su régimen y nombre del cónyuge, si procede).

De nacionalidad y residencia española y de vecindad civil * (en su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Y de otra parte, (el extranjero residente)

Don *, mayor de edad, * (profesión o actividad y si está casado, comparezcan o no ambos consortes, se expresará su régimen matrimonial: véase el comentario), de nacionalidad *, residente en España, con domicilio en *; exhibe Tarjeta de residencia (NIF) número *, vigente (si es comunitario: exhibe su Documento nacional de Identidad número * o pasaporte, etc. y NIE número *, vigente).

Identificación:

Opción A.- Persona física extranjera no comunitaria o comunitario con Tarjeta de residencia.

Le identifico por su expresada tarjeta de residencia, expedida el día * y válida hasta el día *, con fotografía y firma conformes. Uno a esta matriz fotocopia, que testimonio, de dicho documento a efectos de acreditar su identificación: dicho documento incorporado no se insertará en las Copias, sin precisar especial mención de ello.

Opción B.- persona física extranjera comunitaria, sin Tarjeta de residencia.

Le identifico por su expresado Documento Nacional de Identidad (o Pasaporte) expedido el día * y válido hasta el día *, con fotografía y firma conformes. Uno a esta matriz fotocopia, que testimonio, de dicho documento a efectos de acreditar su identificación: dicho documento incorporado no se insertará en las Copias, sin precisar especial mención de ello.

Acredita su condición de residente (ver en el comentario las diversas formas de acreditar la residencia)

Intervienen todos en su propio nombre y derecho.

(Opciones)

  • A mi juicio tienen legitimación y ejercen su capacidad jurídica mediante su decisión de otorgar esta escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:
  • A mi juicio tienen legitimación y capacidad para otorgar esta Escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:
  • A mi juicio tienen legitimación y capacidad, sin necesidad de ninguna medida de apoyo, para otorgar esta Escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:

I.- Que Don/ña * es propietario/a (son propietarios, la sociedad es propietaria, etc.) de la siguiente Finca:

URBANA: *. (o Rústica).

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas. En caso contrario puede verse situación del arrendatario en los formularios que hace referencia a finca arrendada, rústica o urbana, tales como:

(ATENCIÓN: En caso de transmisión o gravamen de una vivienda o en el caso de terreno (rústico o urbano) en el cual haya una vivienda y que, en cualquier de los dos casos, por ser titularidad de uno solo de los cónyuges, concurra únicamente su titular, se indicará: «declara el titular de la finca descrita que ésta no es su vivienda familia».

En caso de transmisión de la finca propiedad de persona soltera, viuda o divorciada debe indicarse que «la finca no está sujeta a restricciones en la facultad dispositiva por atribución del uso de la que hubiera sido vivienda familiar y en las legislaciones donde sea preciso, «que no es la vivienda común con pareja alguna).»

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento,...

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