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Compra en proindiviso de finca rústica en andalucía sin asignación de uso

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir intervención administrativa alguna.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de venta de una finca rústica situada en un municipio de Andalucía a favor de dos personas de nacionalidad sueca que la adquieren por mitad y en proindiviso. En la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble a cada uno de los compradores.

Registrador: Suspende la inscripción porque considera dicha venta asimilable a una parcelación urbanística necesitada de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de innecesariedad, por cuanto supone una asignación de cuotas en proindiviso que puede determinar la existencia de diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble (Art. 66 Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).

Notario: No existen actos reveladores de parcelación urbanística ni se produce una división en la titularidad o goce. En la escritura se compra un cortijo con su parcela por una pareja de ciudadanos suecos. La calificación implica que no podrán comprar proindiviso en el campo parejas que, o no están casados, o estándolo, su régimen matrimonial no es el de gananciales.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado que haga sospechar la existencia de un fraccionamiento del terreno o de su goce o aprovechamiento.

2 Se consideran indicios cualificados la nueva asignación de uso de parte determinada de la finca, o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones de cuota a personas distintas y ajenas a dicha comunidad hereditaria (RR.DGRN 12 de diciembre de 2017), siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o...

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