STS 446/2006, 16 de Mayo de 2006

La representación de D. Arturo y de la DIRECCION000 de Huelva dedujo demanda de juicio de menor cuantía contra "Prohutar, S.L.", Dª Erica, Dª Luz, Dª Rosario, D. Jorge y Dª Almudena, en la que postulaba :

1. - Se declarara que "Prohutar, S.L. solo ha sido propietaria y promotora de 19 plazas en el garaje de su promoción en Avda. Cristóbal Colón, 13 y 15.

2. - Que, en consecuencia, ante las posibles dobles ventas los propietarios de las diecinueve plazas adquiridas por escritura pública que han tenido acceso prioritario al Registro de la Propiedad son los únicos propietarios de los garajes y de la finca que constituye la planta de garaje.

3. - Que por carecer de objeto por el que contratar, las compraventas de cuotas, de las que hoy son titulares los codemandados individuales, detallados en el cuerpo de este escrito, que exceden de las 19 plazas de garaje primeramente vendidas son nulas, siendo igualmente nulos los títulos que las representan, procediendo ser así declarados expresamente.

4. - Se condene a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y se declare en consecuencia la anulación de las inscripciones registrales de los títulos declarados nulos, librándose testimonio del contenido de la resolución judicial para que tenga oportuno acceso al Registro de la Propiedad, todo ello sin perjuicio de las reclamaciones que pudieran plantearse entre los demandados compradores y la promotora.

5. - Se les condene al pago de las costas.

Por Otrosí, se interesaba la anotación preventiva de la demanda, a lo que se accedió por el Juzgado, mediante fianza que efectivamente fue prestada.

Los demandados comparecieron y se opusieron a la demanda, interesando la absolución con imposición de costas.

El Juzgado de Primera Instancia de Huelva nº 8 dictó Sentencia en 6 de abril de 1998 (Autos de Menor Cuantía 52/97 ), con los siguientes pronunciamientos:

1. - Absolvió a Dª Erica.

2. - Declaró que los propietarios de las dieciocho primeras participaciones indivisas con derecho al uso de plazas adquiridas por escritura pública que han tenido acceso prioritario al Registro de la Propiedad (inscripciones segunda a décimo novena de la finca registral 55.803, inscrita al folio 87 del libro 190, tomo 1612 del Registro de Huelva-3), sin perjuicio del derecho preferente a favor de la codemandada Dª Erica, como titular de la inscripción vigésima, son los únicos propietarios de las plazas de aparcamiento y de la finca que constituye la planta de garaje del edificio sito en los números 13 y 15 de la Avda. de Cristóbal Colón (de Huelva)

3. - Condenó a los restantes demandados a estar y pasar por la anterior declaración y, en consecuencia, acordó la cancelación de las inscripciones contradictorias a la declaración de dominio referida en el apartado anterior, concretamente, la cancelación por razón de doble venta de las inscripciones de dominio de participaciones indivisas inscritas bajo los ordinales vigésimo segundo a vigésimo cuarto, ambos inclusive de la mencionada registral 55.803

4. - Sin imposición de costas.

La parte demandada, salvo Dª Erica, interpuso Recurso de Apelación, que fue resuelto por Sentencia que la Sección Segunda de Audiencia Provincial de Huelva dictó en 28 de mayo de 1999 , Rollo 219/1998. Estimó el Recurso y, revocando la Sentencia de primera instancia, desestimó la demanda y absolvió a los demandados, imponiendo las costas de primera instancia a los actores y sin realizar especial pronunciamiento sobre las del recurso.

Contra la expresada sentencia ha interpuesto la parte actora Recurso de Casación, que formula al efecto seis motivos, de los cuales el 1º (Incongruencia) y el 2º (falta de motivación) por la vía del ordinal 3º del artículo 1692 LEC 1881 , el 3º acogiéndose al artículo 5.4 LOPJ (falta de motivación, con infracción del artículo 24.1 de la Constitución ) y los restantes, por la vía del ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881 , por infracción del artículo 1473 CC (4º motivo), del artículo 1261 2º CC (5º motivo) y del artículo 1281 CC (motivo 6º). El Ministerio Fiscal se opuso a la admisión del motivo 2º, entendiendo que carece manifiestamente de fundamento.

El Recurso fue admitido por Auto de 6 de septiembre de 2000 .

El único de los recurridos que ha comparecido, D. Jorge, presentó oportunamente escrito en el que se adhirió a la oposición formulada por el Ministerio Fiscal a la admisión del Motivo 2º, y aceptó como argumentos de impugnación los propios Fundamentos de la sentencia recurrida.

Se señaló para Votación y Fallo el día 21 de abril de 2006, fecha en que efectivamente ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. VICENTE LUIS MONTÉS PENADÉS

Para situar adecuadamente el conflicto planteado, conviene destacar los siguientes hechos:

1. - "Prohutar, S.L." promovió la venta de diversos pisos, locales, plazas de aparcamiento y trasteros en el edificio en construcción correspondiente a los números 13 y 15 de la Avda. de Cristóbal Colón, en Huelva. Pisos y locales se vendía en unión con una participación en planta de garaje, con derecho a plaza de aparcamiento. Se firmaban a este efecto contratos privados de compraventa, en los que se presentaba como objeto de la compraventa la respectiva plaza de aparcamiento.

2. - La promotora otorgó la correspondiente escritura pública de agrupación y posterior declaración de obra nueva y división horizontal en 12 de abril de 1991, cuando al menos había ya vendido alguna de las plazas de garaje. En esta escritura se describía la planta de garaje y trasteros, previendo, según el último de los proyectos redactados, de fecha 1 de marzo de 1991, la delimitación de tan solo 20 plazas de garaje, así como la sustitución de la salida desde la finca colindante por una rampa desde el propio edificio.

3. - La entidad promotora solicitó licencia de obras, condicionada a la correspondiente aprobación ulterior a la declaración de obra nueva según el número de plazas y sus dimensiones, e interesó la autorización respecto de veinte plazas de garaje. La Comisión del Gobierno del Ayuntamiento de Huelva concedió licencia de apertura para solo 19 plazas por acuerdo de 21 de diciembre de 1992.

4. - La promotora fue vendiendo cuotas indivisas de la planta de garaje, cuyos compradores las fueron inscribiendo en el Registro de la Propiedad. Las cuotas eran desiguales (6,13%; 3,48%; 3,92%;3,19%, etc.). Al inscribirse la compraventa nº 19 (Dª Erica), se había vendido el 77,06%, que con la vigésima inscripción llegó al 80,47%. Se siguieron vendiendo. La inscripción 20ª se refiere a una cuota del 3,41%, vendida a D. Andrés y Dª María Inés, no demandados. Las inscripciones 21, 22 y 23 se practican a favor de los demandados Dª Luz (4,76%), Dª Rosario (3,92%) y D. Jorge y Dª Almudena (3,67%).

La Sentencia de primera instancia rechaza la nulidad por falta de objeto, alegada en el extremo c) de la demanda, y basa su decisión en la previsión normativa para supuestos de doble venta, en lo que denomina prioridad en supuestos de doble venta. "La prioridad registral - dice el Fundamento Jurídico Cuarto - se reconoce por fecha de inscripción en el Registro y, en caso de coincidencia en la inscripción, por orden de presentación ( artículo 25 de la Ley Hipotecaria ), lo que supone, respecto de la finca registral 55.803... la prioridad dominical de los titulares correspondientes a las inscripciones segunda a vigésima, es decir el demandante individual y los restantes miembros de la comunidad no demandados, a excepción del representado en la inscripción 21ª en su condición de demandante, "puesto que la inscripción 20ª se corresponde a la demandada Dª Erica" [es erróneo, le corresponde la 19ª], sobre cuya posición se razona que no hay prueba de su mala fe, por lo que se prioridad no puede ser cuestionada.

La Sala de apelación no aceptó los razonamientos del Juzgador de primera instancia, entendiendo que "la solución del conflicto creado por la existencia de más plazas de garaje que las previstas inicialmente y aprobadas mediante licencia municipal no puede venir de la mano del artículo 1473 CC y el principio prior tempore potior iure, porque no se dan los presupuestos de hecho de la doble venta" ni cabe la aplicación analógica, como no hay falta de objeto cierto y, en síntesis, "no se alcanza a comprender la razón por la que aleatoriamente unos adquirentes deben ser preferidos a otros cuando todos están afectados por la misma situación irregular, por la sobreexplotación que de la planta quiso hacer el vendedor". En el criterio de la Sala, además, no se alega que las plazas entregadas no sirvan al objeto material para el que fueron vendidas (el aparcamiento de vehículos), aunque habrá aumento del riesgo a asegurar, dificultad de maniobrabilidad e infracción urbanística.

En el Primero de los Motivos, denuncia el recurrente, por la vía del ordinal 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , la incongruencia de la sentencia, con infracción de los artículos 359 LEC y 120 de la Constitución , que se habría producido por la "falta de precisión en un punto esencial, que es la alegación de esta parte de la imposible maniobrabilidad en el aparcamiento de vehículos como consecuencia de la construcción de un mayor número de plazas de garajes de las permitidas en el proyecto y en la correspondiente autorización administrativa".

El motivo se desestima. En primer lugar, la sentencia recurrida viene a decir que los actores no han alegado que las plazas entregadas no sirvan para el aparcamiento, pero no desconoce los problemas de maniobrabilidad ni, en su apreciación crítica del tema enjuiciado, ignora los problemas urbanísticos, sólo que dando una valoración en la que se estará o no de acuerdo, pero sin incidir en incongruencia ni por omisión ni por exceso ni por alteración del debate. En segundo lugar, la incongruencia, como tantas veces ha dicho esta Sala, se presenta cuando no obedece la sentencia al principio sententia debet esse conformis libello, pues el principio de congruencia impone a los Tribunales la obligación de guardar el debido acatamiento al componente fáctico y jurídico de la pretensión ejercitada, poniendo en relación la parte dispositiva de la sentencia y las pretensiones deducidas por los litigantes. Pero la adecuación entre lo pedido y lo resuelto no ha de guardar una identidad absoluta ( Sentencias de 11 de febrero y 22 de marzo de 1991 , entre otras muchas) y se ha de referir a la concordancia entre las pretensiones oportunamente deducidas en los escritos fundamentales y los pronunciamientos del fallo, no a la relación de lo resuelto con los razonamientos que se hayan vertido, pues lo que impone el principio de congruencia es una racional adecuación del fallo a las pretensiones de las partes (Sentencias de 30 de abril y 13 de julio de 1991, de 17 de diciembre de 1986, de 12 de marzo de 1990 , etc.). Y, además, se trata de una sentencia absolutoria, y es doctrina consolidada que las sentencias absolutorias solo en casos especiales pueden ser calificadas de incongruentes, (Sentencias de 15 de febrero, 5 de octubre y 14 de diciembre de 1992, de 24 de marzo y 28 de septiembre de 1993, de 8 de junio de 1994 , etc.)

En los Motivos Segundo y Tercero, por el cauce del ordinal 3º del artículo 1692 LEC 1881 y amparándose en el artículo 5.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , denuncia la parte recurrente la falta de motivación de la sentencia, que por esta razón incidiría en infracción del artículo 24.1 de la Constitución . Los motivos se presentan en íntima relación y procede, por ello, un examen conjunto. El Ministerio Fiscal se había opuesto a la admisión del 2º, en que el recurrente alude a la infracción de los arts. 372.3º LEC , 248-3º LOPJ y 120.3º y 24.1 de la Constitución , entendiendo que carece manifiestamente de fundamento, toda vez que la sentencia contiene fundamentación suficiente, en los términos previstos en el artículo 372.3º LEC .

La Sentencia, en efecto, motiva (acertada o desacertadamente, es otra cuestión) sucinta pero suficientemente, y los motivos han de ser desestimados. La Sala de instancia entiende que no cabe resolver el conflicto ni por aplicación del artículo 1473 CC ni acudiendo al principio prior tempore potior iure, y asimismo considera que no hay falta de objeto cierto (artículo 1261 CC ) ni hay razón para excluir a unos adquirentes respecto de otros, cuando todos están afectados por una misma situación irregular.

El artículo 120.3º de la Constitución impone, desde luego, el deber de motivar las sentencias, y la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 CE ) comprende el derecho a obtener una resolución motivada sobre el fondo de la cuestión sometida a la consideración del Tribunal. Se requiere, por parte del órgano judicial ante el que se postule la tutela jurisdiccional, una decisión provista de una motivación congruente y razonable (Sentencias del Tribunal Constitucional 8/2004, 42/2004 , entre otras muchas), pero claramente el derecho a obtener la tutela judicial efectiva no supone el derecho a obtener una resolución correcta. Y la sentencia - no se olvide - absuelve a los demandados, no hallando razones para sostener la posición de los actores.

En los Motivos cuarto, quinto y sexto, todos ellos por la vía del ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881 , se denuncia la infracción de los artículos 1473, 1261.2º y 1281 a 1288 (pero especialmente 1281, 1282, 1284 y 1285) del Código civil .

Señalan los recurrentes, en el motivo cuarto, para fundamentar la infracción del artículo 1473 CC , que "..la venta en exceso de participaciones con derecho a uso de plazas de garaje y trasteros genera, una vez alcanzado el tope de las cuotas disponibles, una situación de doble venta, desde el mismo momento en que vinculada la cuota al número de plazas de garaje disponibles (que es lo que realmente se convierte en la base esencial del contrato...) no podrá haber más número de adquirentes que el de plazas de garaje que puedan utilizarse..."

El Motivo 5º, en que se señala la infracción del artículo 1261.2º CC , se fundamenta en que la promotora ha vendido más plazas de las que disponía al realizar la venta por el sistema de disponer de cuotas o participaciones intelectuales, prescindiendo de la realidad física de los espacios utilizables, por lo que en un momento determinado estaría disponiendo de objetos inexistentes, es decir, estaría llevando a efecto compraventas sin objeto, que serían nulas.

El Motivo sexto se basa en la infracción de la regla hermenéutica del artículo 1281.II CC , de acuerdo con la cual si los términos de un contrato no son claros, se estará a la intención de los contratantes, que se ha de buscar atendiendo a los actos de éstos, coetáneos o posteriores (artículo 1282 CC ), y dando a las cláusulas el sentido más adecuado para que produzca efecto (artículo 1284 CC ) y, desde luego, realizando una interpretación del conjunto, y no de las frases aisladas (canon de la totalidad, artículo 1285 CC ).

Los motivos se presentan íntimamente relacionados entre sí. La idea que sirve de punto de partida es que el título constitutivo de la propiedad horizontal, otorgado por el entonces único propietario (la promotora) en 12 de abril de 1991, cuando ya había vendido en documento privado al menos una de las plazas, determinó los caracteres y el destino del local, y en base a la conformación realizada vendió plazas de garaje, por más que se refiriera en los contratos a, "garajes" y en las escrituras públicas a cuotas de participación en una comunidad o copropiedad, a cuyo efecto hay que interpretar lo convenido en los diversos contratos privados como contratos de compraventa de plaza de garaje pero no de una cuota o participación indiviso, pues tal era la intención de los contratantes, que ha de prevalecer ( arts. 1281.II, 1282,1284,1285 CC ) De este modo, vienen a decir los recurrentes, establecido según la delimitación efectuada y de acuerdo con la licencia de obras, el número posible de 19 plazas, las vendidas además han sido objeto de una doble venta art. 1473 CC ) y se ha de aplicar el principio de prioridad, desplazando a los adquirentes que han llegado al Registro cuando ya se había dispuesto de las plazas posibles; o bien, de no ser así entendido, han sido materia de una compraventa sin objeto, pues más plazas no hay (artículo 1261.2º CC ) y hay que declarar la nulidad de las adquisiciones que se refieren a plazas ya vendidas.

1.- La dificultad para subsumir el conflicto aquí suscitado en la previsión legislativa sobre la doble venta que contiene el artículo 1473 del Código civil se encuentra, en primer lugar, en la idea de cosa vendida que se contiene en el precepto indicado. En lo que cabría denominar identidad del objeto vendido. La venta de una plaza de garaje a través del expediente de enajenación de una cuota parte de la propiedad en un condominio ofrece un posible tratamiento en doble plano : en el formal, la adquisición realizada accede al Registro de la Propiedad como traslación o enajenación de una participación intelectual e indivisa que, al no concretarse en una zona o espacio o recinto determinado no es susceptible de identificarse respecto de otra cuota o participación como la misma cosa a que se refiere el inciso primero del párrafo primero del artículo 1473 CC . Y del mismo modo, no es posible determinar que esa concreta "cosa" se haya inscrito con anterioridad en el Registro de la Propiedad.

2. - No ocurre lo mismo si del plano formal pasamos al sustancial. Interviene aquí la facultad de configuración, que es facultad específicamente dominical, y que viene a conformar la "cosa" vertiéndola de tal y como está en el orden fáctico al orden jurídico, como un "bien" que se ofrece a la satisfacción de los intereses en el orden social, en el mercado. En el caso, además, esta configuración se realiza por el propietario cuando ya la ha convenido con determinados adquirentes (al menos uno, ya que la fecha de los demás contratos privados no ha sido fijada, pero se estima anterior a la escritura de declaración de obra nueva). Estamos en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, y es claro aquí que el título constitutivo exigirá, a tenor de lo dispuesto en el artículo 5º LPH , además de lo relativo al inmueble o edificio en general, la descripción del local, con extensión, linderos, planta en que se halle y sus anejos (art. 5º.I, inciso final), la cuota de participación del local (pf. II), y podrá contener (dice el precepto, en su párrafo III, y de hecho contiene) reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones (no prohibidas por la Ley) en orden al uso o destino, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, etc. Todo lo cual forma un estatuto privativo (del inmueble, pero también del local) que es oponible a terceros si ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, como de hecho lo ha sido, lo que implica, naturalmente, que goza de eficacia y trascendencia real, y ello se traduce en que el concreto local destinado a garaje no es ya un ente ideal, susceptible de uso, goce o disfrute indeterminado o abstracto, sino un local que ha de ser objeto de derechos conforme a ese estatuto privativo que obligará a los terceros después de la inscripción.

3. - Esta delimitación o conformación puede hacerse de diversos modos, de entre los cuales los más cercanos al supuesto que nos ocupa consistirían :

   (a) En que el garaje fuera un local en un edificio en propiedad horizontal del que serían propietarias varias personas en condominio, pudiendo ser condueños quienes no sean propietarios de otros departamentos del edificio. El espacio destinado a garaje es un local configurado como propiedad independiente, que pertenece en condominio a varias personas, propietarias o no de otros departamentos del edificio, que lo destinan de modo voluntario y permanente al aparcamiento de sus vehículos. Se trata de un condominio con características especiales.

   (b) Que en el edificio en propiedad horizontal, cada uno de sus departamentos ( o no todos) tienen como anejo una cuota indivisa de un espacio del edificio, que destinan a aparcamiento de sus vehículos; y entre todos dichos departamentos con cuota indivisa aneja tienen el pleno dominio del espacio destinado a garaje. Habría aquí una comunidad accesoria o comunidad con fin subordinado.

   (c) El local destinado a garaje en un edificio en propiedad horizontal es un local procomunal; es decir, de los que contempla el inciso final del artículo 4º LPH para excluir la división, no obstante estar en condominio, "por haber sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios. Es el llamado "departamento procomunal", figura de contornos un tanto difusos, pero que sería un condominio de fin subordinado a unas propiedades plenas, en el que los copropietarios tienen una cuota indivisa que guarda proporción con la que tienen en sus respectivos departamentos en propiedad horizontal. En el curso, se ha adoptado la configuración sub a).

4. - Pero, en todo caso, la cuota de participación, ínsita en el departamento privativo, o aneja a la propiedad privativa del departamento, o independiente, es meramente expresiva del derecho a utilización de un espacio para aparcamiento, y el objeto de la compraventa es, en realidad, la plaza o espacio que pueda estar asignado en un puesto concreto o puede ser intercombiable, pero en todo caso es el necesario - fijo o mudable - para el aparcamiento y maniobrabilidad de un vehículo, hasta un número de vehículos determinados, de modo que la cuota viene a expresar no la medida del uso, que es, al propio tiempo, independiente y solidario (lo uno respecto de la plaza en sí, pero solidario en cuanto implica necesariamente el uso de zonas comunes), aunque sí la medida de la concurrencia en los gastos y atenciones que sean imputables al local común. Todo lo cual es admisible desde el punto de vista de la regulación que en nuestro Derecho se da a la comunidad, en la que prima el estatuto particular acordado por los comuneros o impuesto por su causante, de modo tal que la configuración del condominio determina la regla de uso y disfrute ( artículo 392 II en relación con el artículo 394, 395, 397 del Código civil ), en la que se ha de atender al destino y a la configuración de la cosa misma, con efectos reales. De modo que los derechos de propiedad, uso o disfrute se han de atener a ese conformación o configuración del bien, como ha dicho la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 1 de abril de 1981. Un "estatuto particular" que, en la medida en que forma parte del título constitutivo, después de haber enajenado las plazas ya no está a disposición del promotor y antiguo propietario único, como tantas veces ha dicho esta Sala (Sentencias de 25 de mayo de 1984, de 25 de febrero de 1987, de 24 de septiembre de 1991, de 24 de julio de 1995 , entre otras muchas, y Resoluciones de la DGRN de 18 de junio de 1991, de 18 de julio de 1995, 6 de junio de 1998, de 26 de septiembre de 2002), sino que su alteración o modificación exige la unanimidad de los propietarios afectados (artículo 5.IV LPH ).

5. - Con todo, en el caso no ha llegado al Registro el "estatuto privativo" del local destinado a garaje en términos tales de poder ser identificadas las plazas hasta el punto de que cupiera señalar que habían sido ya vendidas. Con ello, se genera la imposibilidad de acudir a la idea de prioridad presente en el artículo 1473-2º CC , dado que la "oponibilidad" del estatuto privativo, de acuerdo con el artículo 5º LPH , en relación con el artículo 392.II CC , exige la inscripción en términos tales que quepa identificar el objeto del derecho real de que se trate, como también exige el principio de especialidad. En tanto que es relevante la buena fe del adquirente, según constante jurisprudencia, para el juego de la prioridad, lo que se traduce en un estado de creencia o ignorancia de la exactitud (o inexactitud) de la situación registral respecto de la titularidad dominical que proclama (Sentencias de 27 de septiembre y 25 de noviembre de 1996, de 1 de junio de 2000, de 16 de febrero y 16 de marzo de 1981, de 23 de enero de 1989 , etc), pero esta buena fe se da también en los adquirentes cuya inscripción es posterior , esto es, en los demandados, salvo en un caso, a tenor de cuanto se dice en la Sentencia de Primera Instancia (FJ 3º, in fine), quienes, habiendo inscrito también su título, presentan desde esta perspectiva un problema de protección registral que sería subsumible bajo el artículo 34 LH , su su adquisición fuera válida.

Además, la regla para la solución de los supuestos de doble venta exige, según la communis opinio de la jurisprudencia y de la doctrina, que los contratos de compraventa sean diferenciados, válidos y no consumados. Dos o más contratos separados e independientes entre sí, que reúnan las condiciones esenciales para su validez, y que las compraventas hayan sido realizadas antes de que alguna de ellas haya alcanzado su consumación, esto es, que cuando se perfeccione la segunda venta la primera no haya sido consumada todavía, "pues si la primeramente concertada ya había quedado totalmente consumada por pago íntegro del precio por el comprador y entrega de la cosa por el vendedor, ya no existe un verdadero supuesto de doble venta sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto" ( Sentencia de 25 de marzo de 1994 , que se encuentra en una línea de decisiones consolidada, con las Sentencias de 23 de junio de 1951, 7 de abril de 1971, 30 de junio de 1986, 11 de abril y 17 de noviembre de 1992, 8 de marzo de 1993, 25 de marzo de 1994, 25 de junio, 25 de noviembre y 5 de diciembre de 1996, 21 de junio, 19 y 22 de diciembre de 2000, 22 de junio de 2001, 10 de junio de 2003 , entre otras).

En el caso, las sucesivas ventas de plazas de garaje, a través del expediente de compraventas de cuotas indivisas del local destinado a garaje, en escritura pública, fueron consumadas, pagando el precio los adquirentes y tomando posesión, bien que promíscua y de difícil ejercicio.

Por todo ello, en méritos de los expuesto en los Fundamentos Quinto y Sexto, no procede subsumir el supuesto bajo la regla de la doble venta que se contiene en el artículo 1473 CC , por lo que el Motivo 4º no puede ser estimado.

Otra es la consideración que merece lo razonado en los Motivos 5º y 6º, en que, como ha quedado dicho, se presenta la cuestión de la nulidad de las compraventas llevadas a efecto por los demandados por razón de falta de objeto, de acuerdo con la interpretación más conforme a lo que era la intención de las partes y a las reglas habituales en el tráfico y al propósito empírico que se proponían los contratantes de acuerdo con la realidad social más frecuente, según se ha razonado anteriormente (Fundamento Jurídico Quinto). Pues si se trata de adquirir plazas de garaje, de acuerdo con la conformación realizada y la delimitación del bien a efectos de susceptibilidad de uso y aprovechamiento, y a tenor de lo que se lee en los propios contratos, vendidas las 19 primeras plazas ya se ha agotado la capacidad del local, ya no hay objeto (plaza de garaje) susceptible de enajenación, ya que , como ha dicho esta Sala, aquí el objeto no sólo está integrado por la cosa en sentido físico, sino también por los derechos que, radicando sobre la misma, son materia de la transmisión que se pretendía operar ( Sentencia de 9 de mayo de 1980, que cita como precedentes las de 27 de diciembre de 1932 y de 31 de enero de 1963 ) y tomando como "objeto" del contrato "la realidad sobre la que el contrato incide" (Sentencias de 5 de junio de 1978 y de 10 de octubre de 1997 ).

Se trata de una cuestión de inexistencia o de nulidad radical, que se presenta como un defecto insubsanable e imprescriptible, para cuya postulación están legitimados los actores, y así la han deducido (apartado c) de la demanda), como ha dicho reiteradas veces esta Sala ( Sentencias de 19 de diciembre de 1951, de 27 de febrero y 20 de octubre de 1958, de 14 de marzo de 1983, de 6 de junio de 1986, de 5 de marzo de 1987 , entre otras muchas).

Por otra parte, la solución que se adopta es plenamente coherente con decisiones anteriores de esta Sala, pues, como decía la Sentencia de 16 de marzo de 1995 " la obligación de entregar lo vendido, conforme a los términos y condiciones de los respectivos contratos, es consecuencia de su perfección (artículos 1258 y 1254 del Código Civil ). Esta Sala se ha pronunciado en materia de compraventa de plazas de garajes (Sentencia de 24 de mayo 1991) que acoge las precedentes de 3 marzo 1997, 24 septiembre 1986 y 15 julio de 1987 , y ha producido doctrina jurisprudencial que declara que es esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que les es propio y para el que se adquirieron , lo que comprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y al plena utilidad del compradora, para permitir el uso normal de las plazas adjudicas".

Razones por las cuales se estiman los Motivos 5º y 6º del recurso.

La estimación de los motivos amparados en el ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881 conduce a la resolución por la Sala del conflicto suscitado dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (artículo 1715.1.3º LEC 1881 ); y a resolver sobre las costas en los términos prevenidos en el artículo 1715.2 LEC 1881 , debiendo, en función de los criterios legales, conservar el pronunciamiento sobre las costas de primera instancia y, sin hacer tampoco expresa declaración sobre las costas de apelación, toda vez que se ha de estimar, bien que parcialmente, el Recurso de Apelación, y dada la complejidad del tema debatido, así como declarar que las del presente recurso deben ser satisfechas por cada parte las causadas a su instancia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español