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Compra de cuota indivisa de finca rústica

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), o de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa por riesgo de parcelación ilegal

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa de una cuota indivisa de finca rustica en Andalucía, en la que el titular registral del 50% de la finca (que tiene 50.121 metros cuadrados) vende su cuota en una misma escritura a dos compradores, que adquieren en la siguiente proporción: una cuota del 0,50% a una sociedad limitada que ya es titular del otro 50% indiviso de la finca, y un 49,50% indiviso a una determinada persona. Se da la circunstancia de que en la escritura de compraventa no se incluye pacto alguno relativo a la asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte de dichos inmuebles a cada uno de los compradores.

Registrador: No inscribe porque considera que tal compraventa es un acto revelador de una posible parcelación urbanística y notifica la escritura al órgano competente de la Comunidad Autónoma a los efectos de que adopte el acuerdo que estime pertinente. Finalmente, no inscribe porque el órgano autonómico considera que se trata de una división nula

Órgano autonómico competente: "la división planteada es nula por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y la Resolución de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de fecha 4 de noviembre de 1996 por la que se determinan las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza (...) y que para el Término Municipal de Vélez-Málaga, en fincas de secano se establecen en 3 Hectáreas).

Recurrente: (i) Alega que la compra de cuota indivisa inscrita de una finca en régimen de copropiedad ha de considerarse neutro desde un punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación. (ii) Considera que no existen elementos suficientes reveladores de parcelación. (iii) Que tras la venta sigue habiendo únicamente dos propietarios. (iv) Cita la R. de 15 de septiembre de 2021, «la simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca...

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